中国大城市将重启"拆迁"？

　　2022年，中国楼市的“又一个寒冬”来了。

　　中国很多城市在这一轮“楼市寒冬”中被搞得瑟瑟发抖，“国家中心城市”的郑州就是非常典型的这样一个城市：销量不振，库存高企、房价持续下跌以及烂尾楼规模全国首列。

　　2022年9月13日，郑州金融工作局发布消息：郑州市已经和国开行签订了3000亿的协议，其中1600亿贷款将会用来“货币棚改”。

　　这绝对是一个“令人吃惊”的消息！

　　因为在2021年8月份，住建部才发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中就明确提到“严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新”和“禁止大拆大建”。

　　而时间才刚刚过去一年，郑州就迎来了“1600亿的货币棚改”，中国的大城市似乎又要重启“拆迁了”。

　　所谓“货币棚改”就是把棚户区居民的老破小拆掉，然后给拆迁户一笔钱或者一张房票，让这些拆迁户在全市范围内重新购置房产。

　　货币棚改的厉害之处就是“一边通过拆迁，减少了房子供应的总量”，同时“一边通过直接发钱，增加房子购置的需求量”，最关键的是，还可以通过棚改拆迁，把主城区的“好地块”给拆迁出来，可以卖更高的地价。

　　所以“货币棚改”一直都是中国房地产的“救市终极大招”。

　　2014年-2019年的“6年之间”，中国就曾经搞过两轮“全国范围的货币棚改”，一共发放了“棚改贷款”大概是3.5万亿。

　　2016年-2018年全国三四五线城市房价全部上涨，其实就是通过“货币棚改”来撬动的，几乎大多数城市的房价都“翻了一倍”。

　　2020年以后，全国范围内的“货币棚改”开始被严格限制，被限制的原因主要有三个：

　　其一是房价涨的太厉害了，担心泡沫加剧。其二是货币棚改的威力太大，相当于直接往房地产里面“大水猛灌”，不好控制节奏。其三是担心地方政府贷款过多，债务过高。

　　但是由于“货币棚改”已经被证明过是“救楼市”的超级大杀器。

　　所以一旦楼市“不稳”，形势“危急”，“货币棚改”就会立刻被拿出来再次使用。

　　于是2022年，郑州就急不可耐的宣布要重启“货币棚改”。

　　而且郑州的这一次“货币棚改”跟之前还有所不同：根据郑州2022年3月份的说法，郑州的“货币化安置”不仅仅是棚改，可能还会涉及到“拆迁”。

　　我们都知道：棚改主要是“拆危旧老房”，但拆迁则不同，只要涉及到政府规划需要都要拆，甚至包括“次新房”，所以“拆迁”的概念和范围要更大。

　　此外郑州本次的“棚改货币化”还启用了“房票安置制度”：也就是说，在拆迁的过程中政府并不需要支付“真金白银”，只需要给拆迁户一张“房票”即可。

　　拆迁户拿着“房票”直接就可以去政府指定的范围内“置换新房”就可以了，开发商拿到“房票”后，可以直接抵充“地价”，从而形成一个“闭环”。

　　这也就意味着“房票安置制度”，政府压根就不需要动用“一分钱”就可以帮助开发商直接“去新房库存”，节省了大量的“棚改资金”。

　　这种“房票安置制度”不仅可以帮助“财政困难的地方政府”大量去“新房库存”，同时还限制了拆迁户将房子买在其他城市，“肥水不流外人田”。

　　所以至于“国开行”给不给郑州“棚改贷款”，给多少“棚改贷款”都无所谓，在“房票安置制度”面前，零成本都可以大规模启动“城市拆迁”。

　　据说目前全国大概有30个大中城市都已经开启了“房票安置制度”，甚至包括了宁波、南京、贵阳等大城市和省会城市。

　　所以如果说中国的“棚改1.0版本”还需要支付“真金白银”的“棚改贷款资金”，那么中国即将启动的“棚改2.0版本”几乎就是“零成本启动”。

　　“以旧换新”，直接推动城市“去库存”，堪称“救市大手笔”。

　　目前郑州的新房库存量已经超过1200万平米，去化周期达到了24个月，最要命的是郑州的烂尾率名列全国第二位，仅次于昆明。

　　郑州重启“棚改拆迁”已经是势在必行。

　　而在郑州之后，我们判断将会有更多的大城市将会加入“新棚改”行列，尤其是在“房住不炒”和“支持刚需和改善住房需求”的背景下。

　　“新棚改”将是第二轮“楼市去库存”的不二选择。

　　那么，未来中国大城市的“新棚改”规模会有多大呢？

　　根据我们的研究，目前中国各大城市的“二手房存量”都很庞大：北京接近10万套，重庆超过了17万套，苏州超过了14万套，南京也在11万套以上等等。

　　但是有一个数据很值得我们注意：在中国大城市的“庞大的二手房存量”中，50%以上都属于20年以上的“老破小住房”。

　　比如在北京的10万套二手房中，20年以上的“老破小”就超过了4万套，而10年之内的“次新房”仅有1.5万套。

　　在比如武汉的二手房存量达到了12万套，但是10年之内的次新房比例仅有3万套左右，绝大多数都是房龄在15年以上的“老破小”。

　　在中国的大城市二手房“庞大的存量”中，20年以上的“老破小”比例实在是太高了，保守估计占比例应该在50%以上。

　　这些房子从逻辑上讲，都应该陆陆续续进入“棚改”的行列。

　　中国大城市的“老居民”急需一场“大规模的住房改善运动”，“新棚改”的城市空间非常庞大，干个十年都未必能够解决掉“老破小”的问题。

　　所以中国大城市的“新房开发”真的过剩了吗？

　　如果不谈任何居住品质的“住房存量”，当然是过剩的。

　　但是如果超过20年的“老破小居民”将来也要继续住房改善的话，那中国大城市的“新房开发”远远没有过剩，甚至可以说空间还非常巨大。