北京地铁的"超级大饼"！

2022年11月6日，根据北京日报的消息：北京轨道交通22号线（平谷线）河北段可行性研究报告通过了河北省发改委审批。

意味着“工程正式进入全面建设阶段”，而且“整体计划2025年年底建成通车”。

如果这个时间是“真实的”，我只能说燕郊真是“撞了大运了”。

为什么要这么说？

原因非常简单：城市地铁的建设越来越难了，或者说，城市地铁的审批在明显的收紧，而建设资金也越来越紧张了。

因为城市地铁的“造价”非常高，最关键的是“运营成本”更是居高不下，很多城市是“造的起地铁”，却“养不起地铁”，给地方财政造成了巨大的压力。

2014年北京财政局就曾经提到：北京地铁每公里成本11亿，财政补贴需要50%，每年公共交通补贴高达200亿左右。

而城际铁路的造价就要便宜很多，每公里造价仅有1-2个亿。

在这种背景下，国家显而易见一定会收紧“地铁的审批建设权”，能够建设地铁的城市和板块，一定会越来越少。

未来“地铁房”一定会越来越少，而更多的是“高铁房”。

2022年8月在山东潍坊市交通运输局的一则回复中，明确提到：

城市轨道交通仍执行2021年9月的严控政策，国家发改委仍不受理一般地级市首轮建设规划。

如果按照以上的“标准”，未来能够建设地铁的只有15个“副省级城市”和4个“直辖市”了：

15座副省级市：广州、武汉、哈尔滨、沈阳、成都、南京、西安、长春、济南、杭州、大连、青岛、深圳、厦门、宁波。

4座直辖市：北京、上海、重庆、天津。

未来绝大多数的“地级市”已经基本跟地铁无缘了，只能被迫进入“高铁时代”。

由此可见，燕郊是非常幸运的。

而就算是在北京这样的“超一线城市”，地铁的建设速度也明显降低了。

2022年7月8日，北京市公布了《北京市轨道交通第三期建设规划(2022-2027年)环境影响评价第二次公示》，在这一次“公示”中，北京市一次性拿出了11条新线路。

顿时间，市场“沸腾了”，无数个板块已经计划“崛起爆发了”。

然而，根据《北京市“十四五”时期重大基础设施发展规划》，未来3年，也就是从2022年到2025年，北京市仅仅计划新开工3条新线路：

这三条新线路分别是：M101线、11号线一期和19号线北延。

而剩余的9条新线路，在未来三年基本上没有“开工的计划”：包括丰台河西的“1号线支线”，大兴新城的“19号线南延”，大兴到顺义的“S6号线”等等。

如果这些线路在2025年之前不能“开工”，那么要想实现“北京市轨道交通第三期建设规划线路”的开通运营，至少要到2030年以后了。

甚至部分线路可能要到2035年，才能实现“通车了”。

北京的地铁规划建设，这个“大饼”确实画得有点太大了。

这也就意味着像丰台河西、大兴西红门、亦庄马驹桥等热点地区，要想实现“地铁梦”，有可能要到10年以后了。

而所谓的“北京轨道交通第四期建设规划”，那就更“遥遥无期”了。

为什么“城市地铁”的建设周期会拉得如此之长？

原因可能并“不复杂”。

第一是“防范地方债务高企”，“遏制地方政府债务的攀升”。

要想加快地铁的建设速度，毫无疑问就需要地方政府加大“举债规模”，这样才有钱投入加速建设地铁。

但是根据目前各地的“财政状况”，“大规模举债”几乎是不可能的，也是“不被允许的”，所以城市地铁的建设速度必然下降。

第二是“城市地铁运营大部分都是亏损的”，“新增线路会增加财政负担”。

目前公开的“24个城市”中，地铁能够真正做到“盈利”的城市，仅有深圳、武汉、南昌、济南和广州，其他城市都是“亏损的”。

其中北京地铁亏损是比较严重的。

所以虽然“地铁是一个城市地位的象征”，但是这玩意简直就是“吞金兽”，不仅早期建设造价极其昂贵，而且后期经营压力非常巨大。

一不小心，地铁的大规模建设就会把一个城市的“财政”直接拉爆。

所以随着“土地财政的退潮”，能够建设地铁的城市会越来越少，而大城市的地铁建设速度必将“大大延迟”。

中国的“地铁城市”和“地铁房”将会进入存量时代。

简单来说，对于中国楼市的投资，就是两点启示：

第一，随着地铁的稀缺性增强，临近产业中心的“地铁房”将会更加值钱，尤其是“轨道微中心”的地铁房，房价不仅坚挺，而且有再次上涨的潜力。

未来的大城市和都市圈的常住人口，必将是向交通便捷性高、配套齐全的“轨道城市微中心”聚集。

所以大城市的“地铁房”不要轻易抛售。

第二，随着“地铁房”的稀缺，临近一线城市，配套齐全的“高铁房”也有房价上涨的冲动，比如像“城际高铁站”和“市郊铁路站”的房子，长期看也有上涨的空间，只不过是涨幅不如“地铁房”。

综上所述，未来中国城市的“地铁”建设速度必将大规模放缓，地铁城市和地铁房将会进入“存量时代”。

“地铁房”的崛起可能将是未来五年的基本趋势。

【直播预告11月8日下午7.30点】

【主题：楼市直播】

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