老律师经验谈之十七：买卖不破租赁

老律师经验谈，就是老律师要把自己执业当中的经验教训公开出来，让更多的人能作为参考，进一步了解法律规定，选择最佳的维权路经，最大限度的维护自己的合法权益，进而维系社会的公平正义。
在不动产引起的行政纠纷当中，有一种纠纷显得很复杂，解决起来常要花很大的功夫，这就是房屋产权因为征收、买卖等多种原因而发生所有权变化，承租人的合法权益没有得到应有的保护而发生的纠纷。
我曾代理多起不动产征收中的租赁者维权案件，成功的秘诀就在于当事人在我的指导下正确的使用了“买卖不破租赁”的原则，并按照最高人民法院关于行政诉讼的相关司法解释而作为利害关系人及时的提起了行政复议或者行政诉讼。
一、买卖不破租赁的原则的含义
对于承租人的合法权益，法律依据主要是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 “租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”和第七百三十四条“ 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期〞的规定。这两条规定支撑着民法和行政法理论上且实务中需要把握的关于买卖不破租赁的原则，其含义有以下几个方面。
一是指包括房屋在内的合法财产在依法订立租赁合同之后，租赁人取得对租赁物的使用权后在租赁关系存续过程中，再发生租赁物被转让与或设定物权的情况时，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租人的权利即承租人仍有权使用租赁物，也就是在租赁期间发生买卖等民事法律行为引起所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二是承租人依其租赁合同，可以对抗包括作为出租人在内的所有人行使使用权。新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，并自然取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人依法解除租赁合同并承担相应的法律责任。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
三是在依法征收的情况下，租赁合同一般应予终止但是征收人应当尊重承租人的合法权益，对承租人因征收产生的损失依法予以补偿。如果承租人对征收及补偿有异议，可以依法提出行政复议和诉讼，以维护自身的合法权益。
二、买卖不破租赁原则的正确适用
不动产征收时适用买卖不破租赁原则不是无条件的，需要当事人在律师的帮助之下努力的创造维权的适用条件。而这个创造条件，并不仅限于拆迁维权的阶段。
第一，律师要指导委托人签订并保存好合法有效的租赁合同。
在征收决定生效时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，也就是租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。承租人聘请律师参加租赁合同的签订，可以使自己的合法权益在合同条款上得到有力的体现。
第二，律师要帮助承租人审查租赁物所有人将租赁物的所有权让与第三人的合法性。
租赁物的所有权已经合法让与给第三人是买卖不破租赁制度适用的条件之一。如租赁物的所有权人与第三人形成了房屋买卖的合意，但没有办理过户手续或者征收、买卖行为不合法，承租人又没有放弃优先购买权或者征收活动未依法实施，则所有权并未发生变动，买卖不破租赁原则在此情况下没有适用的空间。
第三，律师可以帮助承租人依法占有租赁物。
买卖不破租赁原则的构成要件中需要出租人已交付租赁物和承租人占有租赁物。在房屋租赁关系中，比较常见的问题是承租人承租房屋之后再将房屋予以转租，导致了租赁关系的变化。征收补偿当中，补偿权利人也会产生变化。所以一般的办法是又有这种产权变化的情况，为了维护承租人的合法权益，承租人应在律师的帮助下及时的将租赁物的及房屋属于自己的占有之下。
第四，承租人可以在律师的帮助下保证所有权发生变动是处在租赁期间内。
民法理论中关于“买卖不破租赁”原则的适用指向的是承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间适用该原则的条件之一。
第五，承租人在律师的帮助下厘清在租赁物上添加财产等投入的补偿权利。
实践中对于租赁物上添加的财产权利归属不是想当然的。例如土地上盖房子、房屋装修，遇有征收，补偿权利属于谁？可以通过合同来约定。合同没有约定的，原则上是谁投资谁享有。而合同约定的含糊不清不明确或者显示公平或者违反法律规定等现象都是引起纠纷的原因。
买卖不破租赁原则在运用当中会出现很多特殊情况，而且每个案件的案情都不可能完全一致。作为法律人在这个问题上需要个案研究吃透，发挥出专业水平，帮助委托人维护其合法权益。当然这里一个很重要的前提就是当事人要具有法律消费意识，尊重律师的专业意见。
30多年来，我代理的承租人维权的那些案件多有成功，也有的很艰难甚至失败。其原因除了司法环境之外，委托人信任律师十分重要。有的征收拆迁维权案子做到拐弯处已经胜利在望之时，委托人被人忽悠或者出于某种原因而解约，之后变更了维权思路，从行政转向了民事，功亏一篑，十分可惜。

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王才亮

学者型律师，北京市才良律师事务所主任，北京航空航天大学法学院、人民大学律师学院兼职教授，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任，中华全国律师协会宪法与行政法专业委员会顾问。出版专著三十余本，发表论文百余篇。2010年获《时代周报》时代人物，《中国律师》杂志年度新闻人物。2011年获《中国新闻周刊》“影响中国年度人物”；《南方人物周刊》“50名中国年度魅力人物”。

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