深圳这类产品限贷不限购？真相来了！

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近日，南山区的御成府项目获批预售，推出295套建面约37-54㎡的单身公寓（住宅性质），备案均价8.9万/㎡，单价区间约7.9万-9.6万/㎡，总价区间约319-517万。

值得关注的是，该项目因深圳首个“不限购但限贷”的住宅性质的单身公寓成功登上楼市“热搜榜”。

上图为项目官方公众号截图，圈线内容从字面理解是限购的，但是其营销人员说是不限购的，很多购房者非常想知道，这个项目到底限不限购？

御成府项目土地性质为居住用地，用途为单身公寓，按照之前的规则，这类产品是限购的，所以我们就致电了深圳12345和南山住建局，了解真相。

我们先致电深圳12345热线，得到的回复是暂时没有接到通知说单身公寓是不限购的，目前还是限购的，之后又致电南山住建局了解到，房屋用途是住宅商品房（住宅或别墅）是限购，单身公寓是不限购的，御成府是不限购的。其他市场上存量的和新房在售的单身公寓项目限不限购需要进一步核实 ，截至发稿前还没有得到明确答复。

不过，值得注意的是，这只是南山住建局官方答复，至于其他区域怎么实行，还是根据目前本区的政策来执行。

不过，文君觉得这一动作对市场来说是利好信号，犹如对这类产品松开了一道口，有利于持有这类住宅业主卖房换房需求，加速购房步伐，也相应地释放出不少购房名额，新房市场这类产品销售环境可能将有所改善，楼市信心有望进一步提升。

有媒体向多个中介平台求证得知：目前在实操环节，可以确认“住宅性质单身公寓不限购。”

文君认为，购买这类单身公寓还是存在一些风险。本身单身公寓、宿舍产品，普遍来说社区小，容积率高，居住体验感相对普通住宅肯定要差些；购买此类产品还需要占贷款名额，以后购房贷款成数会增加，换房就会更难些。

最重要的是学位风险 ，2020年，深高南拒绝了8个单身公寓和单身宿舍小区的学位申请——泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区。

最后只有财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区这5个小区恢复一类80分入学积分，从这件事我们就能知道单身公寓的学位是有风险的， 虽然这一事件仅涉及车公庙片区，这类单身公寓的学位风险问题开始被大家重视，如果在片区学位紧张的条件下，和住宅商品房相比，单身公寓和宿舍类房产的学位就可能第一个受影响的，此类房产的价值就大打折扣。

此外，也有业内人士认为，即使住宅性质的单身公寓和宿舍放开限购，对于整个深圳楼市而言影响有限。

①因为本身整个深圳单身公寓和单身宿舍新房和二手房目前现有共有43万套左右，占比不大。

②其实影响深圳楼市重要因素是深圳二手房参考价，如果二手房参考价这个紧箍咒不松，深圳楼市不会有太大的回暖，不是说增加一些购房名额就能让当前深圳楼市发生大的转变。

③这次操作是密而不宣，没有官宣，说明还处于试探和博弈阶段，对市场信心的提振也是有限度的。

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随着住宅性质单身公寓不限购这一消息的释放，深圳二手房市场就掀起阵阵涟漪，网传八卦岭一天卖了4/5套小户型，市场上甚至出现“深圳日均二手成交量破500套”的言论！

（来源：网络）

11月深圳二手房日均成交量70套左右，如果按照“日均成交500套”来算，12月成交量想一想结果就知道太“不可思议”了。

不过，文君认为这个消息可信度不高，目前来说，二手房周成交量还是维持在四五百套这样，但整体而言要比前段时间好很多。

自11月以来，重磅利好政策不断，金融16条、房企融资“三支箭”均已落地、佛山等核心城市调控松绑等，加上疫情防控优化，市场信心有所恢复。深圳11月二手住宅成交超2100套，环比上涨25%，回暖迹象已现。

来自深圳房地产中介协会统计，10月底开始，业主卖房意愿明显加强，挂牌房源呈现上升趋势，截至2022年12月12日，深圳共有43242套有效二手房在售。

（图片来源：深圳房地产中介协会）

上周（12.5-12.11），经深房中协统计，深圳二手房（含自助）录得696套，环比增长率为7.2%，周二手房录得量持续增长。

（图片来源：深圳房地产中介协会）

由此可见，大家入市的信心越来越足了。

如今深圳二手房市场上，房源到底有多“笋”？

可以说，目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

下面乐有家这组数据就说明了一切。

①11月深圳超40%房源低于参考价成交。

②接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%。

挂牌的房源价格也在持续让利。

乐家研究中心数据显示，11月深圳低于参考价的二手挂牌房源为7%，接近参考价的二手挂牌房源超20%，相较前两个月呈现明显上涨态势。

文君认为，现在的深圳楼市，依然还是买方市场，价格仍旧在底部区间，成交会随着市场信心的逐步恢复而有所上升。先消化的还是笋盘为主，深圳的好房子还是得拼手速的，所以有钱想上车的购房者，这个时候就一定要把握住购房良机，要上车就要趁早。