优质民企融资再发力，促进地产行业正向循环

今年以来，从供应端、需求端到金融端，房地产各项数据指标陆续回正，开启复苏之旅。

为“钱”所困的开发商，因融资闸口重开，终于走出“至暗时刻”，外部持续输血叠加内部造血回升，进一步推动楼市恢复正向循环。

刚进入5月，上市房企融资接连迎来好消息，第一周先后有中南建设、三湘印象、大名城、西藏城投等企业公告融资计划；5月8日，碧桂园地产2023年度第一期、第二期中期票据完成发行，规模分别为8亿元和9亿元，又一次展现了监管层对优质民企较高的市场认可度。

房企融资见成效，优质民企接连发债促信心

自2022年11月三支箭落地后，房企融资环境确实有回暖向好的势头，特别是境内信用债，中指研究院数据显示，2023一季度信用债月度发行额同比由负转正，累计发行额1297.3亿元，同比增长11.6%。

东方财富Choice数据也显示，截至5月8日，年内上市房企拟直接融资规模合计达2173.7亿元，碧桂园、金茂等房企单笔融资规模甚至超百亿元。

其中，股权融资和发债融资的规模，均超去年同期；前者因融资成本相对较低，广受房企青睐，在年内融资总规模中占比59%。

自2022年底该政策恢复以来，碧桂园等头部企业已完成多轮股权融资；招商蛇口、华发股份、保利发展、万科、越秀地产也陆续公布股权融资计划，拟募资金额均超过了50亿元。

中信证券首席经济学家明明表示，房企再融资能力的恢复能提振购房者信心，促进行业基本面修复，拓展房企资金来源，形成良性循环。另外，持续向好的融资环境有助于支持房企向新发展模式过渡，推动行业转型与稳定发展，夯实房地产行业宏观经济“压舱石”地位。

然而，在房地产风险尚未出清之时，民营企业的融资环境，仍然难于央国企。Wind数据显示，一季度房地产业发行债券149只，规模1563.78亿元，仅有9只、75亿元来自民企。

为解决投资人信心不足的发债难点，中债信用增进公司以全额担保发债的方式，给民营房企融资开了一个闸口，从去年8月碧桂园、龙湖、新城控股等首批示范房企试水，到今年4月，惠及范围已扩大至12家优质民企，比如新希望地产10亿元中票、卓越商管4亿元中票。

5月8日，中债增再次为碧桂园提供“全额担保”，展现出监管层对优质民企坚定的支持，同时也认可了碧桂园作为行业标杆的企业基本面。

中票规模虽不大，但获得机构增信支持的意义更深远，意味着企业经营状况稳健良好，有畅通的流动性支持。

2022年以来，碧桂园是迄今为止行业内为数不多的仍然能够进行全品种融资的民营房企，先后成功发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，同时还获得多家银行超3000亿元意向性综合授信支持。

作为春节后获批储架式注册发行的首家房企，碧桂园的优质信用，屡获金融机构认可。3月14日，碧桂园2023年面向专业投资者公开发行公司债券获上交所受理，该笔小公募债券，拟发行金额186亿元。同月31日，碧桂园获大丰银行提供9.5亿港元3年期贷款融资。

销售融资环环相扣，需求端继续释放利好

金融机构输血房企，是为了恢复其自身的造血能力。

“三支箭”发出半年后，房企流动性风险收敛，叠加开年拼经济的火热势头，积压的购买力加速释放。

中指院数据显示，前4月，百强房企销售总额达到23934.6亿元，同比增长12.8%，继续保持增长；而“千亿房企”和“百亿房企”数量，对比去年同期，分别增加3家和2家。

单就4月而言，市场虽然有所降温，但龙头房企销售面已企稳，比如碧桂园，实现权益合同销售金额约226.9亿元，权益合同销售面积278万平方米，与上年同期相比均有微增。

克而瑞研究中心认为，目前地产行业形势下，央国企及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性，这类房企的发展韧性较强，而中小房企竞争力不足。

销售企稳回升，金融机构才更有信心支持房企融资。不论中央还是地方，从需求侧支持刚需和改善性购房需求的政策，还在持续边界突破。

即使“守门”最严的一线城市，也开始出现松动迹象，比如房山试点“一区一策”、广州多孩家庭买房最高多贷30万，甚至深圳也传闻取消二手指导价。

更为重磅的是，南昌、南京、厦门、无锡、昆明等多个城市，近日发布了关于推行房屋征收房票安置的政策，引发关于“棚改货币化回归”的猜想。今年4月，中央政治局会议上关于房地产的表述，也罕见提到了“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。

显然，房地产作为支柱行业，依然是促进经济复苏的重要抓手。

市场危与机并存，稳健民企多管齐下促发展

过去近两年时间，房企思考的都是如何活下去的问题。

随着融资破局，销售逐步企稳，站在黎明前的房企，趁着一缕微光，稳步向前迈进。优质民企率先出击，重回阔别已久的土拍现场。

数据显示，截至4月份，全国主要地级市土地溢价率实现“四连升”；前4月，百强房企拿地总额为3150.1亿元，虽未追平去年同期数据，但降幅继续收窄，以碧桂园、龙湖、滨江在内的优质房企，频繁现身核心城市拿地。

值得注意的是，时隔9个月，碧桂园首次在集中供地拿地，通过摇号竞得杭州滨江浦沿地块，总价28.3亿元，也是4月杭州土拍成交价最高的地块。

在碧桂园看来，销售端虽然回暖，但市场挑战依然艰巨，集团管理层曾多次强调，在投资方向上，要更加努力地做确定性的市场、确定性客户的确定性项目。

此次深入杭州拿地，正是为了巩固其在核心城市的优势，逐步提升一二线城市投资额和土地储备占比，计划在未来3-5年内将公司一二线城市货值比例提升到50%左右。

应对不断迭代的人居市场，碧桂园连续多年实施“强基行动”，开展工程师文化季活动，以“工匠精神”的精益求精和创新思维，全面提升产品力，追求完美交付力。同时，坚持走科技建造之路，为房企开辟第二赛道，完成了一次又一次成功的实践。

这一切只不过是因为，优质民企往往都比其他企业，更具危机意识。