郁亮的黑铁时代：万科降价被罚

文/地金君

万科被罚了，这次是因为苏州的一个项目。

假期前夕，为了迎接即将到来的人流高峰，许多楼盘都推出了不同程度的促销活动，最普遍的方式就是打折降价。不过，如此“大方”的让利行为不仅没有让楼盘迎来销售“喜报”，反而引起了监管部门的注意，并致使部分开发商被通报处罚，比如苏州万科。

5月7日，昆山市住房和城乡建设局发布的一则通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。

来源：昆山市住房和城乡建设局

对于上述项目，昆山市住建局已要求开发商立即整改，且暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

企查查股权穿透后发现，昆山长泰置业有限公司是万科旗下的项目公司，后者通过苏州万科持股60%。另一个被罚的昆山嘉宝网尚置业有限公司是光大嘉宝旗下的项目公司，后者通过上海嘉宝持股100%。

据悉，昆山市住建局已将上述不良行为记入开发商年度诚信档案，并称将进一步加强房地产市场检查，对房地产开发企业存在违法违规销售行为的，一经发现，将从严处理。

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万科推出“特价房”

业内称售价太低易违规

公开信息显示，被通报的梦之悦花园和尚滨花园均为项目备案名，两个项目实际推广名称分别为嘉宝梦之悦和万科常春藤。

据了解，嘉宝梦之悦项目位于昆山市花桥板块，本次出现降价销售的房源为工抵房，原价一套近190万元，优惠之后可以降到140万元，最高降幅近50万元。据销售人员称，“五一”期间购买还送车位。

万科常春藤则位于昆山锦溪板块，本次促销是专门针对89平方米的三房户型推出了“特价房”。根据昆山万科常春藤微信公众号，一套原单价1.8万元/平方米的房源，“五一”期间特惠单价为1.5万元/平方米，“巨惠”32万元，前15名还赠送车位。

从这两个项目往年的去化情况来看，效果都不怎么好。

如万科常春藤，资料显示，该项目临近有“大虹桥后花园”之称的淀山湖，自驾约40分钟就可到达上海虹桥商务区，因此项目主力客群多为从上海外溢的购房者。但项目自2017年10月开盘后，至今仍未去化完毕。

地产金融视界从各平台的网友讨论中发现，部分购房者对万科常春藤的评价并不高。一位意向购房者表示，万科常春藤性价比不高，同样的单价，环沪可以选择千灯镇，距离上海更近。另一名网友也称，千灯镇比锦溪出行便利，且配套更好。还有万科常春藤的业主称，无论是降价前还是降价后，万科常春藤都没有很明显的性价比优势，这也是项目五年来一直没有卖完的原因。

来源：平台截图

链家网数据显示，万科常春藤目前仍有48套房源在售，均价1.7万元/㎡左右，成交周期为23月，流动性较差。对比同板块内其他楼盘，万科常春藤的均价在48个挂牌小区内排名第21，略高于锦溪均价。此外，该项目附近没有大型的商业配套，车位也比较紧张，是住户居住的痛点。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，降价卖房需要合法合规才可以。虽然现在的房价主要是市场在调节，但是开发商在销售的时候，依旧还要遵循商品房预售的相关规定，不能在房价预售备案后擅自大幅度降价。

“根据《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。所以，开发商应当严格按照申报价格对外销售，降价可以，但是如果比备案价低太多就会违反上述规定。”王玉臣律师称。

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三年内净利润腰斩

万科“以价换量”保分红

值得注意的是，这不是万科旗下唯一一个在“五一”期间推出特价房的楼盘。

同样在江苏范围内，无锡万科旗下每个在售项目都推出了10套特价房源，且还有万元购房优惠券，另外还享5个月无忧退房的“购房保障”。而在另一边的广东范围内，东莞万科旗下有项目还针对个体户给出特定的优惠，最高可享42万元优惠。

多地区项目“以价换量”的背后，是万科平淡的销售数据。

5月6日，万科披露2023年4月经营简报。数据显示，今年前4个月万科销售签约面积约832万平方米，同比增加4.84%；销售签约金额约1348.6亿元，同比降低1.81%。其中单月4月，公司实现签约面积206.3万平方米，同比增加28.22%；实现签约金额334.7亿元，同比增加8.53%。

此外年报数据亦显示，万科在2022年就处于“增收不增利”的状态：营业收入为5038.38亿元，同比增加了11.27%；但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为197.62亿元，同比下降11.7%，创下2016年以来的新低。

拉长时间线看，2020年度万科归母净利润和扣非归母净利润，均在400亿元以上，分别为415.16亿元、402.38亿元。到2022年，公司归母净利润就只有226亿元，扣非归母净利润更是不到200亿元。这也意味着，3年时间里，万科净利润惨遭腰斩。

作为国内知名房地产巨头，万科对于房地产市场的判断向来颇受市场关注。

郁亮作为万科的领军人物，他的一些论调，也被中小开发商视为“风向标”。

早在五年前，郁亮就曾逆势大喊“活下去”；2022年2月，郁亮又抛出“黑铁时代”论断，称万科将“破釜沉舟，背水一战”；后来半年过去，在万科2022年9月的媒体交流会上，郁亮又口风一转，称“市场已不用恐慌”，并再次给出定义，“房地产市场短期内已经触底”。

尽管郁亮目前的观点为：“在市场差的要有信心”，但现实是，万科的确面临着增长难题。

此前万科公布的2023年一季报显示，今年一季度，万科实现营业收入约684.74亿元，调整后同比增长9.27%；归属于上市公司股东的净利润约14.46亿元，调整后同比增长1.16%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约6.46亿元，调整后同比继续下降40.92%。

3月8日，万科曾召开临时股东大会，公司董事会秘书朱旭提到，未来三年的股东回报规划计划每年以现金分红的方式，分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%，且这次披露的未来三年的股东现金分红规划是“底线要求”，即使极端情况下万科也会守住分红30%的底线。

在这一“底线”要求下，也就不难理解，万科旗下项目为何纷纷选择“以价换量”。

对于房企当前普遍选择降价卖房一事，王玉臣律师对地产金融视界表示，房价可以降，但是需要有序下降，不能骤降。“如果都降价，可能会造成高价购房的业主房屋市价下跌，进而导致一部分业主会集体维权，严重者可能影响地方的和谐。尤其是大跌的情况下，还可能引起购房人恐慌退房，甚至有的可能停止偿还银行房贷，引起一系列连锁反应。”

对于房地产市场的发展趋势，克而瑞研究中心指出，需求端刚需疲软、改善缺位是大概率事件，二季度市场的整体成交仍将进一步走低。不过，热点恒热，而低能级城市仍难有起色。

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