两年亏300万离场！是偶然还是必然？

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日前，阿里法拍一套别墅拍卖引发市场“关注”。

位于天府新区“奥园麓语one”一套249平米上叠，在本月法拍过程中以485万成交。

▲来源阿里法拍

这套房所属 “奥园麓语 one ”首批次，开盘时间为 2021 年 2 月份，

当初开盘时，这套房的预售价格为748万。

▲来源《成都购房通》

仅仅时隔两年，该套房直接亏损达到263万，加上持有两年的资金成本，亏损至少在300万以上。

可以说业主称得上“亏麻”状态，属于非常少见的“血亏”新盘。

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关于这套房，有不少网友认为，阿里法拍写明，“该楼栋一共7层”，那么502就应该是中叠，中叠的价格是500多万，亏损并没有那么严重。

▲来源阿里法拍

事实上，关于建筑一共7层的说明，是误读。

“奥园麓语one”叠拼分为上中下三叠，上叠为五跃六，并不存在七层。只是上叠的业主可以上到顶楼“露台”。

7层实际上就是屋顶。

只是奥园麓语one在7层做了部分封顶处理，这样可以多得到一套房。

从售楼部楼书可以看到，上叠7楼（顶层）属于全赠送面积。

▲来源网络

从透明房产网也可以看到，奥园麓语 one （备案名奥园麓语华庭1期） 10 栋 1 单元 502 为查封状态，楼上也并没有其它建筑。

因此，502房源就是上叠房源。

▲来源透明房产网

该套房源取证价格为748万，当初销售时的单价在3万左右，为清水价格。

仅仅时隔两年，该套房直接亏损达到263万，加上持有两年的资金成本，亏损至少在300万以上。

虽然今年二季度以来，楼市开始趋冷，但是一套房两年亏损达到300万，在成都也是“极其罕见”。

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这套房的亏损，有几个原因。

第一，该房源，属于尚未交付的状态。

▲ 来源网友拍摄

期房法拍，比较少见。

大 家或许知道，此前不少炒房客“打新”，为了快速回笼资金，逃避限售等政策，会采取主动断供以“法拍”方式出手。

这是市面上“期房法拍”较为常见的形式。

一般来说，不是绝对“剪刀差”，期房法拍，对业主并不划算。

第二点，奥园麓语one在交付问题上出现了一些负面消息，甚至有传言楼盘烂尾。

不过，从4月份拍摄现场来看，楼栋基本已经封顶，现在业主的诉求主要还是质量问题。

▲来源网络

比如电梯、地下车库等问题，关心此事的小伙伴可以在网上搜索，可以了解具体问题。

第三点，由于没有交房，加上奥园的债务违约问题，未来是否能顺利交房办理产权证，这一点法拍是不保证的。

在多重不确定因素之下，这套房的价值会打折扣。

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不过，也有熟悉法拍的业内人士分析，这套房之所以低，业主方面也存在操作“失误”。

比如，这套房的起拍价定的就明显偏低。

从阿里法拍可以看到，这套房的起拍价才433万，相比748万的购买价，低了315万，明显定价偏低。

▲来源阿里法拍

即便相比619万的评估价，也低了30%，属于定价非常低的一类。

特别考虑到，这套房还是处于“一拍”阶段，就定这么低，非常少见。

一般来说，“法拍房”起拍价会征询业主意见，业主当然是希望卖得更高越高越好，定价不会低市价太多。

毕竟，法拍的策略是，“一拍”略低于市场价，如果无人竞拍，后面的二拍、变卖可以逐渐走低，促成交易。

▲来源网络

为什么这套房为何定价如此低？

一种可能是房东的确对卖一个更好的价信心不大。

另一种更大的可能是，业主失联，这种情况下没有“业主定价意见”，债权人希望早日变现，价格就可能定的较低。

另外，我们注意到，一般房产拍卖，每次加价在5000元，而这套房的每次加价则为2000元。

因此，这套房法拍过程中虽然加价147次，看似很热闹，但实际最终成交价才溢价51万，并不算高。

总的说来，相比市场上不少法拍房“0人报名”情况，这套房的受欢迎程度已经算较高。但由于定价较低，以及加价幅度不高，客观影响了最终成交价。

当然，主观原因还是项目维权，交付不确定，以及市场大环境等因素造成。

因此，断供离场造成法拍血亏，既有偶然因素，也有必然原因。

▲来源中指数据CREIS

数据显示，2022年全国法拍房挂牌量在30万套左右，平均折价率在80%左右。也就是说，差不多每套要亏20%左右离场。

成都市场去年法拍挂牌量在2.5万套左右，成交量在0.5万套左右，成交量25%，并不算高。

对于法拍房来说，住宅成交率较高，商业类成交较为困难。

纬房研究院等机构数据显示，今年1-4月，全国法拍房14.7万套，同比增长22%，呈现进一步扩大趋势。

对于购房者来讲，买房一定要量力而行，特别是高月供压力下，一旦失业面临断供法拍，往往可以亏本，得不偿失。

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