半年卖20万套，一半海水一半火焰

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又到了，半年总结时间。

从数据上来看，上半年成都市场成交20万套，可以说是非常好的成绩。

标题党一点，甚至可以说是“有史以来”最好的半年。

▲来源成都购房通

要知道，去年成都全年的销售总量是26.6万套，不出意外，再过两个月，就能达到去年全年水平。

但是，在“历史最好”成绩面前，却是整个行业的焦虑。

“卖房子不好卖”的感叹并没有减少，这又是为什么？

01

从数据上来看，上半年的确不错，放眼全国数一数二。

一共有20万套成交。

不过，仔细来看，这20万套里面，新房成交8.1万套，二手房成交11.9万套。

大家知道，去年成都二手房“爆炸性”反弹，一年成交了15.1万套，已经接近老大上海15.6万套的量。

▲来源网络

从公开数据来看，上海今年上半年成交9.5万套，位居一线城市之首。

所以，成都二手11.9万套，实际上已经超越上海，位居全国第一。

二手房的高度活跃，说明成都的人口优势，带来的住房需求，仍然是房地产最根本的基础，房地产仍然是一个庞大的市场。

成都市场的火爆，底色仍然是“二手房”！

02

这里可以看到，今年上半年，成都二手房继续巩固了自己“超越”新房的地位。

未来，成都新房想要反超二手，恐怕是没有机会了。

城市化发展到中后期，二手房成交量超过新房，是必然的趋势，成都自然也一样。

那么，新房市场呢？

上半年成交8.1万套，这是一个还算行，但很难说出彩的成绩。

▲成都高新区某售楼部

对比下，去年上半年同期7.5万套，同比只增长0.6万套，并不明显。

都知道，去年还处于口罩事件，时不时封控的状态，时隔一年0.6万套的增长，并不算多。

并且，不少售楼部反馈，上半年不少成交，是去年封控状态下压抑的需求释放。

明显的表现就是，二三四月份成交非常活跃，五六月份开始有所回落。

这就是为什么，感觉市场很热闹，最终体现到业绩上，反响平平的原因。

03

这轮洗牌之后，市场的分化越来越明显。

成都市场，中心城区越来越强，郊区越来越弱。

一句话，强者恒强。

▲中心城区划分

从数据上看，中心城区的新房占据了80%的成交套数，中心城区二手房则占据了85%。

符合二八定律。

并且，中心城区的新房成交套均面积已经来到了138平米，面积大，单价高，总价贵。

所以要在中心城区买新房，对于刚需来说非常不容易。

▲成都新房已经17连涨

新房和二手房的分化也在加剧。

新房成交平均套均面积131平米，二手房只有95平米。

可以说，真正的刚需，只能转战到二手房市场才能找到“适合的房源”。

5+2城区200万以内，选新房非常困难。龙泉、双流等二圈层选150万以内新房，也不容易。

04

根据中原地产的数据，去年全年，锦江区销售均价还是29265元/平米，今年上半年已经突破均价3万/平米大关。

东大街、白鹭湾、三圣乡崛起，诞生了锦江金茂府、建发天府养云、锦江九章、以及华润锦江悦府等高改项目，三圣乡则有锦江上院、锦江赋等豪宅楼盘。

从今年上半年销售情况来看，锦江区的均价已经成为主城第一。

同样，青羊、金牛、成华、武侯仍然主打改善和深改。加上大量出货的高新新川，主城新盘已经全面接近3万水平线。

前面我们说了，中心城区的新房套均面积138平米。

▲成都主城某售楼部

138的套均面积，乘以3万的均价，主城买房单套平均在400万左右。

当然，这里说的是均价，既有200多万的，也有上千万的。

土拍的情况来看，开发商对未来主城破3万，也非常有信心。比如，华润金融城三期地块，最高清水限价已经达到3.6万。

05

剪刀差网红盘的消失，也成为更多人选择二手房的原因。

从上半年来看，除了中州锦城湖岸，引发了一波打新抢购热潮，其余网红盘并没有掀起太多波浪。

特别是前几年刚需寄予厚望的“川发天府上城”，最新开盘单价达到了2-2.5万，报名虽然熔断，但从公开消息来看，去化仅仅只有三分之一。

川发也反映了网红盘现状——没有剪刀差！

今年还可期待的网红盘，已寥寥无几，新鸿基悦城、成功红树林、南阳御龙府、朗诗熙华府，还可等待。

而嘉悦汇据了解，开盘价预计在2.8万，也不再有剪刀差。

06

下半年最值得期待和关注的是高新区。

特别是大源，在长期供不应求的情况下，大源下半年，将迎来阶段性供应高峰。

今年唯一抢到个位数中签的中州就在大源，并且价格还在600万级以上，大源的购买力还是非常强。

▲高新区大源城投项目现场

交投、城投、高投、中铁建、远达，纷纷杀入大源西，预计下半年将上市供应。高新区最优质的板块，加上几大房企的共同发力，将成为下半年市场的热点。

华润拿下的金三地块，按照华润速度，很可能下半年面市，高新区仍然是焦点。

至于，争议颇多的天府新区。

买天新一定要注意边界，在天府大道两侧的板块，最为安全，比如麓湖湖区、麓湖公园区、天西、天东、兴隆湖。另外，两侧外扩板块，如锦江生态带、麓山板块、法务区价格合适，仍然有一定价值。

其余板块，则需要谨慎。

在市场并不乐观的行情下，开发商将越来越卷产品，今年看到的好产品，比过去限价时期，要好太多。

对于希望改善，特别是深改的客户，有更多好盘可选，未尝不是一件好事。

接下来，随着更多好产品涌现，升级换代，改善居住，仍然是新房市场的“主旋律”。

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