这么多法拍房，是怎么来的？

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法拍捡漏已经成为买房的常见渠道，那么法拍房究竟有多少？这些法拍房怎么来的？

纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会联合公布的《2023年1-6月全国司法拍卖房产情况分析报告》显示:

上半年全国法拍房挂拍量高达240636套，比去年同期增长19.79%，其中住宅挂拍量达到145200套。

对于颇为关注的住宅来说，14.5万套的挂牌量什么概念,要知道去年法拍住宅挂牌才10.7万套，一年时间同比上涨了35.59%。

▲ 上半年全国法拍住宅挂牌量（纬房研究院等）

从数据可以看出，现在法拍的房子的确是越来越多。

那么，法拍房究竟从哪些渠道而来？

01

有人会说，法拍房很简单，显然付不起月供，断供后银行收回，走向法拍。

这种说法对，但不是法拍房的全部。

从不少法拍机构房源来看，个人断供是法拍房来源之一。

再详细来说，又要分为两种情况。

第一种情况是原业主正常按揭贷款买房，但是呢，月供比较高，可能月收入1万，月供都要8千。这样的操作想必大家都很熟悉，背上房贷“喘不过气”的感受不少人都曾有过。

其实，按规则来说，这么高的“杠杆”是不允许的。

为什么能做到这么高杠杆呢？

比如，按揭时银行会要求收入达到月供的2.5倍，至少也是要2倍。那么，8千的月供，收入至少要有1.6万。

但是大家都知道，很多人流水达不到，但是过去有很多办法可以让流水满足银行需求。

特别是“小贷公司”可提供各种材料、证明，以规避银行要求，银行乐于房贷业务的收益，也不会查太严。

收入到达月供2倍的要求，在过去许多年，这样的要求有些形同虚设。对居民买房“杠杆”的监管，没有完全起到防范风险的作用。

这和KFS的现金流断裂类似，都是高杠杆带来的高风险。在房价上涨的年代，高杠杆带来的是高收益，当然很爽。

但是，一旦房价下跌，或者不涨，压力自然就来了。

加上收入减少，甚至失业，断供就再所难免。

部分“杠杆”较高的炒房客，其实在早几年“深房理”出问题时，已经暴露出巨大的风险。

这部分人，首付甚至都是借的，甚至是高利率“过桥资金”，想要“短抄”后出手，结果却砸在手里成了“接盘侠”，损失惨重。

02

个人断供还有一种情况，就是做抵押贷款。

大家都知道，贷款必须要有抵押物，信用贷款虽然不要抵押，但是能贷到的资金很有限。

贷款中最值钱的抵押物，还是房子。

截至2022年底，中国银保监会数据显示，全国银行业对中小企业的贷款余额约为41.2万亿元人民币。

企业经营贷，可以用厂房、知识产权等抵押，但是我们所常见的中小企业贷款，以房产为抵押的不少，这也是银行最喜欢的“抵押物”。

所以，41.2万亿的中小企业贷里面，多少是房产抵押虽然不清楚，但是占比肯定不低。

中小企业主用“住宅”做抵押物还有个好处，利息低。

道理很简单，住宅做抵押对于银行来说，保障高、不容易成呆坏账，所以利率就可以低一些。

说到底，风险和收益仍成正比。

03

第三种法拍房则是主动断贷。

这种比较少，主要目的是“规避限售”。

过去几年网红盘比较多，比如有个别盘，剪刀差到达“上万”，导致的结果就是“打新”成风。

早年不少网红盘，几万人摇，3倍熔断新规后，拼的就是刚需顺位和社保。

没有高社保怎么办？

找人合伙，或者“花钱买资格”。

这就形成了一种怪象，有些网红盘刚到手一年，还没有交房就有断供的法拍房出现在市场。

这种情况的产生，不排除买家为了早日出手，采用主动断供法拍的方式，规避限售。

不过，随着网红盘减少，以及“剪刀差”消失，“借名买房”断供出手的套路已经行不通。

特别提醒的是，“借名买房”存在巨大风险，一不小心“赔了夫人又折兵”。

04

第四种则是开发商自身陷入债务泥潭，楼盘尚未售出的房源走上“拍卖台”。

这种情况如今并“不罕见”。

特别是不少暴雷房企，面临各种债务压力，在现金流断裂后，银行也会相应查封其资产，经过一系列流程后，这些房源也会走向“拍卖”。

在成都，典型的列子是李嘉诚旗下公司早年开发的南城都汇，如今名叫“山河玖璋”，一共3000余套进入拍卖“倒计时”。

▲ 山河玖璋房源陆续走向法拍

以及同样是成都高新区，当年的红盘“大鼎世纪国际”近100套房源陆续进入“法拍”。

开发商旗下的法拍房有几个特点。

第一，体量大。

因为开发商一般是把整个楼盘抵押给银行，所以一旦法拍，体量就很大，山河玖璋3000余套一旦进入市场，就要占据成都整个市场的1/3还多，对市场的影响还是挺大的。

第二，一般没有分户产权。

开发商手上拿出来法拍，就意味着还没有销售，这类房产往往还没有办理分户产权，甚至大产权都不一定有。

这类房产的风险相比个人房源还可能更大，需要在拍卖时特别注意。

比如“大鼎世纪国际”虽然二拍价格已经来到1.2万，在高新区南三环，绝对算是地板价，但还是鲜有人出手。

▲ 大鼎世纪国际1.2万单价，无人问津

原因就在于，没有“分户产权”。

在开发商本身陷入债务泥潭的情况下，未来的维修基金谁来交，消防一系列的验收谁来出钱，都是令人头痛的问题。

05

那么，法拍房能捡漏吗？

我们的建议是，法拍房存在不少不确定性，而且捡漏本就很难。一套法拍房，如果价格太低，势必就会成为香饽饽，往往在竞拍中会举出“高价”。

所以，法拍房很难捡漏，你能看见的漏，难道别人就看不到？

法拍房和买二手一样，重点看是否适合自己需求。

当然，法拍房因为存在不确定性，比如拖欠水电物业费等，一般比二手房价格要低。

比如，最近有一套成都高新区商业房源拍房，100多万的价格虽然比同类房源低，但物业水电气欠费达到上百万，加总之后成本并不低。

从全国今年上半年住宅类法拍房来看，成交量普遍不高，挂牌14.5万套，成交仅5万套，成交率35%。

买家对法拍房仍然心存畏惧。

▲ 上半年各城市法拍住宅挂牌量（纬房研究院等）

具体来看，成都法拍房以8372套位居第一。但成交量也只有3095套，成交率为36.97%。

从价格来看，成交均价为1.3万/平米，平均折价为7.6折。这个折扣是相比“评估价”。

需要注意的是，评估机构给出的评估价虽然有科学依据，但是市场千变万化，而评估价又要考虑到债权人和债务人的建议。

所以，实践中评估价一般都会高于市场价，不少房产都会在二拍，甚至变卖阶段成交，也是这个原因。

最后，对于普通购房者，特别是小白，最好不要轻易选择法拍房。即使参拍法拍房，也要注意资格和门槛，以及欠费、腾退等一系列问题。

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