楼市子弹已上膛，会有核弹吗？

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7月24日，中共中央政治局会议提出：“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

7月27日，住建部也喊话：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

在政治局会议定调及住建部发声后，一周之内，一线城市中北京、深圳、广州、上海住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

北京：将更好满足刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳：更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

广州：将尽快推出有关政策措施，满足刚性和改善性住房需求。

上海：继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”、“完善住房保障基础性制度和支持政策”、“稳步推进老旧小区改造”、“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等重点内容。

8月1日晚间，在中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议上，外界关注度较高的“存量个人住房贷款利率”得到确认下调！

短短几天时间，针对地产行业动作频频，这种现象是极为罕见的。可以说给市场传递了重要信号，各地已经开始在积极落实有关政策精神，更说明各地近期或将有具体的措施出台。

随着政策放松的预期越来越清晰，往后各种较为严格的限制性政策都有望得到调整。当然，基调和关注点主要放在支持和满足刚性及改善型住房需求方面。

也可以预见，随着高层一系列密集政策的先后表态，预计各地在限贷、限购、税费、首套房认定标准等各方面，会做出全面的调整，持续保持房地产宽松的趋势。

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今年年中重磅会议指出，房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

事实上，自去年以来，二三四线城市持续在需求侧出台宽松政策，包括降低限购门槛、增加多孩家庭购房资格、降低贷款利率和首付比例等。

根据央行的规定，首套房利率下限可再下调20个基点，即可到4.0%。有些三四线城市的利率下限已经调到了4%以下，但房地产行情还是没有发生较大扭转，主要原因有：

一是，这些城市人口流失，变少了，小城市人口向省会大城市和特大城市聚集，中国人口向特大城市聚集，这将是未来几年人口流动的趋势；

二是，这些地方房子已经供过于求了，前些年大量建设的商品房已经完全过剩了；

三是，这几年受国际和国内环境的影响，叠加三年疫情，居民的收入收到影响，口袋干瘪了不少，简单来说家里没有余粮了，自然就没有买房的热情和信心了，年初全国各地还出现了一波提前还款热潮，这一现象说明居民在主动降杠杆。

但一线城市房地产政策以微调为主，限购限售的的政策基本未松动。

年中重磅会议这次没有提到“房住不炒”，这也是近5年来首次没有提到的，很多人就拿这个说事，过度解读说会有大反转，房价会有大涨，唱多者更是大肆宣扬要进场买房。

笔者认为不能过度解读，要客观理性的分析，年中会议提到主要满足的是刚需和改善型群体的住房需求，还有从住建部和四个一线城市的表态也可以看出主要是围绕刚需和改善型群体调整优化政策，后期大概率也是针对刚需和改善型换房出台政策，不会有2008年和2016年那种大水漫灌，房价大涨的行情。

年中会议最终的落脚点是促进房地产市场平稳健康发展，从这方面也说明后市不会出现大涨行情，最好是房价企稳，改变房价下降趋势。

政策制定者也不希望久病求医，一上来就给一剂兴奋剂，那样只会是回光返照，要相信国家的决策能力，相信即将到来的调控会是一剂良药，真正能提振房地产市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

与二三四线城市不同，由于一线城市房地产本身对投资性需求就有很强吸引力，一旦放开限购，自住和投资需求都可能快速抬头。

特别是深圳房地产市场，给点阳光就会灿烂，这也是为什么就唯独北京、上海、深圳和广州四个一线城市调控政策迟迟没有大松动的原因。

7月27日，住建部表态，从降首付和利率，税费减免、“认房不认贷”这些方向做一些调整和优化，这好像又回到以前政策老路，归根结底还是降首付加杠杆的老套路，好像又要把以前房地产带动经济增长这支“夜壶”重新拿起来用了，只不过时过境迁，能起到多大的作用不得而知。

但是像以前那样房价大涨应该是不会出现了，一个药方不能治百病，病因不一样，如果按照老药方抓药，没有对症下药，就会达不到预期的治疗效果。

况且如今的大环境和之前不一样了，这几年受国际关系的影响，出口受阻，只能靠内需拉动消费，老百姓经历三年疫情，叠加失业率过高，收入受到很大影响，老百姓对未来收入预期不高。

让居民加杠杆去买房，虽然房子买了，但是收入跟不上，房子就会出现断供法拍的现象，这种现象也是高层不希望看到的。当前房地产调整优化政策应该和增加居民收入措施组合起来，只有居民收入提高了，才会有购置房产的信心和能力。

在年中重磅会议前有些城市陆陆续续也出台了一些房地产调整和优化政策。

比如深圳，7月14日就可办理“双证合一”，据统计深圳有9万多套双本证，这样就释放了一半即4万多个购房名额，要知道当初能买双本证房子的人都是有资金实力的，而且很多双本证的房子还处于深圳核心地段比如南山和福田区，有些还属于豪宅，“双证合一”后释放的是货真价实的有钱人的购房名额。

还有2020年深圳出台“715”楼市新政，开启限购、限售、限贷、限离全面严调时代，其中限购加码，明确深户满3年+社保3年，非深户社保满5年，方可在深圳买房。

一夜间，有一批群体失去购房名额，而且数量还不少，乐有家研究中心曾据公开数据估算，这批群体规模大约在19万-38万人之间，现如今三年时间已过，释放大量的购房名额。同时，深圳的住宅是3年限售，3年限售期一过，也会增加改善性需求，利好市场成交。

笔者认为，房产调控优化新政子弹已上膛，很快就会打出来，下半年房地产市场交易量会上来，但房价不会出现“大涨”行情，整体还是以“稳”为主。

所以，我们要客观理性分析，要遵从国家顶层设计，刚需和改善群体就可以提前做好规划，把握时机适时进场，而房地产新政出台之时也将是那些投资炒房群体出货离场的最好时机了，而不是加仓进场。