商品房单月销售现好转迹象，市场短期复苏压力犹存

　　（曲涛/文）国家统计局今日（9月15日）公布的全国房地产市场基本情况显示，1-8月份全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%；商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%；商品房销售额78158亿元，下降3.2%。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的新闻发布会上表示，房地产市场目前还处在调整阶段。近期，各地区各部门先后出台优化措施，支持居民刚性、改善性住房需求，有利于提振市场信心，改善房企经营预期。随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。

房地产开发投资增速跌幅再扩大

具体来看，房地产开发投资增速跌幅继续扩大。1-8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资58425亿元，下降8.0%。

对此，易居研究院研究总监严跃进指出，需要客观看待开发投资的走势。尤其是当销售端数据持续改善的情况下，开发投资指标也有向好的可能。同时，开发投资也有新的动力增长点。就目前看，城中村改造和保障房建设是两支非常重要的力量，在拉动投资和调整投资结构方面有非常重要的作用。在传统住宅开发没有强拉升的过程中，此类应该得到重视。

此外，房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积同比仍处于下降态势。尤其是新开工面积，该指标已经出现了连续24个月的下跌态势。在房屋竣工面积方面，也出现增长放缓迹象。

根据国家统计局数据，1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积806415万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积567792万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积63891万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积46636万平方米，下降24.7%。房屋竣工面积43726万平方米，增长19.2%。其中，住宅竣工面积31775万平方米，增长19.5%。

严跃进认为，从近期看，要确保各类银行信贷投放积极到位，尤其是对于涉及购房群体数量多、楼盘交付需求迫切的楼盘，更是要鼓励加快新开工节奏，同时确保楼盘质量。在其看来，9月份开始会有改善空间，尤其是销售数据要加快转化为房企到位资金，更好促进此类指标的向好发展。

房地产开发企业到位资金方面，连续18个月累计同比下滑。数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金87116亿元，同比下降12.9%。其中，国内贷款10671亿元，下降12.8%；利用外资35亿元，下降41.6%；自筹资金27195亿元，下降22.9%；定金及预收款30185亿元，下降7.3%；个人按揭贷款15453亿元，下降4.3%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，行业到位资金仍未改善，降负债仍为当前房企的重要任务，出售资产等方式成为了多数房企的首选途径。同时，鉴于当前市场销售回款动力仍然偏弱，房企对融资持谨慎态度，行业资金压力仍然较大。

商品房单月销售现好转迹象

商品房销售方面，累计数据同比增速跌幅进一步扩大。从单月销售情况来看，环比出现小幅增长，同比跌幅仍保持在两成以上。

国家统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。

从单月销售情况来看，根据国家统计局数据拆分后测算，8月份商品房销售面积为7386万平方米，环比上涨4.80%，同比下降23.95%。商品房销售额7708亿元，环比上涨4.76%，同比下降23.74%。值得一提的是，尽管8月份的商品房销售面积数据出现好转迹象，但仍处于近十年低位，市场弱势格局不改。

严跃进表示，当前各地数据有企稳复苏的态势，市场交易情绪明显向好。近期要重点关注“金九银十”各地对政策的消化，主动作为，让老百姓购房得实惠、让房企销售有信心、让楼市回暖更有持续性。

王小嫱指出，近期一线城市全面执行“认房不认贷”、部分重点二线城市全面放松限购政策等实质性利好政策的出台，提振了市场信心，但从市场的成交端来看，目前整体体现并不明显。随着利好政策的持续发力，叠加9月传统销售旺季，房企推盘力度加大，预计下月销售指标有望继续改善。

库存方面，商品房待售面积连续三个月回升，去库存压力仍然较大。根据国家统计局数据，截至8月末，商品房待售面积64795万平方米，同比增长18.2%。其中，住宅待售面积31366万平方米，增长19.9%。

在严跃进看来，待售面积增加问题不大，现在购房需求已经在提振，一些地方单日看房量就超过了过去日均的四倍以上，去库存动力明显增强。预计随着9月份销售数据的回暖，10月份房企推盘的意愿将大幅增加，库存数据可能会有小幅拉升，但要定性为房企推盘积极性增加。

地方宽松调控节奏提速

政策层面，地方宽松调控节奏再提速。

据中房研协监测统计，8月份地方出台房地产调控政策71条，出台次数创年内新高。其中，宽松性政策61条，政策占比超过85%。

从政策内容来看，以降首付比例、降房贷利率、“认房不认贷”等为核心的行政调控和以上调最高贷款额度、放宽提取条件、扩大支持范围等为核心的公积金支持是地方政策主要发力点。

另外值得注意的是，央行也对银行流动性进行了进一步支持。

根据央行网站日前消息，中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。

央行方面表示，精准有力实施好稳健货币政策，保持流动性合理充裕，保持信贷合理增长，更好地支持重点领域和薄弱环节，兼顾内外平衡，保持汇率基本稳定，稳固支持实体经济持续恢复向好，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

严跃进分析认为，此次降准有助于各类信贷业务的投放。近期出台的政策使得信贷投放市场需求增大。通过降准，银行贷款方面的规模和主动性进一步增强，有助于促进房贷业务更加蓬勃发展，进而确保房地产市场交易行情的更好提振。