李宁、名创优品、九毛九、汤臣倍健……买楼“魔咒”

国内企业还是热衷购买商办物业。

近日，李宁发布公告称，公司间接全资附属公司High Match Limited（买方）向恒基兆业（下称：恒地）旗下 Gallex Resources Limited（卖方） 签订了买卖协议。

李宁拟以22.08亿港币代价购买 Vansittart Investment Limited（目标公司） 持有香港北角电气道218号的商业大楼“港汇东”。

这栋物业楼宇处在生活区，包括22层商业办公空间及两层零售区域，占地面积约9,600平方呎及其总建筑面积约14.4万平方呎。

这时候，买入香港商业楼宇是一个很好时机吗？

目标公司财务状况不难发现，过去2年亏损在扩大、资产净值在加速下跌。

2021年-2022年，目标公司录得收入3513万港币、4955万港币，除税前亏损为1676.6万港币、8035.8万港币，资产净值由28.13亿港币降至27.33亿港币。

两年时间亏损接近一亿港币。所以，恒地亏本超过5亿港币甩卖给了李宁。那么，是否代表着李宁捡了大漏？

答案显然是否定的。

戴德梁行第三季度香港资本市场报告给出的结论是：写字楼市场租赁需求仍然疲弱，租户普遍持审慎态度，使整体净吸纳量录得负数，其中港岛东、九龙西等非核心区负吸纳的情况较为明显。

年初至三季度，香港整体写字楼租金累计回落5.5%。后市不明朗趋势下，租金预计仍会回落。

低于估值的买楼价，恒地给了李宁安全空间，但不多。这笔交易中，作为卖方的恒地退出收益率只有2.4%，这也直接反映出当下香港投资物业收益率的紧张程度。

对于买楼，李宁认为，公司香港业务具有庞大发展潜力，扩展在香港业务营运将有助于扩展国际业务，这拥有重要策略意义。

不过，投资人、持股人却用实际行动表明了对这场交易的态度，也存在诸多质疑，比如：

1、国际化业务为什么从购置总部大楼开始，却不是着重提升业绩和股价

2、公司主营是服饰和鞋类，为什么不把资金投入到新品类开发和推广

3、地产处在下行周期，大手笔斥资购置写字楼是不是错误决定

这些质疑不无道理。在2023年中期财报中，李宁中国市场外收入仅2.9亿元，占比为2.1%。一个收入贡献占比只有2.1%的市场，投入22亿港币买入办公大楼会带来多少效益？明年财务数据改变会告诉我们答案。

当下，李宁更需要改变的是不断下降的盈利表现和货物周转速度。

过往三年中期财报中，李宁收入在增长，毛利率、净利率都在下降，毛利率由55.89%跌到48.78%，净利率由19.24%跌到15.13%，平均存货周转期从53天增加到57天。

公告次日，李宁港股股价狂跌，最大跌幅达16.26%，收盘报每股18.3港元，跌幅为14.29%。对此，李宁祭出回购公司股份计划，将动用不超过30亿港币资金购回最多约占已发行股份总数的10%。

李宁股价得以反弹回升4.37%。

一买办公楼，股价就狂跌的不只是李宁一家。

名创优品、九毛九、汤臣倍健等一系列上市公司在置办物业时，都经历了股价狂跌的过程，并且股价进入长下坡路。

2022年7月26日，名创优品突然遭到Blue Orca Capital做空机构的做空，随后股价接连下挫，两个交易日美股股价下跌22.6%、港股下跌13.6%。

遭到做空正是名创优品斥资6.95亿元购买了创始人叶国富持有办公楼股权。

两个月后，九毛九斥资11亿元向碧桂园购买了广州天河国际金融城项目26%股权，获得广州国金天地项目。这项交易计划直接让九毛九次日股价狂跌超过20%。

结果，三天后九毛九突然终止了买楼计划。

2023年4月26日，汤臣倍健拟以18.3亿元的自有资金购买广州黄埔广报云汇商业办公楼，次日公司股价反涨10.18%，震荡一段时间后股价大幅度跳水、走下坡路。

在股票社交平台中，大部分股民对于汤臣倍健买楼计划是持有疑惑态度。

为什么快消、餐饮、保健这些上市公司会陷入买楼魔咒？

买楼计划公布时，这些上市公司持有现金及现金等价物金额为李宁64.11亿元、名创优品67.72亿元、九毛九13.42亿元、汤臣倍健36.2亿元。

持有资金基本足以实现公司的买楼计划，可对于快消、餐饮、保健这类企业，花大手笔购买办公楼和总部大楼，无疑是将流动性资金变成了固定资产，资金失去活力则无法产生更大的收益。

丧失更大潜在收益之外，商业楼宇还有着周期不确定性、交易税费高、金融属性差等特点。

另一个原因是：写作楼买入之后变成固定资产投资，而这一项则是财务造假的黑洞，既可通过延长时间做高公司净利润，亦可不分配利润、高管以买楼为名借机转移资金等。

资本市场往往更加喜欢具备灵动性的现金。巴菲特的公司也一直未有自己的写字楼。

相比这些潜在可能，将大量现金用来买楼，反而隐藏着一个更加致命的是，如果不是转型做房地产运营业务，通过收入获得大量现金，它们没有找到更好的用途。

直接反映了公司对于未来经营策略和业务发展，缺乏一个深入思考和布局。

买楼，可能现阶段很难判定对与错，但却是一个上市公司众多高管经讨论之后的决策成果。

就像公开3天就撤回买楼计划、砸22亿港币买楼开拓国际化业务......或许股价暴跌“魔咒”背后是上市公司“病急乱投医”。