新房二手房成交同环比均改善，京沪购房政策大力度放松

12月20日，中银证券发布房地产行业第50周周报。

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。 40 城新房成交面积为 288.4 万平方米，环比上涨 6.4%，环比涨幅较上周扩大了 30.5 百分点，同比下降 24.0%，同比降幅较上周减少了 5.4 个百分点。 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 27.0%、4.5%、 -3.6%，同比增速分别为-22.7%、 -14.1%、 -44.9%。 一、二线城市同比降幅较上周分别缩小了 15.1、 10.0 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了 12.5 个百分点。

二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。 18 个城市成交面积为 167.8 万平方米，环比下降 0.1%，环比降幅较上周减小了 6.9 个百分点，同比上涨 19.5%，同比增幅较上周增加了 1.9 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-9.3%、 0.5%、6.2%， 同比增速分别为 47.7%、 3.1%、 36.6%。一线城市同比增幅较上周缩小了 2.7 个百分点， 二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了 1.5、 10.0 个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。 12 个城市新房库存面积为 10118 万平方米，环比增速为 0.6%，同比增速为-4.2%。去化周期为 19.1 个月，环比提升 0.1 个月，同比提升 3.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.3、 16.9、 60.1 个月， 一线城市环比增加 0.4 个月，二、三四线城市环比分别降低0.6、 2.0 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 0.9、 6.2、 32.3 个月。

土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。 百城成交土地规划建筑面积为 7209.5万平方米，环比上涨 11.9%，同比下降 20.1%；成交土地总价为 1520.5 亿元，环比上涨 17.8%，同比下降 30.3%；成交土地楼面均价为 2109.1 元/平，环比上涨 5.2%，同比下降 12.8%；百城成交土地溢价率为 5.0%，环比上涨 1.8 个百分点，同比上涨 2.0个百分点。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。 房地产行业国内债券总发行量为164.1 亿元，环比上升 9.5%。总偿还量为 145.6 亿元，同比上升 139.5%（前值： 15.1%），环比上升 116.3%；净融资额为 18.5 亿元。

板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为 1.1%，较上周上升 4.8pct，房地产行业相对收益为 2.8%，较上周上升 4.1pct。房地产板块 PE 为 11.30X，较上周下降 0.11X。北上资金对公用事业、汽车、房地产加仓金额较大，分别为 7.63、 4.71、 3.40 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.79%），净买入 3.40 亿元（上周净卖出0.75 亿元） 。

投资建议

行业需求及融资端政策均明显发力。 一方面，本周召开的中央经济工作会议是六年来首次未提“房住不炒”，让房地产市场回归平稳的真实需求是有必要的；同时， 高度重视“房地产风险的防范与化解”、“不同所有制房企的合理融资需求”，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。 另一方面，本周京沪购房政策同步调整，力度较大，有望进一步释放购买需求，也将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。中银证券认为，短期京沪政策应该能有明显效果，基于城市基本面更好、政策超 6 年未调整过等因素，预期持续时间与深圳相比更久一些，但中长期看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。

从行业基本面来看，本周统计局公布了行业月度数据： 1） 11 月全国商品房销售面积同比降幅收窄，但住宅降幅持续扩大，市场仍处于筑底阶段；低基数下， 11 月新开工同比增速虽然转正、 地产投资边际改善，但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。 2） 11 月 70 大中城市新房价格环比下降 0.4%，连续六个月持续下滑；二手房价格环比下降 0.8%，连续七个月持续下滑。 中银证券认为，基于行业基本面仍然承压，房价仍面临下行压力，行业供需端政策预计将持续发力，不过其落地效果以及效果持续性仍需要一段时间的验证与观察。

现阶段中银证券建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团； 2）在一线城市有城市更新业务布局的房企： 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。