房价要到2039年才到底？

上面这张图最近流传得很广，有小伙伴蚌埠住了，私信问我，万一真是这么个走势，可怎么办？

这位小伙是“刚需族”，年龄刚过30，很想在工作地有一套自己的住房。

但同时也是“观望族”，庆幸没在过去的几年上车，躲过了山顶，但要是接下来一直是“下坡”，那买房不就遥遥无期了么？难道一直等下去？

就像10岁的愿望，到20岁再实现是没意义的，30岁时安居的想法，结果40岁再买房，那幸福感也会大打折扣。

所以说房价下跌不可怕，可怕的是一直跌，更可怕的是市场形成了“它会一直跌”的预期，那小年轻们可真就无所是从了。

买吧，是大冤种；

不买吧，生活质量，社会期望，都不能满足，最终会呈现出更加丧了吧唧的心态，当然还有越来越低的生育率。

虽然很多专家一直强调，我国住房自有率达到96%，群众财富有80%都是房产，但这种表述太缺乏细节。

如果真的是96%的人都有自己的住房，那应该有96%的人都希望房价继续上涨才对，为什么大家还吐槽房价太高呢？

有人说，这数据包含了农二代老家的小别野，难道那些不算房子？

从资产统计的视角看，没有流动性的房子，还真不能叫资产，可以想象的是，很多偏远地方的房子和土地，农一代老去之后，大概率就要跟着坟地一起荒废。

所以真实的“住房自有率”，应该计算的是工作地的住房，否则讲什么“城市化”呢？

温铁军老师说我们现在只是实现了“人的城市化”，也就是把人往城市里赶，至于赶进去之后，他们有没有真的成为市民，享受到相应的城市配套，还差得远呢。

再说居民财富有80%是房子这件事，也很吊诡，因为资产和负债的分布并不是均衡的，虽然总体看，资产负债表的两头是对称的，但在细节上，明显有些人背负更多负债，有些人持有更多资产。

再较真点看——他的资产，就是你的负债！

所以“80%的财富都是房产”之说，纯属是另一种“被代表”。

总之，不管是实际感受还是大数据的呈现，都会告诉你，有大量的年轻人和新市民，并没有自己的住房，他们的安居需求仍需要被满足，所以得有个稳定的市场环境，毕竟谁也不希望刚买就跌个不停。

有的小年轻真的很惨——本来买房是为了结婚，结果要么烂尾，要么跌个不停，小夫妻天天吵，你怨我，我怨你，最后还离了，你说图了个啥？

所以很多人都很关心——我们到底会不会走出类似日本那样的行情？

我认为不会！

这四海八荒谁不知道，我从不说骑墙观点。

日本是东亚模式的排头兵，也是“雁形经济”的领头雁，早就是一颗被摸圆了的石头，他们的经验当然有借鉴意义，我自己就在过去的文章中多次介绍过：

但我们读历史，要知道哪些东西是变化的，哪些是不变的，生搬硬套还不如不读。

我读了这么多书，可以确定有两个东西是不变的——头一个是人性，就是贪婪、恐惧、羊群效应一类的东西，还有一个就是债务周期的演化规律，从资产泡沫的缘起缘灭来说的，不管何时何地，都有相同因果关系。

其中的因果，就是债务周期。

泡沫的破裂，便是债务危机。

虽然债务演化的逻辑相同，若因此便硬套局势演变过程，那就是刻舟求剑了，因为还有很多变化的东西呢？

一是我们现在有互联网、自媒体、短视频，信息传递效率高了几个维度。

现在就连农村大妈的三观刷新都很快，明明两三年前，还在说，不管哪里，能上车先上车，慢慢往市区换嘛。但到今年过年时候，好家伙，网上好多人都在说——老家聚会的任何场合，只要提起房子，都是摇头如拨浪鼓，不能碰，不能碰。

我之前也做过类似的田野调查，发现很多农村老人甚至连养老金是“旁氏”都知道，他们不一定知道旁氏这个词，但是会算——多大年纪可以交养老金，能领多少，低于这个年纪的就不合适交，亏死。

这大概都是抖手的功劳。

前面不是说嘛，资本市场的情绪，三个词就可以总结，贪婪、恐慌、羊群效应，从前慢，车马邮件都慢，所以情绪传递也慢，形成羊群效应的周期就长，而且人们获得信息的渠道也有限，很容易被利益相关方搞“预期管理”。

但你看现在，完全是另一番样子，情绪传递快得要死。

二是因为经济本身有反身性，这个要谈得深一点，举个例子，比如马克思的理论认为，资本主义在不断积累“生产＞消费”的不平衡，于是一定会爆发经济危机。

但资本家们也会读马克思，二战后，他们看到了苏联阵营的战斗力，担心被挂路灯，于是竟相增加工人福利，资本主义国家掀起了一场以“利润回流制度”为主的经济大发展，工人收入提高，假期变多，自然就有更多购买力和欲望去消费，从而弥补了“消费不足”的不平衡。

前美联储主席伯南克，研究了一辈子大萧条，获得了很多心得体会，以为无处施展自己的这身屠龙技了，结果就碰到了08年的金融危机，一顿操作，尽管冲击大但也很快就把经济从衰退泥潭里拉了回来。

现在的决策过程是建立在过去所有经验之和上的，怎么会重复走势呢？

第三，现在的我们，和当时的日本，在经济结构上有很大差别，这些差别也会带来不同的着陆效果。

当时的日本已经是发达国家了，社会保障，福利体系非常完善，而且很多人都没提到，日本在60-70年代经历过多次“收入倍增计划”，并且把“一亿总中流”的口号喊得震天响。

网上有些up主提这段的时候，总是在说，日本当年也是先经历过一轮大发展然后才逐渐泡沫化的，去套构“和我们的相同之处”，渲染这段历史知识的有效性。

但我从这里解读到的信息是——日本当年的经济发展，相对我们来说，是更接近“全民共富”的。

这在经济发展中非常重要，因为不管是产业资本时代所积累的“生产＞消费”的不平衡，还是金融资本时代，债务涌向工薪阶层，货币涌向食利阶层的不平衡，本质都是在积累贫富分化。

一个国家的财富越是集中于少数人，中下阶层越是只有负债而没有购买力，那这个国家的经济一定是萧条的。

试想一下，占据绝对多数的底层没有购买力，富人会投资吗？

肯定不会嘛，投资了卖给谁呢？

也就是说，经济不平等的程度越高，就越接近萧条，只能依赖外部需求消化产能，如果出口衰减，那它绝不可能在不改变货币流向的情况下激活内需。

日本当年有更高程度的藏富于民，也正是因为居民血槽够厚，才能在不充分改革经济结构的情况下，半死不活地挺那么多年。

你以为房价连续下跌就够难受了？但如果当年日本居民没那么厚的血槽，他们所遭遇的局面，大概率会像大萧条那样——资产价格瞬间跌到阴间，失业率击穿社会底线，经济持续负增长，银行批量倒闭……说低增长很难受，那是没试过负增长。

第四，决策传递的链条也有很大不同，所以即便是采取相同的政策，也有不同的落地效果。

经过很多年的科普，现在很多人都理解了一点，就是经济逻辑只能论证什么是正确的，什么是错误的，然而事情并不总是往正确的方向发展，社会也绝非铁板一块，它是像一个汽车一样的，有很多零件和齿轮，各自独立，又相互咬合。

方向盘和各级传动装置都有自己的利益目标，车轮的驶向，就是偏向这些目标但同时阻力最小的方向，所谓“拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”，就是同一个意思的通俗说法。

但这个事情不好展开聊，只能cue个头，其他的大家自己去思索，总之我认为财政逻辑，是咱们这房地产发展的最核心逻辑，循着这条主线去看待房产投资，你会通透很多。

回到封面那张图，由于没有更多信息，这里只能揣测该金融机构想表达的内容，应该是想说救助地产的窗口期很短，就在这两年，如果不救，就会像日本一样，进入了漫长的“失落30年”，这对于宏观经济来说，不可承受之重；对于网上叫骂高房价最凶的那批年轻人来说，也是不可承受之重，所以一定要救助地产。

于是问题就来了：

首先，日本当年真的没有救助吗？

从上图可以看到，1992年房价泡沫破裂之后，日本利率一直下行，直到降低至0，金融机构的利率甚至是负的。

再看另一个数据：

日本政府负债/GDP，从1989年的66%一直上升到现在的263%。

也就是说，从央行的货币宽松，到政府的积极财政，日本当局是一直在积极救助的。

怎么能说“没救”呢？

说白了，这里面的核心问题是——该救谁？也就是经济资源该往哪里投放。

从封面截图所解读到的信息是，该金融机构主张把有限的经济资源投向“救地产”。

问题是地产也有个很长的利益链条啊，从开发商到承建商、供应商，再到供地的政府，该救谁？

有人会说，开发商在暴雷多米诺的第一环，应该救开发商。

怎么救？给信贷资源，给宽松政策，展期债务……是不是？

但我们这里已经是全世界对开发商最宽待、最厚待的市场了，不是么？这从我们是绝无仅有的还存在预售制和公摊的经济体就能看出来。

今天我们遇到的问题，恰恰是因为给他们的信贷资源太多，而不是太少。

与其说是救助地产，不如说是用纳税人的资源，给他们闯的祸兜底到底合适不合适。

且不说这里面的道德风险，即便是想通过向下放水来救助经济，房地产这条链路的资金传递效率，也已经被玩坏了。

因为从开发商到承建商，恐怕都有一个共识，就是房地产周期已经结束，钱给到他们，你猜他们是会积极参与市场建设，还是变着法的“落袋为安”？

说白了，我们都知道这条资金传递链上的漏洞实在太多，就算不在第一个环节漏，也会后续环节漏掉，钱投下去，很可能连提高农民工就业都达不到。

退一万步，就算监管完善，确保这条资金传递链无漏洞运转，但你要知道，经济循环，它是个环，最终是要通过消费端来完成闭环的。

也就是说，财政资源给到开发商，开发商老老实实建好房，最终还是要居民有能力和意愿去买房，这条救助逻辑才能成立的，否则就是制造出了一堆无效产能，仅仅是把开发商的风险转移成了财政负担而已。

但处在消费端的居民早已经扩张负债到极限了，证据是大家的收入增长小于还本付息的支出，必须紧衣缩食才能应付债务。

也就是说，这个救助逻辑闭不了环。

事实上，日本当年错就错在，用大量金融和财政资源，去救了企业的资产负债表，而不是居民的资产负债表。

众所周知，韩国是财阀控制的国家，日本也不遑多让，他们的经济大头，被六大财团牢牢控制。

财团就是通过以银行为中心的金融资本，操控各个产业集群。

在这样的产业结构下，日本的金融资源必然优先输血给财团旗下企业，模式很像我国的部分国企——总能优先拿到信贷资源，但又因为低效率而竞争力不足，面临被市场淘汰的风险，但银行却不得不续贷维持，因为一旦它真倒了，就要坏账。

日本在1992年地产泡沫破裂之后就是这样干的，信贷资源被大量浪费在那些本该被淘汰的企业上，结果就是这些企业被97年亚洲金融危机一波带走，大量银行也被拖垮，坏账飙升，爆发了银行业危机，至此，原本的资产泡沫危机，彻底演化为了波及面更广的信用危机。

之后，日本央行多次QE甚至QQE，通过印钞，在资本市场上狂买，托底资产价格，不光买国债，也买股票和企业债。

但这些手段所修复的，都是富人或企业的资产负债表。

因为富人集中资产，中下阶层集中负债，救助富人的资产，并不能改善消费端的购买力和消费意愿，所以日本的国内需求一直都很低迷，企业获得了大量低成本信贷，也只能往国外流出，去追逐更高收益的投资，硬是买出了“另一个日本”。

再说日本的积极财政，也很有问题，他们主要将资源投放在两个板块，一个是我们熟知的基建，还有一个就是对企业减费降税，那财政靠什么维持平衡呢？

因为即便是持续发债、借新还旧、无限展期，也需要按时偿还利息，信用平衡才能维持。

于是日本政府又同时增收消费税，得，进一步抑制消费。

以上，日本并不是没救，而是救错了对象，大藏省甚至因为腐败案频发而被摘牌了，请问他们哪来的动机去做“低房价有利于居民买房”的事情呢？

接下来的问题是——救谁，才不会救错呢？

已知的负债主体有三大类：企业、居民和政府。日本的救助过程，就是政府扩张负债，印钞把企业的负债买下来，指望企业轻装上阵，带动就业，增加收入，再来改善居民的资产负债表。

但结果呢？财团企业是轻装了，但他们把投资转向了海外，因为国内需求不足哇！

我知道有些人会说，如果企业破产，那失业大增，居民收入断顿，岂不恶化得更快？所以应该先救企业，资金通过企业扩大投资进而扩大就业的方式，向居民端传递。

这与和珅救民先救官的逻辑如出一辙：

和大人也是这么说的——先救官，还要指望这些官给灾民分发粮食呢。

问题是，您把粮食给了这些官，他真的会往下发吗？

有人说，所以要掺沙子嘛，贪官不会吃带沙子的粮食。

幼稚，你就是不掺沙子，他把粮食贪了去，也不是为了自己吃啊，而是转手就卖了。只要掺沙子的粮食有需求有市场，他就卖掺沙子的粮食呗。

扯远了，再扯回来——还有另一种救助逻辑，是金融家们没提也绝不会提的，就是政府扩张负债，用财政资金去修复居民的资产负债表，居民的消费能力上来了，企业生产的东西有人买，自然会扩大投资……

大萧条时期的罗斯福新政，就是这么干的，大量的财政资源被投向了底层工人的福利建设，以工代赈也好，落实8小时工作制也罢，抑或是由联邦政府出资兴建水电，向居民提供半价的电力资源等等，都是在积极修复居民端的资产负债表。

结果我们都看到了，罗斯福成为美国历史上最伟大的总统之一。

至于不救地产就如何如何，我推荐你看一部电影——《华尔街2》，一定要注意电影中的一个老头：

他特别爱吹口哨，每次吹，都有不一样的含义，截图上的这一幕，是他在吓唬美国财政部——如果不救助他们，就会如何如何。

发现没？跟封面上金融机构的叙事逻辑是不是一毛一样？

他最后一次吹，是他成功从金融危机上岸，然后接着奏乐接着舞。

导演为什么要安排一个老头来承担这个角色呢？我想他是在隐喻一种长期存在的现象——有些作恶获利的人，总能凭借“大而不倒”来转移风险，以使他们始终留在赌桌之上——赢了归自己，输了归全体，这样的人，注定永远是赢家。