贝壳找房2023年财报的两点市场支配能力细节

这两天，翻了一下贝壳找房2023年业绩。

光看交易额、收入和利润，贝壳找房表现真的十分亮眼。2023年，贝壳找房GTV同比增长20.44%，达到了3.14万亿元，增长主要来自于二手房交易额，同比上涨28.64%至2.03万亿元，新房交易额仅增长6.65%。

这样的业绩表现，很真实地反映了房地产行业的现状。

统计局数据中，2023年商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%。贝壳研究院自身测算数据中，全国二手房交易额为7.1万亿元，同比增长30%。

这还是有质量的业绩增长，四个方面数据体现出来：

1、收入上看，贝壳找房收入增长28.2%至778亿元，毛利增长57.25%至217亿元，毛利率也增加了足足5.16个百分点至27.89%。实现上市以来首次亏转盈，净利润为58.9亿元，经调整净利润暴涨244.64%至97.98亿元。

2、业务上看，二手房收入增长16.18%、新房收入增长6.62%；家装业务成为了新的增长点，收入暴涨118%至109亿元；新兴业务收入暴增200%至84亿元。

3、店、人产出比上，门店数量增加超过3300家、经纪人数量增加3.36万人，店均营收比由149.85万元增至177.56万元，经纪人均营收比15.41万元增至18.19万元。

4、盈利上看，二手房赚钱能力由2022年1.53%略降到1.38%；新房赚钱能力保持在去年同一水平3.05%。核心业务房产交易利润率均有所提升，二手房、新房利润率分别增加7.34个百分点至47.2%、增加2.95个百分点至26.56%。

不得不说，贝壳找房靠着商业模式的成功渡过了下行周期。但是这份漂亮的盈利数据都是从加盟商、经纪人手中扣下来的。

首先，去年，贝壳找房门店数量、经纪人团队都在大规模铺展，分别增加了超过3千家和3万人，但很有可能是通过降低加盟费和平台服务费的方式，引入加盟商和外部经纪人。

有两个证明事实，一是、贝壳找房自身已经提交链家门店数量有所减少，还有内部分佣成本与同期持平；二是、平台服务、加盟服务相关收入没有明显增加，由35亿元增加到51亿元，外部佣金成本增加了约52亿元。

52亿元成本却产生了多达5140亿元的房产交易额，这样的投入、产出比是十分划算的。

其次，效益有了，下面就看如何提高利润空间了，无非就是：向开发商提高市场渠道销售费用、提高消费者佣金比例、提高门店服务费用、减少人员，还有降低经纪人佣金分成比例。

从财报数据来说，贝壳没有对开发商市场渠道、消费佣金部门展开说明，不做推断。门店服务费用上面提及增加收入不明显，有可能是保持不变。

同时，我们从社交平台贝壳找房离职员工分享中也看到，贝壳找房反而是降低了加盟门槛，方便快速进行门店和经纪人铺展。还有消息说，当时推进家装业务的时候，将房产内部经纪人转移家装业务中，也让很多人选择离开。

真实与否，还请知情人士留言说说。

那剩下的就是人员减少、经纪人佣金部分。

在2021年11月、2022年5月，贝壳找房在研发、市场、运营多个部门已经进行了两轮大规模裁员，裁员比例达到了50%，人数超过了万人。

所以，去年在大规模铺展门店和人员下，不可能反着走。2023年，贝壳找房雇员人数由9.85万人增加到了11.63万人，其中经纪人和支持人员增加了1.72万人，占新增雇员比例的96.6%，应付薪资和福利成本由9.58亿元增加到了12.2亿元。

以房产交易为核心业务的贝壳找房，想要提高收入，最有效直接的办法就是降低经纪人佣金比率。

对比房产交易收入、分佣情况，贝壳找房佣金分成从1.62%降到了1.51%。想要提高加盟商和外部经纪人的积极性，肯定不会降低佣金分成，从1.28%提高到了1.29%，内部经纪人却从1.95%下降到了1.72%。

2023年通过链家完成的交易额达到了1.04万亿元，佣金分成一减少，收入立马增加了近24亿元。

行业下行中，贝壳找房给到加盟商的佣金分成不高，还降低内部经纪人的佣金分成，底气在哪里？

不用多说，凭借自身的行业支配力，对于市场渠道的掌控能力，贝壳找房这份财务数据是很好的证明。

二手房交易额2.03万亿元、新房交易额1万亿元，对应前面说的11.66万亿元和7.1万亿元，贝壳找房市场比例份额高达8.6%和28.6%。

这么高的市场占有率，足够体现贝壳找房的市场支配能力了。

还有一点很重要的是，贝壳找房业务主要集中一二线城市，还要在全国交易额基础上减去不少，分子不变分母减少，市场占有份额更加难以想象。

有这样的能力，想要多少利润，不是改改加盟要求、调调佣金分成就搞定了吗？

赚钱就是So easy！