“活下去”，成为万科的奢望？

文/地金君

据财联社消息，日前市场有传闻称，深圳市相关部门正与中国平安洽谈，计划将深圳地铁所持万科股权转让予中国平安。对此，中国平安表示，相关传闻为“假消息”。

作为房地产行业的优等生，万科近期的债务风波引起了行业内的广泛关注。一面是穆迪下调万科评级，一面是消息称“12家银行800亿驰援万科”，万科到底怎么了？

万科“渡劫”

早在3月初，有传言称，万科管理层赴北京与以保险公司为主的贷款机构就非标债务延期事宜进行商谈，其中，涉及新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资产”）的100亿元投资款。传言还指，新华资产拒绝万科的展期要求。

针对上述传言，新华资产则回应称，近期，公司关注到有关我司与万科企业的不实信息。万科系中国房地产行业龙头企业，一直与我司保持正常的业务合作。

不过该回应未能阻止资本市场悲观情绪的蔓延，随后万科遭遇“股债双杀”。

3月4日，万科多只境内债走低，“22万科06”跌超36%。“21万科04”下跌19.25%至65元，“20万科08”跌超9%至65.46元，“22万科02”跌超8%至74.07元，均创历史新低。

股价情况亦不容乐观，万科AH股齐跌。截至收盘，万科A（000002.SZ）跌4.65%，报收9.43元/股，港股万科企业（02202.HK）跌7.13%，报收5.6港元/股。

屋漏偏逢连夜雨。国际评级机构穆迪突然下调万科评级至垃圾级，并预警未来可能进一步下调。

3月11日，穆迪宣布撤销万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，“Ba1”是投机级的投资评级。穆迪还将万科的高级无抵押债务评级下调至Ba2，还把万科所有评级列入评级下调观察名单。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，下调评级反映了穆迪的预期，即万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，因为在中国房地产市场长期低迷的情况下，万科的合同销售额下降，且融资渠道不确定性日益上升。

万科目前的债务情况究竟如何？企业预警通显示，万科当前共有存续美元债6只，余额29.53亿美元。其中，余额6.3亿美元的“万科 5.35 2024-03-11”即将到期。境内存量债券则多达32只，规模546.09亿元，其中120亿元将于一年内到期，包括“21万科MTN002”、“21万科MTN003”都将在2024年内到期。

据万科2023年三季报，截至2023年9月30日，万科在手现金1036.8亿元，较2023年年初下降24.4%；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。不过，据第一财经消息，多位业内人士认为，地产在手现金受监管及公司模式影响，实际可动用的资金远少于这一数据，实际状况难以被穿透。

也就是说，现金对短期债务覆盖倍数并不代表现金流安全。以碧桂园为例，2023年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款4850亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现暴雷。

根据凤凰网《风暴眼》，未来一年，万科将迎来偿债高峰。据不完全完全统计，万科在未来一年内所需偿还的债务总额有可能超过445亿元。

2023年11月份的万科业绩说明会上，深铁董事长辛杰表示，深铁对万科的“实质性支持”过去从未间断，未来更加强化。与此同时，深圳国资将万科纳入统计报表范围。

果不其然，深铁集团再次出手。3月15日晚间，万科A（000002.SZ）发布第一大股东深铁集团拟参与中金印力消费REIT战略配售的自愿性公告。

公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%，最终认购份额数量以基金管理人届时披露的公告为准。

此次中金印力消费REIT的估值为人民币39.59亿元。这意味着，深铁认购预估可能在10亿元左右，这将是截至目前国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

万科董事会主席郁亮曾在其朋友圈表示：“REITs（不动产投资信托基金）对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，一旦完成REITs的环节打通，万科（000002.SZ）将有望真正从开发商转变为不动产商。”

3月12日午间，YY评级发布消息称，有12家商业银行正在筹集高达800亿元(按当天汇率计算为115亿美元)的贷款，以帮助万科偿还到期债券。万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过500亿元。

据蓝鲸财经，有接近上述银行人士称，"有听说相关信息，但目前银行方面态度保守，但出于其他因素考虑，估计最后也有一点成功的可能性。"另一接近上述银行的人士则表示"未定"。

3月19日晚间，万科A发布公告称，万科全资子公司上海中区地产有限公司和上海万科企业有限公司作为借款人，向兴业银行深圳分行申请银行贷款，贷款金额为14亿元，期限为14年。

万科方面表示，该笔贷款的用途主要是偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。这也是继万科第一大股东深铁集团出手10亿元认购中金印力消费REIT之后，万科获得的又一笔重要资金支持。

陆续出售旗下优质资产

地金君注意到，万科正陆续出售旗下部分资产。

2024年1月30日，万科全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。

随后，万科又将上海七宝万科广场剩下50%的股权出售给领展房产基金，该笔交易的最终代价为23.83亿元。收购完成后，领展房产基金将全资持有该项目，万科则完全退出。

值得注意的是，万科此次出售上海七宝万科广场在价格上折让了近三成。根据公告披露，该商场的估值为70.6亿元，交易协议价则为52亿元。

公开资料显示，上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平。上海七宝万科广场一直是被认为是万科商业体系中“摇钱树”般的存在，根据万科A历年财报显示，2020年至2023年，上海七宝万科广场贡献营收分别为3.68亿、4.42亿、4.08亿、5.03亿，均位列万科商业项目第一位。

然而，出售七宝广场后才一周，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分股权。

公开信息显示，万科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间，累计服务超过80万名新市民，为超过5000家企业客户提供定制服务。目前，在全国集中式公寓中，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。

不过，一位接近万科人士对地金君表示，这一消息并不属实。

此外，在2023年年底，万科也折价出售了部分酒店资产。

2023年12月初，万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权，这也意味着万科与悦榕集团持续六年的合作出现了变化。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为万科集团近期频繁出售优质资产的原因主要包括以下几点：

资金流动性需求：万科在出售上海七宝万科广场和计划出售泊寓部分股权等资产时，显示出公司迫切需要回笼资金。七宝万科广场作为万科最赚钱的商业项目，其出售价格较之前有所折让，这可能意味着万科正加大资产盘活力度，以提高资金流动性。

市场与销售压力：万科在2023年的销售面积和销售金额均出现下降，显示出房地产市场整体形势不佳。这种市场环境下，万科可能面临销售回款缓慢的问题，从而影响其现金流状况。

优化资产结构：万科可能正在对其资产结构进行优化，出售一些重资产和非主营业务相关的资产，如商业地产项目。这可能是为了应对当前经济和市场环境，以及为了更好地适应未来的市场变化。

债务管理：万科目前有一定的债务压力。公司有存续的美元债和境内债券，且部分债券将于近期到期。虽然万科的账面资金能够覆盖短期债务，但公司可能仍需要采取措施以确保债务管理的灵活性。

行业趋势：不仅仅是万科，许多国企背景的房企也在出售资产，这可能反映了整个行业的趋势。在当前的经济环境下，房企普遍面临现金流压力，出售资产成为了一种常见的应对策略。

综上，万科出售资产的原因是多方面的，既包括应对当前市场环境的策略调整，也包括对公司财务结构和债务管理的优化。

另外，地金君注意到，万科销售额也在面临严骏的挑战。

从万科的经营数据上来看，2022年公司签约销售金额同比下降33.6%。2023年，万科实现合同销售额3761.2亿元，同比减少9.8%；据克而瑞数据，2024年1-2月，万科累计销售334亿元，累计同比下跌43.1%；单看2月数据140亿，同比下降53.5%。

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