新房为什么越来越贵？

2月份，我们写过一篇《》

从统计数据来看，2023年高天新房套均已经来到了426万，5个主城区的单套均价也在362万。

▲来源贝壳研究院成都分院

从贝壳数据来看，2023年成都新房和二手单套差已经超过100万。

这是历史上首次。

可以判断，随着限价放开，未来新房和二手的价差进一步拉大。

今年成都首次拍地，潘家沟拍出2.24万/㎡楼面价，主城新房将普遍在今年来到3.5万-4万/㎡之间。

今天，聊聊大家关注的一个话题，新房为什么越来越贵？

01

新房越来越贵，大致有三个原因。

一是，KFS几乎只做改善，或者高端，因为刚需不挣钱。

二是，作为市场经济，一项商品的价值和需求相关，价差大是正常现象。

好比劳斯莱斯和捷达，普拉达包包和普通包，上百倍价差，也没人觉得不正常。

说回房子，有钱人也有买豪宅的需求，需求反过来决定生产。

▲成都金融城

三是，产品升级，最直接是“得房率”提升。比如现在市面上卷过几轮的143㎡户型，差不多等于早年的160-170㎡户型。

得房率大概提升了10%-20%。

得房率提升的原因，我们此前讲过，源头是成都从2017年开始降容积率，推出的新地块以2.0/2.5低容积率为主，这就有了做低密高端的条件。

但是2017-2022年好产品为什么还是少？

因为“限价”，即便空有一身武艺，也没有施展空间。

所以，市场要等到2023年开始，才有“卷产品”的基础。

02

去年开始，成都疯狂“卷产品”，可以理解为多年政策压制之后的爆发。

卷到什么地步呢？北上广前来考察的同行非常吃惊的地步。

▲龙湖云河颂展示区实景

卷大门、卷会所、卷园林……总之，全方位卷产品。

由于篇幅所限，今天我们重点解读在户型方面的提升，首先从入户开始。

入户就代表进入了“私人领域”。

因此，T2已经成标配，最好是2T2，电梯入户，居住体验显著提升。

去年新拿地块，除了极少数，几乎都是T2产品，电梯入户已成必选。

如果是7层洋房，有可能有是1T2配置，但是通过两侧双开门，仍然可以做到电梯入户的体验。

▲龙湖·云河颂185㎡洋房1T2入户实景

比如，龙湖云河颂185㎡洋房户型，虽然是1T2双开，私梯入户的感受一点不比2T2差。

因为，7层洋房使用电梯的一共12户，相比一些高层2T2，使用人数实际会更少。

全2T2的楼盘也越来越多。

比如，青羊新城“建发·书香云锦”，作为一个超过百亩的纯住宅大盘，整个小区都是全2T2户型。

▲建发·书香云锦采用全2T2设计

T2板式的居住感受，显然比T3/T4，甚至早年的T6/T8提升太多。

主要体现在，板式南北通透，通风采光效果也会好很多。

其次，电梯入户私密性强，出电梯之后，从公共空间切换至私人领域，而电梯前厅则是外部和归家的转换空间。

此外，就在入户配置上，电梯入户前厅的规格、档次和面积，也非常卷。

什么叫入户前厅的规格呢？

一般来说，入户前厅能做成“明厅”，一定会尽力做“明厅”，最新的产品已经基本做到“明厅”。

▲万科·古翠隐秀入户明厅实景

不过，如果是端厅户型，为了追求客厅的180度端厅采光，那么入户前厅就可能是暗厅。

比如，华发阅天府，典型的豪宅端厅，入户不是明厅的案例。

当然，因为它的户型采光面超级好，电梯前厅是不是“明厅”已经不太重要。

其次，上不少楼盘入户前厅采用了玻璃护栏，而不是水泥墙体，这样可以进一步放大采光和视野。

▲龙湖·天府晴川入户明厅实景

入户前厅装饰也在向酒店化方向迭代升级，以提升整体档次。

最后，就是前厅实用性，主要体现在面积大小上。

部分产品电梯入户前厅能达到约10㎡，这个空间可以作鞋柜、种花草、放玩具等，多出不少收纳空间。

03

卷户型，功能大幅迭代。

首先，实得面积更大，这是最直接的实惠。

其次，由于现在都是T2板式，即便100㎡出头的户型，也能做到横厅设计。横厅的好处是采光面更大，户型更通透。

我们这里列举四款不同面积段的户型，感受下新房炸裂的“产品力”！

▌建发·璞云108㎡套四双卫

当143㎡套四已经卷过N轮之后，不少业内人士在探讨一个问题，套四户型最低能下探至多少平米？

去年出现了一批125㎡左右套四，今年位于麓山的“建发璞云”直接把这一面积段打到108㎡，出乎意料。

这套户型，电梯入户，主流横厅设计。

主卧有3.4米面宽，达到143㎡户型水准。

只是客餐厅6.4米面宽稍显紧凑，没办法，面积控制之下舒适度方面有取舍能理解。

虽然空间不宽裕，但在这个尺度做出套四横厅双卫，仍然令人惊叹。

▌万科·朗拾交子128㎡套四双卫

万科户型一直以来是行业学习的榜样。

这套128㎡户型，采用主流2T2入户明厅，横厅设计。

万科户型出彩的地方就在于，为了让居住空间更大，非常注重收纳空间提升。

在万科朗拾交子、万科古翠隐秀都能看到入户玄关设计有800库超大收纳空间。

所谓800库是指进深800毫米，孩子玩具车，男主人自行车，女主人行李箱……统统装下。

然后，万科重点考虑了现在家庭人口比较少，成都家庭户均2.2人，那么住四房是否是必须？

为解决这个痛点，128㎡户型可以在套四和套三之间切换，这样一来从单身到二人世界，再到三口之家，能保证居住空间足够使用。

▌龙湖·天府青云阙143㎡套四双卫

龙湖143㎡户型，在此前行业“卷横厅”的基础上有所升级。

重点就在方厅的设计上。

这套户型，和去年龙湖·天府晴川户型类似。

▲龙湖·天府青云阙143㎡方厅实景

整个方厅面积达到70㎡以上，大家要知道，像这样大方厅，一般在180㎡以上大户型会出现。

现在龙湖让这一功能下探至143㎡，实在太卷。

▌麓湖西派臻境165㎡套四三卫

过去，要想买双套房户型，基本要在200㎡左右去选。

现在双套房面积已经下探到143㎡，比如去年邦泰·天府云璟，143㎡就设计出双套房。

不过143㎡双套房，空间相对紧凑，从麓湖西派臻境165㎡双套房户型，可以看到未来这类户型主流设计。

套房越多，户型越豪华。

该户型双套房分别位于客厅两端，互不打扰，两间套房面宽分别为3.9米和3.4米，较为宽敞，唯一遗憾是次套房为暗卫。

7.4米横厅尺度宽裕，厨房预留岛台，可以进行中西厨规划，并且带生活阳台，使用方便。

由于是2T2板式，面宽较大，因此餐客厅以及3间卧室朝南，采光非常好。

04

产品的提升，不仅是入户、户型实得面积，还有会所的规格，架空层的设计，园林绿化的提升，等等。

从今天重点分析的户型，我们可以总结这么几条。

第一，户型面积更大，得房率普遍接近100%，优势非常明显。

比如，你现在住的房子，产权面积150㎡，公摊有20%。那么，除去公摊30㎡，只相当于120㎡新房。

如果150㎡这套房子，单价3万，总价450万，从实际使用面积120㎡来计算，单价就是3.75万/㎡。

那么，现在市场上一套120㎡新房，单价3.5万/㎡，看似涨了不少，其实从实际使用面积来计算，并没有涨。

第二，设计迭代，户型功能优化。

很多人买房没有注意到的点。

新房普遍为T2板式，在设计上，有更多施展空间。

比如，可以做横厅，扩大采光面。比如，南北通透，甚至主卧也能做到南北通透。再比如，入户前厅的设计，拓展空间等等。

这些优化，基于现在普遍2.0容积率地块，带来的优势。

如果你住的是4.0容积率，T6户型，即便赠送大，也面临淘汰。

比如，高新区英伦联邦，虽然赠送大，但是T8塔楼配置，采光、通风等和板式相比差距较大。

总结：

一是实得面积上提升，价格虽然上涨，但使用效率提升。

二是虽然早年部分二手房也有高赠送，但新房在功能上有大幅度提升，这才是产品升级的关键。

「往期测评」

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