两年后就可以抄到“周期底”？

江湖上有个赫赫有名的炒房客，不讲名字你肯定也能猜出来，有人推了他的视频给我看。

他说在50年、100年的周期尺度上，绝大部分城市的房价都是上涨的，而且涨幅绝对超过2%。虽说现在很多城市的租金收益率不到1.5%，但有2%的涨价收益，足以超过当前的无风险收益。

言下之意是房子应该继续持有。

他这个说法对不对呢？

对，按三五十年的长周期尺度看，房价的确是上涨的，比如美国：

房价长期上涨的主要因素是“通胀”，但从资产配置的角度讲，长周期内，大多数非货币类资产都是上涨的。

比如美股，也是上涨的，涨幅还更高：

这两张图怎么看呢？比如你在1980年，用1000美金买股指的话，到2020年时，你能得到15303美金，资产扩张了15倍。

如果买房，1980年是72.4k，2020年的最高点是378k，资产扩张5.2倍。

也就是说，就以往经验而言，长期配置房产并不是最优策略，它跑不过股票。

再者，就算房价长期（三五十年）上涨，难道是所有房子都上涨吗？

当然不是，请问鹤岗能涨回来吗？美国的底特律能涨回来吗？

nhk经常拍一些日本鬼城的纪录片，很多城市在80年代大开发的时候，定位还是东京的卫星城，就类似于我们的燕郊、临安、花桥等“睡城”，从日本的经验看，这些地方的房子，结局不仅是涨不回来，还会是卖不掉。

经常有人问我，他老家的房子都跌到四五千一平了，还能往哪跌？

我答，还能往你白送都没有人要的地步跌。

这其实是不难想象的，如果一个城市的年轻人口持续流出，那这地方的公共服务肯定会越来越垮，于是年轻人又待不住……恶性循环，届时房子就不是腰斩膝盖斩那么简单了，而是彻底卖不出去，沦为“鬼城”。

很多刚学投资的人，还只会看个K线，看到投资标的涨涨跌跌起起伏伏，觉得跌下去的，等一等又会涨回来。

这可不行，必须要看懂价格涨跌背后的价值变化。

未来房价分化，应该是大多数人的共识，马云说的“房价如葱”，指的主要是要素流出的四五线。

一二线要素聚集，长期看，房价肯定是上涨的。

所以该炒房客的判断，要加一系列前置条件才能成立，相对来说，九边老师最近的文章《房地产还有救没？》就严谨得多的。

他的核心意思是——长周期看，大城市核心区的房价，是一直涨的。

有两个铁一样的事实：
没有任何一个国家，经济一片大好的时候，核心城市房价还在下跌。所以只要中国不陷入日本那种长期的停滞，核心大城市就没啥事。
正儿八经的国家，只要持续发展，主力城市的房价长期就是上升态势。
未来的中国，房价版图应该是一个个的同心圆，或者跟上海那边似的，几个同心圆组成一大片，同心圆的中心房价最高，然后一层层往外扩散。

他加了三个前置条件：

1）长周期（30年以上）；

2）持续发展；

3）大城市核心区。

王子君老师，也表达过类似观点：

资源会进一步向大城市集中，就像日本，楼市泡沫是破了，但不妨碍东京再卷30年。

这两位老师我都非常尊敬，我在这里提出补充观点，并没有大不敬的意思，只是想多提供一个视角，让大家对房价问题有更全面的了解。

我认同只要发展进程没断，核心城市的房价，在长周期尺度上，一定是上涨的。

所以很多人都认为，买房就是“赌国运”。

前阵子就有个大老板跟我说，他对其持有的上海房产非常有信心，因为对中国经济的长期增长有信心。

我说我对国运也很有信心，但对他持有的房产短期内没啥信心。

美国的国运也一直很旺，纽约、洛杉矶、华盛顿等大城市，牛逼了半个多世纪，但并不表示那里的房价不会跌，对吧？

无非是跌了之后，能再涨回来。

既然会跌，而且你也看到了现在正在跌，那为什么不赶紧卖了，等跌瓷实之后再买回来呢？

周期、周期，如果看到了周期，都不顺周期操作，是想测试一下自家的现金流够不够抗压么？

我最近还看了一个房产大v，主要是想看看房价下行阶段，这些人在讲些什么，但这里就不推荐了，我推荐九边和王子君老师，多看逻辑性强且表达流畅的内容，你也会跟着变强。

该大v有篇文章说，不要卖房，因为你卖了之后，虽然会佩服自己卖在了正确的位置，但之后绝对不敢再买回来……人性如此。

这逻辑有点感人，很难想象会是一个职业炒房客说出的言论。

对于一个以“炒”为业的人来说，必须要搞清楚——拿住投资标的，并不是目标。

就像你炒股，持有股票是你的目标么？

你的目标应该是在一买一卖之间，兑现更高的货币收益。

最终都是要换成钱的，甭管是不是通胀——通胀就换更多的钱嘛。

房子的金融属性和杠杆属性，决定了它涨的时候一飞冲天，跌的时候也会一地鸡毛，现在卖掉，躲过最陡峭的那波下跌，之后再用更低的成本买回来，这很难操作吗？

我有一朋友，2021年的时候不想上班，脑子发热想创业，就把房子给卖了，到手1200w，烫手得不行，天天问我该搞点啥。

后来碰到新冠，啥也搞不成，他就回老家躺了2年，2023年底，他看到自己原来住的小区，有相同户型但楼层更好的房子挂出来卖，又脑子一热就给买回来了，花了900多w。

也就是说，他这三年啥也没干，净赚300w。

前两天他找我嘚瑟，我说你要是再晚两年买，赚得更多。

股市很难做T，这个比较好理解，因为它的涨跌完全由资金流动决定，而资金如何流动，又可以被庄家左右。

庄家是最大的一股资金，就像水流一样，水分子之间有引力，钱跟钱之间也有引力作用，大资金往哪流，散户经常跟着。

所以这里面充满了“预期管理”，它要搞的就是你的心态——大资金流入之后，恨不得敲锣打鼓告诉你他买了，吸引你进去抬轿，他要流出的时候呢？绝不可能提前暴露真实目的，反而会再拉一波，让你跟进，他再偷偷出掉，于是你做T经常翻车，还会被搞坏心态。

股市有句名言——预期别人的预期，是挣钱法门。

很哲学，对不对？还有更哲学的。

《沙丘2》里，姐妹会的老大有句霸气侧漏的话：

我们从来不预期，我们计划！

也就是说，你会有什么样的预期，都在庄家的计划当中，这就是炒股做T比较难的地方。

但炒房不是这个逻辑，房价周期完全贴合债务周期，跟人的心态没关系，你再乐观、再有信心，但只要你的收入增长不够还本付息，你都必须要过紧日子，去减少支出以供还债。

由于“一个人的支出是另一个人的收入”，于是通货紧缩如约而至，接着就是信用紧缩和债务危机。

所以房价走势非常好判断，因为债务周期不会因为任何人的因素而改变运动形态——他管得了你的预期，但管得了你收入不够还债的现实么？

相应的，他也管不了消费市场的通缩，和资本市场的信用紧缩。

另外，新周期重启的信号也很容易捕捉，就看居民信用有没有恢复。

如果居民信用没有恢复，债务无法扩张，人们不能也不愿借出更多钱来买房，那请问房价怎么上涨？

我知道一定会有人抬杠说，房价是由富人决定的，中国富人很多，只要他们去买，就能把房价买高。

我提醒过无数次——不要忘了房地产的支柱作用究竟是什么——它作为财政工具最牛逼的地方，就是能掏出你未来的钱。

说白了就是用来让你负债的。

如果大家不借房贷，房地产就当不了印钞机，也就成不了经济支柱。

你想一下，如果所有人都拿存款买房，没有借贷，房价能涨到这么高吗？

所以从整体上讲，房价绝不是由富人的购买决定的，而是由工薪阶层的负债决定的。

这个结论非常重要，如果想不明白的话，一定要反复琢磨，并将之内化到自己的思维框架中。

再说回居民信用，从哪里能看出它有没有恢复呢？就看工薪阶层还债的压力是不是在变轻，这个大家都有自己的生活体验的，也很简单，不是吗？

以上，房地产周期的顶部和底部都是很好判断的，而且房子是长周期交易，磨底时间最少也要两三年，完全不用担心抄不到底。

就拿美国08年的次贷危机来说，纽约、洛杉矶、华盛顿的房价于06年房价到顶，然后开始下跌。

07、08年加速下跌；

09年到底，在底部盘桓3年，到2012年的时候，才开始回涨。

美国处理次贷危机时的操作，说它历史表现最好，我觉得没啥问题。并不是说他们当时的处理很完美，当然也有不效率的地方，比如对监守自盗的金融家太宽容，很大程度上无视了道德风险，直接导致了后来的占领华尔街运动。

但纵观历史上的历次债务危机，如1929大萧条、日本1992泡沫危机、1997亚洲金融危机等，当时的救市操作，都不如08年的救市来得果断且准确。

尤其要批评的是日本当年对泡沫危机的处置，简直就是政治灾难——他们用大量信贷资源去插管僵尸企业，而不是修复居民信用，恢复居民需求，结果导致日本内需低迷，资金循环效率极低，所以才“失去了三十年”。

虽然我认为套用周期非常不明智，成熟的投资者绝不会这么干，而只会看信号，然后根据信号反馈的情况，做出相应的配置。

但为了方便大家理解房价磨底有多久，我这里姑且不理智一回，分享一个最简单的确认周期底部的方法——你可以把美国08年次贷危机后，洛杉矶等大城市房价回暖的时间，看成我国大城市房价回暖所需的最短时间。

为什么说是“最短时间”呢？

1）当年的救市操作，相对于其他危机时期来说，已经是历史最优了；

2）美国有美元这一世界货币的buff加成，所以血槽更厚；

3）当时的移动互联网技术处在爆发初期，算是某种程度上的“在发展中解决问题”；

4）美国没有人口老龄化和负增长的问题；

5）当时的国际环境更友好，全球化仍在加速，不像现在，已经在逆全球化。

参考洛杉矶房价回暖所需的时间，06年开始下跌，09年触底，11年9月启涨。

如果完全复刻这个走势，那么上海是23年开始下跌，26年触底，29年启涨。

深圳、杭州则要更早一点。

想买房的，可以在26~29年的底部时间，去充分收集市场信号。

也就是说，即便最快的情况，你也有3年时间去抄底。

我相信，在这个浮躁年代还有耐心看完我这些长文的人，将来一定能掌握对其他人的信息差，从而稳稳地抄到这个周期底。

3年抄底是最乐观的情况，最悲观的，就是复刻日本，光下跌就用了17年。

我认为不太可能会走出这种局面，逻辑在《房价要到2039年才见底？》中已经讲过了，这里就不再赘述了。

但这些假设都有个大前提，就是世界一直和平发展。

达里奥预言，当前的政治经济格局，跟二战前很像，所以后面具体是个什么走法，你非要我给一个确定答复的话，那我只能说——我又不是跳大神的。

可以确定的是，就眼前这情况，甭管你什么大城市、核心区，接下来的2年内，肯定是下跌的，如果是高位接盘又一堆贷款的，良心建议你及时止损。

至于两年后（上海已经跌了一年）是否有抄底机会，就要看救市操作稳不稳当了，如果像日本那样，大量资源被用去救缺乏竞争力的僵尸企业，而不是用来修复居民资产负债表，恢复民间需求的话，那就会持续困在流动性陷阱里面，就不太适合抄底。

所以还是那句话——理性人不做愿望式的预期，只会根据市场信号，做顺趋势的操作。

另外，还有两个问题容易被忽略：

第一，三五十年的尺度太长了，房子会折旧得不成样子，就算城市均价能涨回来，届时涨回来的也是新房，而不是你的老房子。

现在我们强大了，很多人都有机会到欧美日韩走一圈。

走出去之后你就会发现，城市化的高级阶段并不是高楼大厦，而是“一户建”和低密度洋房，像香港那样的高层筒子楼，大概率会沦为城市贫民窟。

如果你想用“长周期大城市房价一直涨”这个逻辑，来说服自己继续持有房产的话，那你最好想清楚，你的房子在三五十年后，相对那时的新房，是否依然能保持竞争力。

第二，过去的经验固然有可供借鉴的地方，因为泡沫衍生和破裂，都有相同的因果关系，但毕竟是过去的经验，现在的产业结构完全是另一番样子，移动互联网、物流运输、直播带货、AI技术……都在飞速发展，30年前的日本人，是很难想象居家办公的，也很难想象OpenAI那样的小公司能做出足以改变世界的技术。

也就是说，未来的年轻人，不见得非要挤去大城市。

如果就业在“网上”，甚至教育、医疗也部分上网，那我们线下所依赖的刚需，就只剩“服务性消费”了，不是吗？

“沪币”这个概念，不知道你还有印象没？指的是同样的100块钱，在上海的购买力，大约只有哈尔滨的1/3。

因为上海的地租成本太高了！

发现没，去年大火的淄博和哈尔滨，都是以服务型经济见长，且因地租成本低而表现出高性价比的城市。

也就是说，小城市如果能够把“盐铁官营”的思维放一放，真正转型成服务型政府，把居住体验和性价比提上去，年轻人不一定就非要落跑的。

营商环境，服务品类，居住体验，定居性价比，将是小地方和大城市掰头年轻人口的关键。

最后总结一下：

1）非要从三五十年的长周期看，股票表现得比房子更好；

2）从过去的经验看，大城市就业资源集中的房子，确实更值得持有，但它短期内依然会跌，最乐观的是美国次贷危机时的情况，3年见底；最悲观的是日本泡沫危机时的情况，17年才见底，我们应该是介于两者之间；

3）所以完全不用担心抄不到底，如果是高位接盘又高负债的话，现在就应该及时止损；

4）即便大城市的房价能涨回来，但涨回来的也是新房房价，老房子会折旧的，而且高阶的城市化，是一户建和洋房，而非高层住宅；

5）未来的科技发展，会让人们进一步摆脱地理位置的束缚，一定会出现某些二三线城市，从服务消费和居住体验的性价比出发，来和一线城市争夺年轻人口。

以上，祝愿你拥有财富和幸福，希望我早点退休。