不知不觉，“4万”时代来了！

写这个标题的时候，自己也“吓一跳”。

4万时代！很反直觉，明明大家感受是“房价断崖式下跌”，偏偏要说，房价还在涨。

这样的质疑有一定道理，毕竟全国房价走势最好的成都，二手房也已经连降9个月（国家统计局数据）。

但奇怪的是，房价不振，地价却高。

上周金茂2.45万拿下了潘家沟地块，刷新成都地价记录。

金茂并非个案，去年底，成都解除限价后，主城拍出的地，几乎都在2万以上，仁和、金茂轮番创新高。

▲来源克尔瑞

这批高地价，未来大概率触及4万，不管是否认同，至少KFS拿地时是这样算账的。

01

成都早就有不少楼盘卖到4万。

比如10年前的阿玛尼艺术公寓，也就是现在的嘉佰道，5万单价领先整整一个时代。

▲成都嘉佰道

神秘的麓湖黑钰岛18万/㎡，去年麓湖神兽组团，鲲鹏阁楼王卖出8万单价，据说还要找关系才能买到。

除去神兽组团，麓湖公园区“麓湖·浔岭”，去年最后批次清水价也超过4万，开盘售罄。

▲成都麓湖生态城

五一后，麓湖马上推出C28沄岸组团，单价也超4万。

未来，麓湖新盘，已告别3字头！

如果说，麓湖、嘉佰道，还是个案，理解为塔尖富人游戏。

但去年底限价取消后，剧情已经开始不一样。

去年10月，高新区西派善成，虽然限价3.6万，加上精装包和车位，没有4万拿不下。

▲成都西派善成

今年热盘，金融城“华润·锦宸府”4.5万均

价，上千万总价，开盘中签率只有2%，证明大家还是觉得“太便宜”！

刚取证的“华润·青羊润府”，价格来到3.5—4.1万。

▲华润·锦宸府排队现场

再来看土拍，某种程度上，土拍仍是未来房价“晴雨表”。

去年底，限价解除后这波土拍，需要大幅溢价才能拿到主城地块。

仁和锦江区琉璃厂，2.35万；新绿高新大源，2.32万；中铁建潘家沟，2.24万；滨江潘家沟，2.34万；金茂潘家沟，2.45万……

这些高价地，未来房价大概率触及4万。

加上部分尚未开盘项目，高新远达·天宸名邸、交投大源23亩、雍景白鹭湾100亩等，预计都在4万左右。

▲远达·天宸名邸效果图

另外，还有部分老盘高端系列，比如招商时代公园32号地块——翎雲阁，面积段在210-588㎡；5号地块更是套均达到350㎡，都是顶豪“大杀器”，价格不会便宜。

以及蔚蓝卡地亚，誉浪金融城8号，西派澜岸等“远古盘”。

▲成都蔚蓝卡地亚花园城

粗略统计，价格4万左右楼盘，逐步将达到20来个。

实际上，像麓湖这样8千亩超级大盘，一个组团算一个盘，数量还会更多。

加上，金融城三期未来还有10块地出让，考虑到华润·锦宸府的热度，卖到4万，乃至5万，并不是问题。

▲成都金融城三期

虽然，这批高价盘，在整个市场仍是少数，但已绝非个案，值得注意。

02

深测君此前一直强调“深度分化”。

但现在市场分化，仍然超预期。

一方面，二手房开始白菜价，成都二手已经9连降；另一方面，新房越来越贵，4万时代多少人还买得起？

▲成都近12个月二手房价走势

目前成都新房并不便宜，主城单价3万以内，东、南、西都已很难找到。

3万以内，往南要到天府新区，锦江生态带、麓山、兴隆湖等板块。

加上户型普遍偏大，120㎡起步户型，350万是主城入手门槛。

▲万科·朗拾交子

除了一二手分化，地段分化也非常明显。

这种分化，直接体现在开发商拿地策略上。

土拍市场看似热闹，但只有主城才有“坚挺”实力。

仔细看最近几次土拍。

“金茂地王”81轮举牌，溢价超过48%，拼的惨烈。

▲成都锦江金茂府

同天其余两宗地，被国有平台成都生物城拿下。

随后第二天郊区的土拍相对冷清，双流、郫县多宗地因故终止。

今年双流另外几宗地，也被空港发展底价收入囊中，二圈层、三圈层情况大同小异。

也就是说，一半以上的地，仍在靠平台公司兜底。

开发商的土拍很能看出当前投资逻辑：宁愿买贵的，不能买不好卖的。

十年前，楼盘宣传经常讲的逻辑是，开车半小时，省一辆奔驰车宝马。

▲成都天府大道南延线

未来，分化持续拉大，主城—郊区半小时车程，可能是几倍价差。

03

一二手“冰火两重天”为什么在今年，以剧烈的方式发生？

这里面有几个原因。

首先，财富K型分化，2020年已成为趋势。

2020年疫情开始之后，主流学界已经发现，市场呈现的不是V型，也不是U型复苏，而是K型分化。

那一年，“香帅财富年度报告”标题就是：分化时代的财富选择。

还有财经作家吴晓波在总结2020年，也认为K型分化是最主要趋势。

但是，这种K型分化，主要体现在资本市场，并没有很明显体现在楼市。

为什么？

其中一个重要原因是“限价”。

大家仔细去看下当年“限价”的政策，大多是根据周边楼盘均价来制定，优质资产和普通资产，就不可能产生K型分化。

▲2017年限价下的抢购潮

那几年，豪宅也相对停滞，毕竟限价不放松，谁也很难做豪宅。

其次，置换资产，被越来越多人意识到。

K型分化大势所趋，限价只是阶段性产物，所以一旦市场有点松动，K型分化一定会发生。

基于越来越多的人认识到这点，这两年“置换资产”成为主流选择。

产生的后果就是：优质资产被争抢。

但是，前几年豪宅供应又比较少，这种供需矛盾，在今年开始“爆发”，所以一边是二手不好卖，另一边却是豪宅“卖得好”。

之所以是在今年突然爆发，前面说了，前几年因为限价，做不出来豪宅，市场需求是被抑制的。

如果观察二手房市场就很明显。

比如，卖到7万的金融城文儒德，虽然是个案，但是优质资产在下行市场中明显抗跌，甚至逆势上涨。

▲成都文儒德

第三，产品越来越好，也就卖得更贵。

救市有很多办法，不仅限于放开限购、放开限价，降低利率……比如，在设计规范上某些地方松动点。

深测君此前文章讲过，现在新房贵，因为品质提升很多，包括得房率普遍比过去高10%-20%。

产品的升级迭代讲得太多，这里不再赘述。

即便不考虑产品迭代，只从得房率来看，现在4万的新盘，从实得面积来看，相当于此前的3.5万左右。

因为这几点原因，新房才越来越贵，说到底“需求决定价格”。

04

那么，这种K型的剧烈分化，会进行多久？

这将取决于两点。

一是，二手房跌到合适的位置，不再下跌。

老旧二手房，未来主要看租售比。

比如，一百万的二手，年租金3万左右，租售比3%。

现在银行存款利率大多都在2字头，有100万存银行，还是买房子？

一旦存银行不如买房子，那二手的价格就到底了。

二是，这波新房供需开始平衡。

供需达到平衡，价格也就趋于稳定；产能过剩，供大于求就只能降价。

好比新能源车市场，性能越来越好，谁能想到特斯拉竟然要卷“防弹”？！但价格战却毫不手软，越打越猛，无非是“产能过剩”。

还是那句话，购房者的竞争对手，永远是其他购房者。至于开发商，就像新能源车企一样，越多供应越充足，价格才可能“真香”。

但房子和造车，最大不同在于优质地段的难以复制，这也是主城地价越来越贵的原因。

要期望大幅提升主城供应，并不容易。

那么，主城供应从何而来？

成都过去二十年，城市骨架拉得很大，城市中心仍然有类似潘家沟、太平园、太平寺、蔡桥、大源村、三圣乡、琉璃厂、崔家店等可以挖潜的板块。

城市高阶阶段的发展，不再是新区，而是新板块。

未来的4万+，大多会诞生在这些地方。

「往期测评」

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