去库存难度大，关键在二手房和减少土地供应

4月30日的政治局会议重磅定调房地产，时隔9年再提“去库存”，表示要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

政治局会议的新提法“消化存量房产”，被业界普遍认为是新一轮“去库存”。

我们认为，这一轮“去库存”应该被理解为，不仅仅是消化商品房库存，更重要的是消化二手房库存，甚至要从源头上“控制库存”，即减少土地供应。

我们预判，未来一段时间中央政府层面可能会出台一揽子推动房地产市场去库存和化解风险的政策。

这些政策可能包括但不限于：

1、通过央行在二级市场购买国债的形式给地方政府输血，减轻地方政府的财政压力，阶段性地减少土地供应和商品房的供应。

2、减少保障性住房对商品房市场的冲击。

3、继续加大金融货币政策对房地产市场的支持力度。

4、继续加大税收政策对房地产市场的支持（包括传闻中的契税优惠政策，甚至不排除商品房和二手房交易过程中的其他税费优惠政策）。

5、鼓励地方政府放松，甚至解除对房地产市场的各种限制。

只有这样才能缓解市场恐慌情绪，恢复市场正常预期。

政治局会议后，无论是自然资源部重申住宅用地调控原则，还是北京、上海、深圳、天津、武汉等城市出台的新政，都印证了下一阶段的政策主基调将是“去库存”。

01

多样化的去商品房库存

经过近十年发展，全国各城市特别是一二线城市的城市界面不断扩大，新城、新区涌现，商品房市场分化加剧。

一座城市中，也许核心区域市场还热闹非凡，并不需要“去库存”，而非核心区域市场冰天雪地，亟需“去库存”。

近期部分城市出台的新政不再“一刀切”，“去库存”政策导向精准化、多样化。

4月30日，北京时隔13年首次调整限购政策，明确在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外可新购买1套住房。

近几年，北京商品房成交房源约80%集中在五环外，同时当下商品住宅库存约81.4%在五环外，二手房约70%房源在五环外。（数据来源：中原地产研究院）

北京针对五环外松动限购，意在精准盘活特定区域商品房和二手房库存，有望拉动五环外市场成交。

5月6日，深圳宣布分区优化限购政策，降低部分区域的购房要求，增加多孩户籍家庭房票。

新政表示，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，社保要求从3年降至1年。

而未提及的核心区域仍执行3年社保的要求。

龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道，虽属于深圳都市核心区，但也列入了此次限购优化区域之中，被精准“去库存”。

龙岗区、龙华区是目前深圳商品房存量宅地项目数量最多的两大区域，截至3月31日，龙岗区商品房存量宅地项目数量高达81个，龙华区排在第二，有49个。（数据来源：搜狐焦点）

图源：搜狐焦点

同时，深圳新政还鼓励企事业单位购房，虽然表明范围局限在上述列举区域，并是用于解决员工住房等需求，但能操作的空间还是很大。

但总体来说，各地的政策仍谨小慎微。

02

更重要的是去二手房库存

在上一轮楼市“去库存”中，去商品房库存是重点，二手房存量远比现在小，且一部分二手房库存在政府主导的棚改中被无形地消化掉。

随着房地产市场逐步从增量时代跨入存量时代，二手房扮演起重要角色，甚至部分城市二手房挂牌量高企。

例如，杭州、上海、南京等地二手住房挂牌量都在20万套左右，深圳、广州二手住房挂牌出售量在15万套左右。

在某种意义上，去二手房库存，比去商品房库存更重要。

图源：上海房协

5月3日，上海宣布发起商品住房“以旧换新”活动，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。

在上海之前，南京、南通、淄博、宁波、盐城、济南、太仓、扬州、无锡等城市均已推出楼市“以旧换新”，既有代售模式，也有收购模式。

比起松动或解除限购政策，此轮“去库存”更重要的是疏导二手房交易，但目前二手房市场更多停留在“以旧换新”等鼓励性政策上。

除了倡议“以旧换新”，现在更需要大力度的对二手房交易环节减负。

至少在一定期限内，减免所有二手房交易环节的税费，加快二手房交易的流速。

03

源头上控制土地库存

4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》第二条表示，要合理控制新增商品住宅用地供应。

“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。”

自然资源部的这个政策不是新政策，而是2019年的老政策重申，此时发文与政治局会议上提出的“消化存量房产和优化增量住房”相呼应。

但是仅以显性库存12个月、24个月、36个月来判断，并不非常科学，更多的应该是关心一个城市的全部库存，即显性库存+隐性库存。

减少土地供应，最大的难度在于：库存较大的城市，通常正是土地财政依赖度较大的城市。

这些城市的财政状况，几乎无一例外的捉襟见肘。

而此时又要暂停卖地，对这些城市来说，将迎来财政的艰难时刻。

市场的去化周期（存销比），不是静态而是动态的。如果未来几个月销售量继续下滑，那么销售周期也将快速拉长。

一个极端的例子是：一个城市哪怕只有100套房子的库存，但如果这个城市每年只能卖出10套房子，那这个城市的库存也是天量，即使不再增加供应，去化周期也高达10年。

因此，去库存既要降低分子，也要增大分母。

去库存的硬道理是销售，是恢复市场信心。