贝壳省心租快速增长之谜

租房市场已经过渡到了新的阶段，你准备好了吗？

文 | 房互君

图 | 网络

上周，贝壳公布了2024年一季度业绩报告，作为其“一体两翼”战略组成部分的租房业务业绩首次出现在了财报中。当季，贝壳总交易额为6299亿元，净收入为164亿元，贝壳租房服务收入达到26.3亿元，占比16%。

和传统撮合交易的租赁业务不同，贝壳“一翼”的租房包括分散式省心租和集中式公寓两大业务核心，省心租业务模式是市场上的全新业务模型，在过往的文章中我们详细介绍过 。 从2021年年底贝壳启动租房业务，至今仅两年半时间，省心租在管房源在管房源突破24万套，集中式长租公寓在管规模超过1.1万套，去年同期为约7000套，增量明显。

从数据上看，由于全国范围内没有完全相同的业务模型对标，简单以我爱我家相寓业务类比的话，去年全年相寓业务收入57.6亿元，截止一季度末，相寓在管房源27.9万套。

从这个数据来看，贝壳租房在管房源量已经快赶上发展近十年的相寓体量，且季度业务收入接近相寓半年收入。

毫无疑问，贝壳租房已经印证了其新模式的可行性和市场空间。 那么，在多数行业企业仍在寻求怎么“活下去”的当下，贝壳租房如何在短时间内找到新的发展模式并快速成长，它的出现和壮大的背后，有着怎样的市场背景和企业基因推动？

租赁市场的第三种业务模式

当下，全国多个主流城市的二手房交易市场挂牌量增加、成交周期变长、议价空间变大。在二手房交易市场不活跃的情况下，越来越多的房源会流入租房市场。

那么，对于业主来说，如果房子在交易市场并不能获得良好的收益情况下，怎么让自己的房子在租房市场获得更高的回报，逐步成为市场关注的热点。

作为业主，如果有房源要出租，会有几种选择？

第一种方式，业主直租。

业主通过中介或者自身的渠道，将房源租给租客，租客和业主签订合同，租客将租金按照约定的方式打给业主。由于是业主直签，在中介撮合完两方交易之后，后续流程中间方不再参与，未来房屋维修、解约、空置期等问题，需要业主亲自处理，尤其是年代时间长的老房子，频繁维修对业主是个很耗精力的事情。

第二种方式，业主将房子委托给运营方，最为典型的就是长租公寓。

长租公寓运营为了保障自身的利润，常用“吃差价”的二房东模式，运营方收房之后，通过加价、打隔断等方式，将整体房租提升，达到盈利。

因此，运营方跟房主收房时，一方面会和房主压价，通常收房价为市场租金7-8成；另外一方面，会和业主要求更多的空置期、装修期以及更长的付款周期，从多维度来降低自身的风险。

简单来说，直租方式，业主获得更高的收益，但是会带来时间和精力的损耗；第二种方式委托方式，对希望获得更高收益率的业主来说，并不是划算的选择，此外， 由于长租公寓运营方把控着资金，随着租金市场的波动造成长租公寓运营方暴雷多发，甚至出现业主收不到租金的状况发生。

·蛋壳公寓暴雷曾经轰动一时

对业主来说，获得稳定的市场化租金收益和省心省力，似乎难以兼得。

同样，在租客端，通过房东直租房源，房东无法及时响应租后服务需求；通过运营方租房，一方面价格高于直租价格，另外运营方未来可能出现的暴雷等运营风险，也可能被转嫁到租客。

如此看来， 既能让业主和房客直签直租，又能有低价的第三方服务机构负责租后服务，是解决当下两类租房方式痛点的最佳方式。

2021年底，针对市场的痛点，贝壳省心租给出了解题思路。

第一步，贝壳省心租跟符合条件房源的业主“收房”，约定好房源空置期及租金后便托管给贝壳，省心租团队负责招募租客，同时，贝壳省心租团队负责后续房源的全部维修事项以及管家等服务；

第二步，贝壳省心租通过其平台流量和管家招募租客，当租客看中省心租房源之后，租客和贝壳省心租签订合同，双方自行约定付款方式。此时，省心租是没有通过提升租金而吃差价的，租客的租金和直租一样。

贝壳省心租可以看成是直租方式的创新升级模式。贝壳省心租撮合了租客和业主的交易，但是，和常规的直租撮合交易不同，贝壳省心租并不收取租客的中介费，而是根据居住周期支付每个月10%左右不等的服务费，对于租客而言，通过省心租租房子租期更灵活，同时也能获得较为省心的租后服务。

省心租“微利可持续”的逻辑

在整个流程中，贝壳省心租仅向业主约定空置期、业主管理费；向租客按月收取服务费。在贝壳省心租这三项收入中，最为关键的是空置期。

以北京为例，在和业主签约时候，贝壳省心租和业主会根据房源情况约定空置期。空置期一旦约定， 就像是贝壳省心租和业主之前签了一个“对赌”协议，如果在空置期内甚至远低于空置期完成了房源出租，贝壳省心租就能在空置期上有一笔不小的收入 ，而一旦在空置期内没有完成房源出租，则贝壳省心租要赔偿业主空置期之外未出租时间的租金。

这极大的考验着贝壳省心租团队对出房效率的判断、平台的实际出房能力和风险管理能力。这也是贝壳持续发力省心租的底气，从2022年开始，贝壳陆续在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州、宁波、武汉、广州、南京、西安、济南13个城市推出“省心租”，今年一季度末贝壳省心租入住率达96.5%，同比提升约2.7个百分点。

· 普通省心租房屋状态图

对于贝壳来说，虽然省心租看似“微利”，而且比直租方式做得更“重”，且需要向租客和业主双方提供更长期的服务。 但是，也正是这种长期的服务，让贝壳能更加稳定的拉近贝壳和业主以及和租客的关系，以让他们能在贝壳包括房产交易、装修等“一体两翼”业务中产生更多的连接。

实际上，翻开贝壳以及它的前身链家的成长史，我们发现，贝壳做了很多看似不赚钱甚至亏钱的事情。比如，链家率先在行业内开设免费打印、免费电动车充电、免费收快递等便民服务，这些“贴钱的买卖”，为链家赢得了社区周边市民的口碑，让链家和社区居民有了更多的链接，从而有了更多的业务交互可能性。

因此，省心租“微利”的背后，是贝壳租房陪伴着租客不断的成长，并提供给他们买房、装修等全生命周期的开始；也是贝壳租房持续为业主提供资产增值服务的开始，在让业主获得市场化收益的同时，不断加深对贝壳的信赖和使用频率。

· 省心租上海服务项目

（各城市服务以当地公示为准）

毫无疑问，在市场处于上行阶段时，以长租公寓为代表房源托管方式，利润最为丰厚。 一方面，运营方有赚取房源差价的空间，另外一方面，对租客收租方式和对房主付租金的方式，决定了托管方可以利用时间差沉淀租客租金，从而获取资金收益。

随着未来租房市场波动的可能性加大，托管方式必然受到冲击。当市场上行时，运营方有推高房租的舆论压力；当市场下行时，运营方需要承担房租下降带来的压力；此外， 城市监管部门也在加强租金的监管，运营方沉淀资金的政策风险在加大。

因此，贝壳省心租看似“微利”的运营方式，实际上也是最安全最符合未来资产管理市场的运营方式。

“省心租”为何能快速成长？

贝壳省心租业务成立之后，呈现指数级增长。

2022年初，贝壳省心租模式在成都率先落地。2022年7月，成都贝壳省心租率先宣告完成阶段性目标，管理房源超过12000多套，出租率达到93.7%，整体实现盈利。

截至2023年三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从2022年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。

半年之后，2024年一季度，省心租在管房源在管房源增长8万套，突破24万套，入住率达96.5%。

这些数据可以发现，贝壳省心租在管房源量增长的同时，入住率也在逐步提升。在管房源量增长，意味着贝壳省心租的市场规模不断扩大； 而入住率的提升，则意味着其在管房源的出房效率在提升，出房效率提升，直接提升了贝壳省心租利润空间。

克而瑞机构最新的一项研究表明，当前租赁市场的规模已达1.7万亿元，到2026年，租赁市场的规模将达到1.8万亿；另有研究表明，目前中国租房人口已达2.4亿，占全国总人口的近19%，预计到2030年，中国租房人口将达到2.6亿。

租赁市场规模在扩大的同时，租客对租房品质的要求也在增长。清华大学建筑学院和贝壳研究院在2023年一项联合调查显示，租客对居住品质的要求，已经排在通勤时间、地段之后，位列租客考虑租房的第三大因素。

另据贝壳租房北京省心租续租客户访谈调研显示，租客续租的原因前三包括房屋本身合适（占比54.9%）、有租客管家服务（占比54.2%）、维修方便（占比50.7%）。

· 省心租房内墙面维修

也就是说，贝壳省心租的快速增长， 准确把握了不断增长的租房市场空间中租客的需求变化，平衡考虑了租金价格和租客对管家、维修等服务的需求，最终经过市场的检验，成功获得了市场认可。

贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖早在贝壳租房业务起步时就曾经公开表示，痛点多、效率低、供需不匹配是贝壳租房看到的机会，“所以把贝壳租房从交易服务，升级延伸到资管服务和租住生活服务。”

在之前的文章中，我们分析过，贝壳省心租的最大优势在于其效率，庞大的经纪人体系和高效的平台数据体系意味着强大的出房能力，使得贝壳省心租敢于向房主“对赌”免租期。

效率，是贝壳省心租的核心竞争力，也是其壁垒和护城河。

在新的市场环境下，房主追求更高的租金收益、房客追求更高的性价，二房东吃差价模式必然难以持续、传统的居间方式需要在品质服务上升级换代，贝壳省心租为行业提供了一个全新的可行性方案。

现在，在贝壳省心租的推动下，租房市场也过渡到了新的阶段。在未来的租房市场上，租房服务商将不再能坐享市场红利，而是比拼自身的服务品质、出房能力、风险管理能力等综合能力。 租赁市场的服务商们，准备好了吗？（完）

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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲

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