5月新房成交大涨44%，为何环线地铁口新盘开盘1月却只卖了6套房？

PART.01

5月份，从央行到地方，楼市新政频出。

首先是央行政策四连发，包括下调公积金利率，下调首付比例，取消贷款利率下限，以及设立3000保障性住房再贷款。

接着重庆也出台了“渝六条”新政，包括实施多子女家庭购房补贴，给予“换新购”购房补贴，实施人才购房补贴，进一步优化住宅套数认定，进一步支持灵活就业人员缴纳使用住房公积金，调整现房再交易管理政策。

在新政之后，重庆楼市的咨询量、带看量明显增多，同时也有不少开发商选择以价换量，刺激了购房需求。根据锐理监测，重庆主城5.1-5.26期间住宅认购套数达3142套，较4月同期上涨44%。

然而，5月份全新入市的春风与你项目，开盘却遭遇滑铁卢，如今项目开盘已经一个时间，却只卖了6套房子。

PART.02

春风与你项目处在轨道环线陈家坪地铁口，小区门口距离地铁站只有几十米，地段位置看起来不错，项目自称是“内环首个第四代宅”，噱头十足。

看起来，这应该是一个能够开盘热销的项目。

春风与你项目在年初就开放了外展中心，蓄客了3个月时间，最后选择在五一节期间首次开盘，圈内有人放风说开盘卖了20几套房子。

然而，项目开盘至今已经1个月时间，网签系统显示只卖了6套房子。我查了一下，这6套房子中其实只有4套房是真正完成了网签，还有2套处于认购未签约的状态。

春风与你项目，到底是怎样把一把好牌打到如此稀烂的？

PART.03

我们先了解一下春风地产这家开发商。

根据网络公开信息，春风地产的老板是赖国强，是1967年出生，中国国籍，但拥有美国永久居留权。也就说，赖老板和很多富豪一样，拥有美国的“绿卡”，能够在适当的时候去美国定居。

赖国强也是鼎鼎大名的温州富豪赖氏家族的成员之一。

从公开报道上看，赖氏富豪家族的奠基人应该是赖国强的父亲赖金法，1938年出生的赖金法是温州市第一批种粮大户。早在1988年，赖金法就承包了50亩机动田，成为浙江知名的“种粮状元”。

赖氏富豪家族如今最春风得意的应该是赖国强的哥哥赖国贵。赖国贵在父亲种粮的时候帮忙打下手。1989年，赖国贵遇到了生命中的一位贵人，对方是嘉陵摩托车厂的一位高级工程师。他向赖国贵讲述，中国的摩托车产业刚刚兴起，配件生意大有可为，建议赖国贵进军摩托车配件行业。

于是，赖国贵和父亲商量以后，1989年成立了温州摩托车配件厂，2003年，赖国贵成立春风控股集团杭州摩托车制造有限公司，将制造和研发基地搬到省会杭州。2009年，公司改名浙江春风动力股份有限公司。2017年公司在上海证券交易所挂牌上市，赖国贵一跃成为亿万富豪。2023年，春风动力营收达到121亿元，净利润约10.08亿元。其最新的总市值约260亿元。

赖国贵的弟弟赖国强也是春风动力的董事，并且执掌春风地产。重庆春风地产有限公司是中国春风控股集团旗下的专业房地产开发公司，成立于2003年。公司在重庆先后开发了春风城市心筑、春风与湖、春风与辰等项目。

总体来说，春风地产在重庆市场的存在感并不强。但在民营企业纷纷暴雷的背景下，春风地产因为背靠春风动力，加上自身并没有大举扩张，所以顺利保住了性命。

但赖国强执掌的春风地产如今仍然面临着诸多的麻烦。

PART.04

近些年，春风与东原合作开发了两个项目，印江滨和江湾印月。

今年，东原没能扛住，已经正式爆雷了。印江滨和江湾印月也在春节前后就陷入了停滞。队友进入ICU，留下两堆烂摊子，这对于春风地产来说无疑也是件头疼的事情。

但更闹心的可能还是自己旗下项目春风与辰的业主维权问题。

春风与辰是春风在2021年以楼面价13257元/㎡拿的地，因地价拿高了，所以一直卖得不好。小区本来也不大，总共约600户的样子，如今卖成现房，仍然还剩大量的房子没有卖完。

项目去年底交房，但出现了种种问题，业主们和开发商协商了很多次。开发商其实也处理了一些问题，但因为种种原因，业主似乎并不满意。

业主曾多次到售房部维权，最近又纷纷在阳台上贴上了“烂、坑、差”等大字，并通过网络进行投诉和宣泄情绪。

开发商对此却没有积极应对，事件被捅到网上也依然任由事件持续发酵，导致项目销售愈发困难。虽然也偶尔有诚心的购房者，但进入小区看见“烂、坑、差”等大字，吓得也不敢买。

在这种情况下，中介们也更倾向把客户推荐到别的楼盘，即便有时候带看春风与辰项目，但也只是把春风与你当作陪衬，或者说垫脚石，以便于在其它楼盘顺利成交。

更要命的是，因为春风与辰的业主维权以及事件在网络的持续发酵，让春风地产难以获得购房人的信任，导致新项目春风与你也受到了连累。

PART.05

春风与你的销售遭遇滑铁卢，不仅是受到了春风与辰项目的连累，而是有多方面的原因。

春风与辰项目不大，只有9栋楼，但有三类产品。单价最便宜的是临主街的小高层产品，位居小区中庭且单价最贵的是跃层产品，单价居中的是主力宣传的第四代住宅产品，三类产品差不多各占三分之一的样子。

春风与你在宣传上主要宣传卖点是"内环内首个第四代宅"。其实，了解重庆楼市的都知道，早在春风与你项目亮相前，观音桥的第四代住宅产品观宸千重锦就已经开盘销售了。

然而让人无法理解的是，春风与你在宣传上一直打着"内环内首个第四代宅"的噱头，但首次开盘推出的却只有2号楼小高层，和8号楼的跃层产品，唯独没有推出第四代住宅产品。

好比一家饭店，一直卖力宣传自己的招牌是秘制牛肉，等食客们看着广告进来后，店家却表示暂时只能供应猪肉或者羊肉。

春风与你项目的宣传策略和推盘节奏，实在让人看不懂。

PART.06

春风与你开盘遭遇滑铁卢最重要的原因，可能还是定价虚高，售价明显偏离了市场行情。

春风与你这块地是2023年6月春风地产携手科学城高新置业以楼面价7600元/㎡拿下的，相对于周边大部分竞品，春风与你的地价成本是有优势的。

当下市场，大部分开发商其实都在以价换量。但春风却还希望在当下市场攫取暴利，项目相对最便宜的产品清水小高层，备案价建面17865-20705元/平米，开盘售价大概也在建面一万七八的样子。

对比一下春风与你项目周边竞品的情况。

石桥铺的保利中交云上雅集，双央企，交房更有保障，如今小高层建面单价最低已经干到12300元/㎡左右了，而且带精装修，另外还送20年车位产权，送1年物业费，而且项目还有育才行远学校加持。

渝中经纬大道上的中海渝中云锦，门口也有轨道，五一期间项目部分房源6折销售，建面单价12900元/㎡起，项目带精装修，包括新风、地暖、中央空调三大件，而且项目是现房销售，所见即所得，即买即入住。

石坪桥的千山九龙天景，在轨道18号线的地铁口，靠近杨家坪商圈，建面单价12500元/㎡起，另外送2年物业费，加6000还送7-10万家装礼包。

这些楼盘都在春风与你项目周边，和春风与你此次推出的小高层均存在竞争关系。这些项目不仅价格更便宜，开发商给出的佣金点也都远远高于春风，甚至数倍于春风。

春风地产备案价严重偏离市场，但又在开盘前给中介放风说开盘绝对惊喜，首开惊爆价等等，降低了中介以及客户对项目的预期，但项目实际开盘价格仍远远高于市场水准，最终让购房人难以接受。

所以，无论中介是真心为客户着想，还是出于佣金利益考虑，都不可能把春风与你作为主推楼盘。

在春风与辰项目业主维权及事件发酵的拖累下，在春风宣传与推盘策略败招频出的情况下，在项目定价严重偏离市场的情况下，春风与你开盘能撞到6个冤大头客户（如果不是工程抵款客户的话），已经不容易了。

春风与你项目未来何去何从？会不会重蹈春风与辰的覆辙呢？