6亿撬动2000亿房开业务私有化 何享健家族为何逆势接盘

房地产的持续下行期间，众多人对于房地产唯恐避之不及，但在美的控股集团何享健家族来看，这却是一个资产大腾挪的大机会。

6月23日，美的置业（03990.HK）发布公告称将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东，美的置业将从重资产投入的房地产开发业务转向轻资产模式。

仅此一招，美的控股只需出资6亿港元，就可以将2000多亿资产私有化，而且此举还赢得了众多投资者的一片赞誉之声，何享健家族此举，确实是玩得高。

美的置业甚至在重组公告发出之后，一度大涨超过100%。

01 剥离地产优化结构

美的置业是美的控股旗下的地产上市公司，创立于2004年，因为背靠美的集团这棵大树，美的置业快速发展，并在2019年步入千亿房地产俱乐部，销售额1012.3亿元，2020年再度实现销售金额1261.6亿元，2021年再上一个台阶，实现销售额1371.4亿元。

但是随着房地产市场的加速调整，美的置业也感受到市场下行的压力。

2023年，美的置业只实现合约销售额658.5亿元，已经较最高峰时腰斩。

今年前5个月，美的置业合同销售金额169.4亿元，再度同比下降52.2%。与此同时，美的置业的毛利润也在快速下滑。

2023年，美的置业的毛利润84.8亿元，同比下降25%，净利润21.3亿元，同比下降40.6%

受市场的影响，美的置业的股价也从最高点的19.34港元下跌至3.16港元，市值缩水至50亿港元，较高峰时缩水八成多。

正是基于市场的快速下行，美的置业作出了剥离房地产业务的决定。

美的置业董事会主席兼集团总裁郝恒乐所说，“企业目前阶段的任务还是要安全活下去，不至于出局，还要留在牌桌上。进行各方面的结构优化，来寻找新的机会”。

02 多赢的格局

有媒体评价，美的置业将房地产业务从上市公司美的置业剥离出去，是一次壮士断腕。

美的置业公告称，将房地产开发业务进行内部重组，由私人公司美的建业香港有限公司（以下简称“美的建业”）持有该业务。

美的置业拟通过实物分派私人公司股份的方式，将私人公司集团从上市平台美的置业剥离出来。

具体实物分派包括两种方式：1、按照目前持有美的置业的比例获取美的建业的股份；2、收取现金替代，对应每股为5.9港元，较公告日前一个交易日的股价每股3.75港元，溢价率为57.33%。

对于小股东来说，美的置业并没有强买强卖，这是一个二选一的选择题，要么选择以1股美的置业的股权收取1股美的建业的股权，要么以1股换取5.9港元的现金，没有强迫意味，有的只是让购房者、小股东、大股东、上市公司多赢。

购房者赢，是因为美的控股可以调动更多的资金和资源，保证房地产业务顺利开展，实现“保交楼”这一民生大事。

小股东赢，是因为美的置业2018年上市以来，累计分红派现90亿港元，每年分红率40%，在业内处于领先地位。

与此同时，小股东可以选择继续参与房地产开发业务，从中参与分享红利，或者是选择以每股5.9港元退出，落袋为安，这个价格比公告前一日每股3.75港元的收盘价高57.33%。

上市公司赢。

对于美的置业来说，地产业务已到期债务62.5亿元，一年内到期的有息负债122亿元，净利润只有9.14亿元，显然压力比较大。

地产开发业务剥离出去，美的置业不仅减少了债务压力，可以轻装上阵，其架构变为“房地产开发代建+资产运营服务+房地产科技”，通俗地说，就是美的置业的业务变为轻资产的代建和商业物业运营和物业管理。

这样最大的好处就是，资本市场给予房地产开发板块的估值在5倍左右，而对于物业管理板块的估值则在10倍左右。

因而剥离房地产开发业务后，美的置业不用为房地产开发业务承担信用风险，不用被房地产开发业务的估值所累，轻装上阵，而且可以通过轻资产代建获取房地产开发业务的盈利。

这样，美的置业将变身成为一家小而美的服务公司，其中主要保留物业管理、商业运营、地产科技、建设项目管理等业务，虽然资产规模因为地产开发业务的剥离而大幅减少，但是业务增长较快，后期潜力可期。

比如说，物管行业收入为15.21亿元，同比大增三成；其次是商业物业和产业园业务，收入为3.63亿元，同比增长超两成。

03划算的生意？

当然，对于何享健家族来说，美的置业的重组，也是大大的受益者。

美的置业的总股份数目是14.35亿股，何享健家族拥有81.13%股份，可以计算出小股东的股份总数约2.71亿股。公告前最后一个交易日，美的置业为每股3.75亿港元。就算小股东全部选择以现金方式落袋为安，何享健也只需要每股额外拿出2.15港元进行补偿，总计拿出的总金额也不超过5.8亿港元。

也就是说，何享健家族只需动用5.8亿港元就可以将资产2000亿的房地产开发的业务完全吃下。

这对于何享健家族来说，完全是一笔划算的生意。

美的置业房开业务涉及319个项目，土地储备的总建筑面积约2650万平方米，大多是住宅。有息负债380.7亿元，还有货币资金201亿元，净负债率只有35.8%。银行授信额度1501亿元，其中尚未动用的额度有1198亿元。

假以时日，何享健家族依靠雄厚的资金，助力地产业务熬过周期，地产业务或许会再次大放光彩。

虽然看起来，何享健家族是进行一次豪赌，但是，拉长周期来看，何享健家族的胜算颇多。

正是因为这是一桩多赢的重组，美的置业重组方案公告后第一天，股价一度上涨至7.54港元，股价涨幅超过100%，收盘于6.37港元。看来市场认可这个重组方案。

后记

目前，房地产开发业务成了资本避之不及的板块。何享健家族敢于逆势吃下地产开发业务，将房地产开发业务的风险化解于美的控股集团之内，是因为有美的控股这个强大的制造业企业为依托，没有这个，纯粹的房企要想转型重组，可谓难上加难。

何享健家族的做法，或许会为其他有着大股东做支撑，发展房地产业务的集团企业提供一个很好的参考。

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