房地产市场超调之后，6月终于迎来强劲复苏

2023年底，安信证券首席经济学家高善文在2024年的投资策略上认为，房地产市场已经明显超调。

半年之后，房地产市场终于在“517新政”和“528新政”的大力度楼市救市政策的呵护之下，开始大力度复苏，上海、深圳的豪宅再现抢购热潮，6月广州的二手房成交量再度破万套，环比大涨超三成，新房成交量有望破7000套，时隔一年后，成交量再次突破7000套。

在广州楼市大力度复苏的时候，投资客、炒房团的身影再度闪现在市场之上。

随着上半年房地产销售数据的出炉，7月第一天，房地产开发和房地产服务板块的特发服务、我爱我家、滨江集团、华发股份等涨停，房地产行业的龙头股，保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A都相继大涨。

房地产市场超调之后，终于迎来了大力度的复苏了吗？

01 广州6月二手成交突破万套

7月第一天，房地产行业就迎来了一个久违的复苏信号。

广州阳光家缘网站数据显示，二手房方面，广州住宅网签再度破万，2024年6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积为10456宗和105.92万平方米，环比分别大幅增长33.40%和34.13%，成交宗数创下自2023年4月以来新高。

新房方面，来自中指院的统计数据显示，从6月1日到6月25日，广州一手房成交5469套，是今年以来表现最佳的月份。与去年同期相比，成交量增长14.3%，日均成交量较5月增长31.5%。如果按每天300套左右的成交量来推算，6月广州新房成交有望突破7000套，这将是时隔一年之后，广州新房成交再次突破7000套。

广州一二手楼市的回暖，不仅是政策刺激的结果，更是市场内在需求的体现。“广州5月28日新政之后，广州典型楼盘人气开始回升。来访量和认购数据连续4周上涨，并在5月28日后的一周达到高峰。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。

从黄埔区到天河区，再到海珠区，各个区域的成交量都显示出购房者的热情。尤其是在次新房成交活跃、性价比高的情况下，购房者更愿意出手。此外，首付款降低和房贷利率优惠，也让更多人能够负担得起买房的费用。政策的放松使得购房资格的获得更加容易，进一步激发了市场活力。

而来自中指院的数据显示，京沪深三个一线城市的二手房的成交也表现非常亮眼。

02 一线城市成交相继活跃

在广州楼市迎来大力度复苏之后，深圳的一手房和二手房的成交也明显活跃起来，6月深圳一手房市场成交2927套，较5月增加了900套，二手房成交4249套，最为突出的是，深圳顶豪成交迅速活跃起来，6月28日，深圳湾顶级豪宅中海深湾玖序正式选房，开盘三小时收金100.2亿元。

上海则是四个一线城市里面表现最好的市场，截至6月29日，上海当月二手房总成交量已达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录。

据中原地产数据，北京6月二手房住宅网签量14987套，达到了15个月以来的最高水平。

随着各地楼市的快速复苏，上半年房地产企业TOP100销售额连续四个月的同比降幅收窄。其中，保利发展依然以1733亿元的销售额位列榜首，中海地产则以1483亿元的销售额排名亚军。

上半年房地产企业销售排行榜。

这些房地产企业的领导人相继表示，5月17日新政，给予市场积极的影响，房地产市场正在出现可喜的变化。

日前，在6月28日股东周年大会上，保利发展董事长刘平认为，行业最坏的时刻基本上是过去了。华润置地的管理层透露，在政策利好的情况下，在售项目来访量确实有所改善，改善幅度大概在30%左右。龙湖集团董事会主席陈序平介绍，“5.17”新政后，市场出现了一定的正向反馈，该公司在上海、苏州、深圳等地的新房市场出现了销售端的明显回暖。

由于6月，一线城市房地产销售数据表现较好，7月1日，房地产服务板块多个股票大涨，板块涨幅4.05%，房地产开发板块涨幅3.7%。

不过，目前依然有不少人对于房地产复苏的持续性不太肯定，依然有不少人仍然处于观望中。

一些专家认为，一线城市房地产政策还有较大优化空间，短期，新房市场延续筑底行情，核心城市有望率先恢复。

03超跌之后或将回归均值

这一轮楼市的调整，给了人们深刻的印象。

仅以广州来看，从2021年楼市调整以来，广州的房价已经跌回了六七年的水平。

此时，随着楼市的调整，房地产的销量在快速下滑，随之而来的是房地产企业的投资意愿在快速缩减。

在高善文看来，房地产市场已经超调，房地产投资在GDP的占比今年有可能下滑到6%以下，甚至是跌到5.5%、5.7%左右的水平，市场已经明显低于合理中枢和严重受抑制的状态。

在他看来，房地产投资占GDP的比重，长期合理的中枢值是8%，7%是它的下端。

来自西方发达国家的数据显示，2014年之后，美国房地产投资的占比大约也是在7%，而在2005年美国经济泡沫化之前，房地产投资的占比接近8%。

在他看来，当前宏观经济的核心问题是尽快恢复一手房地产市场的功能。

知名经济学家任泽平同样认为，房地产出现了调整过度迹象。房地产市场调整过度已经明显拖累经济增长、就业、居民资产负债表、消费、地方财政、金融机构健康等，随着时间拖延，这种拖累还在加重，风险还在积累，值得重视。

在他看来，房地产稳，则经济稳，就业稳，能够防止步日本“失去三十年”“资产负债表衰退”的覆辙。

在高善文等专家看来，如今已经明显超调的房地产投资回归均值是必然事件。

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