济南楼市：偏爱经十路，现象级红盘看清底层逻辑！

1，逆市热销，飘红经十路。

之前有济南的楼盘，打出“贵在经十路”的广告，许多年过去了，人们或许忘记了这条广告语，但是对经十路的偏爱，却是越来越深。

所以，时常有读者咨询在经十路沿线买房的问题。

经十路是济南的经济大动脉，很多城市资源都集中在经十路沿线，并且东西通达性好，地铁4号线开通以后，经十路的便利性也会大大提升。所以很多购房者喜欢在经十路沿线买房。

但是，这些年经十路沿线的新楼盘越来越少，尤其是工作在二环内主城区的购房者，不是面临选择难，而是几乎没有选择。

往东过了奥体，对于二环内主城工作的人来说就太远。而奥体CBD以西经十路沿线，却没有新盘。即便未来会有，大概率也都是高端改善。

往西，一直到西客站片区，腊山河畔、经十路北侧之前有楼盘，可惜去年也已清盘。

还好，去年段店附近三个地块出让，都是临近经十路的地块，所以很被各大开发商看好，激烈竞拍后，被保利发展拿下，开发了保利琅悦。

保利琅悦推向市场之后，成了经十路上的稀缺楼盘，颇受购房者追捧，特别是对于工作在二环内主城区的购房者来说：终于等来了可以下手的新楼盘。

所以，在今年楼市并不理想的市场环境下，保利琅悦依然取得不俗的销售业绩。前段时间看到一些数据，确实亮眼。

5月份，保利琅悦无论销售金额还是销售套数，都进入济南TOP10。

6月份，保利琅悦无论销售金额还是销售套数，都比5月排名靠前，销售金额甚至进入济南TOP5。

7月，保利琅悦销售金额又取得济南第七、槐荫区第二的骄人业绩。

在当下市场，连续三个月夺得如此佳绩，充分说明市场对保利琅悦的高度认可，很多人买房的“购物车”里，都会有保利琅悦这一楼盘，这是一个楼盘的骄傲，也是实力的体现。

2，无地段，不豪宅，核心地段落地济南首座“悦字系”产品。

一个楼盘被市场认可，地段肯定是第一位的。有些人可能会说不能唯地段论，甚至地段都不那么重要了，需要产品力如何如何……确实，现在的楼市，产品力很卷，但是，没有一个好的地段，仅靠产品力，不可能赢得购房者认可。

而保利琅悦三个地块，分别叫琅园和悦园，都分布在经十路沿线。

琅园，位于腊山立交桥东北，花圃公园北临，项目北侧有山东省第二人民医院，东侧是兴济河，河水碧波荡漾，风景美不胜收。向东到和谐广场商圈也比较近。

而很多人关心的交通问题，往南300米就是地铁4号线腊山立交桥站。这样的地段，交通、配套、环境都有了，简直就是繁华中公园旁的家，这样的楼盘怎能不受购房者认可？

悦园，位于经十路南侧，距离地铁4号线和2号线的换乘站腊山站，仅仅只有300米，虽然近邻经十路，但与经十路之间还有九阳的大楼阻隔。

项目东侧还有保利发展代建的36班九年一贯制学校，据说已经引入济南12中九年一贯制学区。12中也是济南老牌名校，2024年中考成绩也很突出，据坊间数据，12中约299名毕业生，最高分达到624分，据说名列全市前五。

这附近的商业配套也很丰富，紧邻九阳总部及商业广场、对面世购广场、腊山站TOD项目（在建）、附近还有西客站天街，周边1公里范围内拥有近百万方繁华商业，5公里范围内还有印象济南、弘阳广场、宜家等大型商业综合体

像这样的地段，即便在济南奥体CBD、汉峪金谷附近上班，也会因为地铁通车后而变得更便捷。有些购房者也是有此考虑。毕竟有些人的工作是会变动的，不能只看眼前，还要考虑以后，这就要考虑便捷的交通。

所以说，像保利琅悦的地段，真的是无可挑剔，进可攻，退可守，所以才会有那么多购房者选择保利琅悦，成为济南经十路上的当红楼盘。

并且，为了不辜负这样的优越地段，保利还落地了济南首座“悦字系”产品。保利发展有专属保利品牌的3大高端住宅产品系列，即“天-悦-和”，其中悦字系产品的落地，必须满足三大要求：

① 非城芯之地不选；②非稀贵景观不占；③非顶豪标准不筑。

城市核心地段，稀缺的河景资源和苗圃公园，这些都满足了①②两条。③我们在后面展开来讲。

3，低密社区，稀缺产品，切中当下购房者痛点。

有好的地段再有好的产品，这是如虎添翼。保利琅悦在这一点上，也表现突出，并且切中当下购房者的痛点。

没错，当下购房者的一个痛点就是能买洋房不买小高层，能买小高层不买高层。暂不说这个逻辑是否片面，市场上确实就是这种风向。很多地段差一些的小高层竟然比好地段的高层还要贵。

而保利琅悦的产品，就是洋房+小高层的组合。

像兴济河畔的琅园，容积率只有2.1，规划的是3栋6层洋房，3栋17层小高层，1栋16层小高层。

6层洋房的稀缺性不用多说，别说二环内主城稀缺，就是绕城高速内，都是稀缺产品，更不用说是在配套如此丰富的好地段了。

所以，这3栋洋房从规划一出，就被眼光敏锐的购房者瞄中了。估计也是压轴之作。

悦园确切来说分两个组团，但规划的都是16-18层的小高层产品，其中以17层的居多，16层的那栋楼上还有部分12层产品，也算是个彩蛋。

像这种16-18层的小高层，可以说是当下购房者最大的偏爱。洋房虽好，但价格不菲，并且太稀缺；高层社区，特别是30多层的大高层，很多购房者都有抗拒心理，咨询我们的购房者，往往都会加上一句“不考虑大高层”。

而16-18层小高层，既能保证居住舒适度，又不至于高攀不起，所以，购房者往往最后的“购物车”，放着的还是这类小高层。

但是，这种产品在当下，却是稀缺。物以稀为贵，购房者争相追捧，这也成就了保利琅悦即便没有大肆推广，依然有很多人关注。前段时间有位购房者，在奥体附近上班，却对保利琅悦青睐有加。

简而言之，作为一个中西部的楼盘，把东边的客户都打动了，可见市场对其认可度，热销也就水到渠成。

4，超强产品力，经十路上的宋式美学作品，190平无敌景观大平层即将加推。

保利琅悦的产品力的不只是低密度，还体现在多个方面：

保利琅悦是济南经十路上唯一绝版绿建三星住宅。这在保利拿地的时候就已决定，必须达到绿建三星标准。绿建三星是中国绿色建筑认证的最高级别，涵盖了节能、环保、室内环境质量等多个方面。

随着济南土拍规则的调整，现在的土拍政策已经对绿建三星没有要求，这也就意味着保利琅悦是济南少有的绿建三星标准的住宅，也是经十路上唯一一个。

从建筑形态来说，保利琅悦是经十路上难得一见的宋式美学作品。在当下的楼市，可以说“无颜值不豪宅”，越是高端改善越注重建筑颜值。

而保利琅悦作为悦字系作品，尤为注重东方美学的营造，“结合古代祭祀六种玉石之一的玉琮，以及中国传统纹样凤鸟纹，强调漂浮感的冠顶，均衡感标准段，东方感基座”，打造富有宋风雅韵的东方气质的立面。

再结合超大玻璃幕墙搭配金属线条，一部宋式美学作品傲然屹立在经十路上。这也成为保利琅悦独特的文化IP。不但是建筑，更是文化与艺术融合的美学作品。

在园林景观上亦如此。既讲究“可行、可望、可游、可居”，又融合儒家文化的礼序与趵突泉公园的地缘性园林空间布局，打造“一园三堂”“五重归家”的归家礼序，复兴宋式文人大雅之境。

再看户型格局。保利琅悦大部分都是两梯两户的产品，这相当于一梯一户的格局，并且每一户都拥有南向大面宽、落地窗，这在经十路沿线可以说相当稀缺。

建面约143平米四室两厅两卫，有着9米多的南向大阳台、独立电梯厅，空间功能强大，在市场上接受度也很高。

建面约170平米的四室两厅两卫户型，所在的楼座位于社区中央，前后左右都有着超大的楼间距，并且还有中央景观轴，可以说位置相当不错。

产品力更是强大，独立电梯厅空间很大，完全可以看做四室三厅的格局。南向双阳台宽约9.1米，南向四面宽约15.6米，有着超大的采光面。这个户型格局，简直堪称完美，也是当下热销的主力户型。

即将推出的是琅园建面约190平米的四室两厅三卫户型。这一户型主要分布在3和7号楼，向南，是花圃公园，有着超级无敌的南向视野，还有着窗外的鸟语花香四季变换的风景。

不止南向的花圃公园，东侧的兴济河景观，也可以尽收眼底。放眼全济南，都难得有如此风景的楼盘。

楼座北侧还是小区的核心景观，也就是我们现在看到的保利琅悦的实景示范区。

不但楼座位置好，户型格局也很不错。南向约17米的大面宽，约9.3米的落地窗阳台宛若电影院的IMAX宽幕大屏，投影着四季变换的风景。

独立电梯厅，南向双主卧套房设计，其中一个主卧还有270度景观飘窗，约6.3米的宽厅，约5米的厨房放得下一家人聚餐的圆桌；厨房连接家政间和北向阳台，收纳盛放功能也十分强大。

可以说这一次即将推出的190平米户型，是名副其实的河景大宅、美宅，也必将成为经十路上又一火爆的热销产品。

如果190平米还达不到您的要求，保利琅悦还有3套奢藏版的顶层航母大平层，简直就是空中别墅一般的存在，将空间尺度、气势发挥到极致。

可惜只有3套，注定是少数人拥有。

其实，除了户型格局，项目还有许多亮点，如独立电梯厅、北向阳台、南向半封闭阳台，这有许多面积都属于赠送。

并且，为了匹配豪宅的高端定位，保利琅悦除了128平米层高为2.95米，其他皆为3.1米层高。有高度，才有空间舒适度。

再有就是保利琅悦为精装交付，精装所选品牌均为国际一线品牌，也是为了保障有个更好的居住体验。而这样的产品，也是契合保利悦字系产品③非顶豪标准不筑。

5，“地产一哥”，不只是实力，更是安全保障。

回到开篇，保利琅悦为什么能在市场上取得如此骄人的业绩，还有一个重要原因就是“保利”二字。

当下楼市，购房者最担心的就是安全问题，也就是你能不能按时交付，会不会停工，甚至更恶劣的事情发生。毕竟这些在济南市场上都有出现过。毕竟TOP10以内的房企都有多家出这样那样的问题。

而保利发展，是央企，是保利集团旗下最大的房地产上市公司。历经这些年楼市的起起伏伏，有的排名曾很靠前的房企已经淡出购房者的视野，而保利发展，在这样的市场中，大浪淘沙始见真金。

2023 年荣获地产综合实力 NO.1、全国销量第一！

2024年上半年，保利发展实现销售额1733亿元，排名第一。

可以说“地产一哥”的名号实至名归。

这背后是强大的实力，是给购房者的安全感。有安全感的楼盘，才会热销。

也正因为保利琅悦有着强大的品牌实力，所以工程进展迅速，一栋栋住宅楼拔地而起，在琅园实景示范区开放之后，悦园以“风雅颂”为主题的园林景观美学示范区也已经开放。

听风雅颂这名字，就很有东方美学韵味，感兴趣的，可以实地一探究竟。