四川
全球经济形势整体不佳，能不负债就别负债吧。这豪华的鱼塘里，钩多鱼少。
原创 | 天府财经
撰文 | 潘谈
这两年房价缓跌在新房上体现并不明显，但激增的法拍房数量，把二手房快速地拉进下行通道，从来带动房地产整体进入调整周期。
根据中指研究院数据库监测的355个城市法拍数据显示，2024年上半年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套。
2021年到2023年，我国法拍房挂牌数量分别为44.7万套，60.6万套，79.6万套。照此趋势，全年挂牌量有可能超过100万套，着实令人恐怖。
（2023、2024年上半年各省法拍房挂拍套数）
更可怕的是清仓率与折价率。法拍房挂牌数量一路走高，清仓率却一路下行，折价率还不断下探。
2024年上半年法拍“住宅房源”挂拍拍品数量18.4万套，成交5.3万套，法拍住宅拍品清仓率28.6%。法拍房源累计拍次60.5万次，成交7.9万次，法拍交易拍次成交率13.1%。
再看折价，前两年很多法拍房的折价率仍然可以达到80%以上，但目前各类拍品成交折价率74.73%。
法拍房可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况。其中一拍起拍折价率（起拍折价率=挂拍价/评估价）在0.7-1折之间；二拍为一拍起拍价的0.8，二拍起拍折价率在0.56-0.7折之间；一般情况下变卖起拍价等于二拍起拍价。
既然是法拍，不管出于什么原因，多半是无力偿还银行贷款。而法拍的“折上折”，多半会让购房人血本无归，这会影响多少个家庭啊！
（2023年法拍重点城市折价率情况参考）
萧伯纳曾说过：人生有两出悲剧，一出是踌躇满志，另一出是万念俱灰。而一个人对家庭资产的规划，从一出悲剧走向另一出悲剧，的确令人唏嘘。
去年全年，我们都一直呼吁降利率，降首付，全面取消限购等政策。到目前为止，以前加在房地产上的调控政策基本已取消，政府该出的招用得差不多了。
比如，目前利率已经处于历史最低水平。部分城市主要银行首套利率降至3.05%、二套降至3.15%。部分城市中，少数银行首套房贷利率已低于3%。
首付比例也持续降低，目前很多城市首套房最低首付比例只有10%，二套房首付比例也只有20%左右。成都首套房首付比例也降到了15%。
为刺激存量房销售，很多地方政府直接下场买房，推出房票，甚至很多地方都直接推出了购房直接发放现金补贴。
昨天，成都最新的房地产政策出台，于今天（8月13日）立即执行。
一
为取得购房资格纳入保障性租赁住房房源库的住房，未出租或租赁合同已终止的，可自愿申请提前退出保障性租赁住房房源库，并解除上市交易时间限制。
二
在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。支持商业银行按认定的客户住房套数办理个人住房贷款业务。
三
在我市拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
从来没有哪个行业，像房地产有这么大的体量；也从来没有哪个行业，像楼市影响中国家庭财富，就业之广。
房地产一调整，各个依赖房地产造GDP的城市，肉眼可见的下跌；而老百姓的财富闭眼可见的缩水，法拍房就是其中的例子。
客观地讲，全国房地产基本上接近政策底，但是否市场底真不好说。毕竟得看整体经济形势，人为因素又极度复杂，只有市场能给出最终答案。
很多人期望过去放水式的刺激房地产，甚至期待美国9月可能的降息。就算是真按这么做，作用会有但相当有限。时代变了，不可能回到从前了。
我们今天的房地产调整与过去日本不同，与美国不同，与新加坡不同，与中国香港不同。它们的调整基本只属房地产周期规律，我们还叠加大国博弈，百年变局等极为复杂的因素。
所以，我们不要低估这轮房地产调整的长度与烈度，更不要再高估政策的作用。核心还是老百姓的收入，收入稳定，社会稳定，才会有信心、有预期。
饿着肚皮谈爱情是不现实的！这是经济走向光明最朴素的道理，也是经济可持续发展的不二法门。
作者Writer | 潘谈
视觉Vision | 赵兮 编辑Editor | 晴川
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