多位高管出走，招商积余“盈余”能力不足？

文/地金君

随着房地产市场的快速发展、存量房市场的逐渐增大，物业服务产业的潜力也逐渐显示出来。如今 2024年上半年财报季即将进入尾声，但公布半年报的上市物企少之又少。

作为A股物管一哥，招商积余虽然表示于8月20日召开股东大会，但此公告主要关注的是增补公司董事会董事的议案，并未直接提及半年报公布事宜。

纵观当前的上市物企行列，招商积余大概是今年高管变动最频繁的公司。

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高层震荡不止

今年以来，招商积余发布了多份高管变动公告：

5月7日公告显示，聂黎明因工作调动原因辞去公司董事长、董事、董事会下设战略与可持续发展委员会主席职务，辞职后不再担任招商积余任何职务，将在公司实际控制人招商局集团有限公司任职。另外，根据工作需要，选举公司董事，招商蛇口（即“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”，证券代码：001979）副总经理、首席数字官，招商蛇口数字城市科技有限公司总经理吕斌为公司第十届董事会董事长。

7月9日公告显示，陈林因工作调整原因辞去公司副总经理职务，辞任后仍在公司工作。

8月5日，招商积余再次发布公告，WONG CAR WHA（袁嘉骅）因工作安排原因辞去公司董事、董事会下设战略与可持续发展委员会委员职务，辞去上述职务后仍继续在公司工作。

值得一提的是，袁嘉骅曾在凯德集团工作近25年，于2021年4月加入招商积余，历任招商积余董事、招商商管总经理等职务。虽然袁嘉骅没有持有招商积余股份，但其薪酬是该公司众多高管中最高的一位。

2023年年报显示，袁嘉骅从公司实际获得的税前报酬总额为535.61万元，远高于公司董事、总经理陈海照的152.43万元。

此外，招商积余在8月5日公告中表示，第十届董事会产生2个非独立董事席位的空缺。经公司控股股东招商蛇口推荐、公司董事会提名和薪酬委员会审查，董事会同意增补陈智恒、赵方为公司第十届董事会董事候选人。其中前者现任招商蛇口运营管理部总经理，后者现任招商蛇口产品管理部总经理。

事实上，近两年招商积余的管理团队一直在不断调整。2022年，招商积余的财务总监张秀成和两位副总经理杨祥（此前兼任董事会秘书）、谢水清离职。2023年，刘宁、余志良、王苏望、陈楠林先后退出招商积余董事行列。

对于近年来招商积余高管变动频繁，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为有多种原因，一是公司战略调整：公司可能正在经历重大的战略转型或业务调整，需要新的领导力来推动变革。二是业绩压力：如果公司近期业绩不佳，董事会则可能会更换高管以寻求业绩改善。三是内部管理问题：可能存在内部矛盾或管理上的分歧，导致高管离职。四是个人职业规划：高管因为个人职业发展或其他机会选择离开。五是合规和监管问题：如果公司面临合规问题或监管压力，高管也可能会因此离职。

频繁的高管变动也可能会给公司带来一定影响。柏文喜进一步表示，首先是短期运营不稳定：高管变动会导致管理层不稳定，影响公司日常运营。其次是决策连续性受影响：新高管可能带来新的管理风格和决策方向，影响公司长期战略的连续性。另外还有员工士气和团队稳定性：高管变动可能影响员工的信心和团队的稳定性。同时，频繁的高管变动会影响投资者对公司的信心和公司的股价。

公开信息显示，今年以来，该公司股价整体呈现下降态势，其中在5月20日有明显回升，盘中最高达到13.59元/股，当日收盘价为11.38元/股，但在此之后，该公司股价持续下滑。截至8月12日收盘，该公司股价报收9.48元/股，较5月20日最高点下降30.24%。

与此同时，招商积余还面临着不小的盈利压力。

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踏上物管公司“收购潮”列车

盈利能力却不如同行

2021年，物管行业大额并购案频频出现。据中指研究院统计数据，截至2021年12月28日，物业管理行业2021年以来已披露交易信息的并购案交易额达353.2亿元，较2020年全年增长约234.15%，并呈现大额交易频现、上市公司收购为主等特征。

到了2022年，物业收并购开始回归理性，全年交易金额约106.3亿元，同比下降71%，但国有企业并购相对活跃，交易金额占比超50%。也是在这一年，招商积余在2021年底完成的上航物业、积余南航并购落地，后者业绩在年初开始并表，与此同时，招商积余收购的深圳汇勤、新中物业已于2022财年内实现财务并表。

在2023年财报中，招商积余还提到，并购单位从整合到融合成效显著，报告期内四家收并购企业合计实现营业收入14.24亿元，新签项目年度合同额合计1.93亿元。

原有物业管理项目的增长和新拓展物业管理项目的增加，让招商积余在2023年交出了营收、净利双增长的财报：营业收入为156.27亿元，同比增长19.99%；归属于上市公司股东的净利润为7.36亿元，同比增长23.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6.595亿元，同比增长32.12%。

但在2024年一季度，招商积余业绩增速开始放缓。期内，该公司营业收入约37.25亿元，同比增长12.67%；净利润约1.91亿元，同比增长3.34%；扣非净利润约1.81亿元，同比增长10.47%。这一增速明显低于其去年水平，去年同期，该公司营收、净利润、扣非净利润增速分别为30.28%、27.24%、28.58%。

在营收增速放缓、经营成本上升等多重因素的影响下，招商积余的“经营活动产生的现金流量净额”亏损进一步扩大。财报显示，于2024年一季度，该公司营业成本约32.90亿元，同比增长13.40%。截至2024年3月31日，招商积余经营活动产生的现金流量净额为-11.86亿元，上年同期为-9.24亿元。

除此之外，地产金融视界注意到，招商积余的毛利率数据也明显低于部分物管公司。

以同为上市头部物管公司的保利物业、中海物业为例，2023年保利物业的毛利率为19.61%，中海物业的则是15.51%，而招商积余的毛利率仅有10.01%。

具体来看，于2022年、2023年，招商积余基础物业管理收入占比超八成，但该业务毛利率却仅有9.78%、8.76%。

在4月26日，有网友就“招商积余毛利率低于同行业其他公司”向该公司发出提问，招商积余对此解释称，从公司业务结构来看，基础物业管理占比大，增值业务规模小。基础物业中，在管物业项目以非住宅类物业为主，2023年物业市场由增量向存量转变，激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩。

从财报来看，2023年，招商积余的非住业态管理面积2.13亿平方米，占比61.9%，较去年的1.83亿平方米增长了16.39%。期内，该公司非住宅业态占了该公司物管业务收入的59.04%，远高于住宅的23.04%，但非住宅、住宅业务的毛利率都不算高，分别为9.10%、7.89%。

在今年3月份的业绩会上，招商积余财务总监江霞曾表示，毛利率的影响因素依然存在，预计2024年的毛利率整体上仍将高度承压。

不过，今年招商积余迎来了一批新的管理层，在这些高管的“调控”下，招商积余能恢复之前的利润水平和增速吗？