黑龙江
2024年至今，二手房市场整体活跃度高于新房市场。
在政策利好之下，近期重点城市二手房市场挂牌及成交量一直处于高位，尤其是挂牌量，2024年3月以来，二手房挂牌量居高不下。
二手房挂牌量持续高企的背景下，业主挂牌卖房的动机主要是什么？
为了得到答案，克而瑞研究中心调研了包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市，获得数百组客户样本数据。
调研结果显示，半数以上客户卖旧仍会买新。套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到16%、12%、9%，反映整体市场预期偏悲观。
对此，我们认为，在二手房“以价换量”的情况下，部分城市二手房市场份额还将保持高位。
2024年3月至今，二手房新增挂牌量一直位于高位，数据显示，2024年第8周起至第34周，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、南京、青岛、成都、厦门、合肥、昆明、东莞、佛山、无锡15个重点城市二手房周均挂牌量达4.1万套。
进入8月，2024年第31周至第34周，15个重点城市周均二手房挂牌量3.4万套，虽与之前相比略有下降，但仍维持在相对高位。
从成交来看，在各地利好政策影响下，二手房整体成交保持活跃，韧性强于一手房。
相关数据显示，2024年第8周起至第34周，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、南京、青岛、成都、厦门、合肥、昆明、东莞、佛山、无锡15个重点城市二手房周均成交7077套，整体成交水平高于去年同期。
进入8月，受政策利好效应减弱及市场前期需求大量释放影响，二手房成交规模降台阶，15个重点城市周均成交5742套，较之前7077套周均成交下降18.9%，较7月周均下降约12%。
在二手房市场挂牌量持续高热的背景下，克而瑞研究中心调研了包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市，获得数百组客户样本数据。
结果显示，11个城市置换客群占比达到52%，买新置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。
套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到16%、12%、9%。这三类动机都以将房产变现为主要目的。
而还不起贷款、变现还债等居民经济压力因素占比分别都仅为4%。除此之外，还有3%比例的客群因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等其他原因出售现有住房。
具体到城市来看，置换客群占比最高的城市为北京、深圳等，置换需求的占比分别为70%和62%。
相比其他城市，北京居民对房价止跌企稳的信心更加坚定，投资止损和看跌避险的卖房动机占比都仅有5%。
深圳方面则是因为2024年4月出台了住房“以旧换新”帮卖政策，加强了一二手市场联动，对提振置换需求入市信心有积极效果，因此当前深圳二手房市场置换动机达62%。
从止损看跌方面来看，11个核心城市中重庆投资止损占比较高，达29%，且明显高于其他城市。
其次是杭州，投资止损占比达18%，且看跌避险占比也达15%高位，这主要是因为杭州2021-2022年期间购房的业主在近两年迎来集中交付，但随着行业周期变化，这些房源市值已低于购置时的预期价值，部分房源交付标准还出现了调整。
同时，需要注意的是武汉，投资止损占比达13%，看跌避险占比高达25%。CRIC数据显示，今年前7月武汉二手房成交均价同比下降约13%，二手房成交平均套均价从去年的166万元降到今年的152万元，房价持续下行让业主资产快速缩水，市场上抛售避险情绪较为浓重。
最后是广州、苏州、天津、成都等套现持币型城市。苏州套现持币动机占比达到23%为11个核心城市中最高，其次是天津，达22%，这两个城市套现持币占比都明显高于其他城市，同时也是除了置换以外的第二大卖房动机，业主套现或出于创业等资金周转需要，又或者为子女教育、养老等储备资金。
总体来看，当前二手市场的活跃，是多方面的原因。
从购房者来看，一方面是二手房性价比高选择面宽，另外一方面也是所见即所得的现房优势。
从业主方面来看，集中挂牌置换仍是主流，同时套现、看跌等原因也有一定占比，这些业主卖掉旧房后很可能不会再买新房，反映了市场预期偏悲观。
对此，我们认为后期一二手房竞争加剧，未来房企仍需从二手房手中抢市场份额。新房市场需把握当前的一些结构性机会。
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