销量大跌近40%，房价何时到底？

很难想象，今年前8月，成都新房销量同比大跌近40%！

这里面有新房太贵，门槛太高，刚需、改善被挤出的原因。

也有开发商拿地不积极，供应量不足的因素。

好消息是，自己虽然不好，但别人更不好。

即便跌幅如此之大，上半年成都仍以5万套，610万平米的新房销量，位居全国第一。

有点“矮子里面拔高子”的意思。

在总量断崖式下跌之下，量的萎缩必定带来价格失守，二手房已经连续13个月下跌。

即便一向坚挺的新房价格，6月份也出现首次同比下跌。

降价，大概率还将继续。

那么，问题来了，房价何时到底？

成都房价开始掉头向下，率先体现在二手房。

道理很简单，相比房企，单个业主，承担风险的能力有限。

失业，生意亏损，高杠杆，房价跌……任何风险，都可能导致抛售，甚至走向法拍。

从去年7月开始，成都二手房已经13连跌。

在次轮下跌之前，成都二手房已经持续了大约30个月的连续上涨。

二手下跌的原因很多，宏观基本面不景气，新房产品升级，二手房抛售等等。

最近12个月表现看，跌幅呈现进一步扩大趋势。

12个月之前，也就是去年8月，二手房同比还有4.1%的涨幅。

但时隔一年后，国家统计局最新7月房价数据显示，二手房同比去年已经下跌8.6%。

相信，二手房卖家的感受远不止8.6%的降幅。

唯一的好消息是，成都二手房市场的购买力依然强大，需求仍然在。

在去年成都二手房成交22万套，为例全国第一之后。

今年，虽然新房销量下滑近40%，但二手房成交依然活跃，成交量高位运行。

今年前8月，成都二手房成交14.1万套，相比去年同期15万套，差距不大。

在市场深度调整背景下，证明成都“刚需”购买力仍然十分强劲。

当然，前面说了，价格的确有较大幅度下滑。

现在大家最关心的仍然是，房价什么时候到底？

说实话，何时“到底”，谁也很难看清。

但房地产走到今天，有个重要变化，从资产价值到居住价值的转变。

以后，大多数房产，更重要的属性是居住价值，愿意拿多少钱来改善居住，就是房子的价值。

投资房子，最重要的收益，或许不来自于资产增值，而来自于“租金”。

因此，从前投资房产谁也看不上的“租售比”，成为衡量房产价值的重要标准。

那么，什么样的租金回报，可以接受呢？

现在来看，银行存款利率已经到2%，租金回报只要达到2%就能比银行强，并且银行利率还有进一步走低的趋势。

▲四大银行存款利率基本一致

深测君有位朋友，此前一套143㎡房子，挂牌380万，这套房子出租一年有6万收益。

这套房挂了半年，买家的出价基本在300万左右。

这位朋友算了一下账，300万卖了，以当前行情，也不敢做其它投资，存银行也勉强只有6万。

还不如继续出租。

一方面，房价下降；另一方面，银行利率下降。

两头一挤压，出租的投资收益开始显得划算。

我们选取成都住建官方公布的部分区域房租，倒推达到2%的租金回报，房价应该在什么价位。

比如，高新区桂溪街道租金在45元/平米/月，要达到2%的回报，房价应该在45÷2%×12=2.7万。

除了高新桂溪，深测君把5+2有代表性的区域，以2%租金回报做了倒推。

需要说明的是，这是一个非常基本面的数据。

比如，石羊街道，有4万以上的万科公园五号，也有一万多的安置房，房价之间的差距非常大。

值得参考的地方在于。

比如，茶店子二手房，贝壳显示价格为1.6万/㎡，目前租售比已经超过2%。

贝壳显示，火车南站二手房价格为1.9万/㎡；万年场二手房价格为1.7万/㎡，租售比都已经超过2%。

这种情况下，如果你的租金回报超过2%，持有房产开始变得“划算”。

随着房价、利率双双下跌，部分老破小也开始变得“划得来”。

具体来看一个“老破小”小区。

1993年建成的川大新南村，54㎡套二，典型“市区老破小”。

两年前差不多在140万左右，现在最便宜的房源不到100万能拿下。

位于一环边，川大校园内，出租较为方便，特别是考研租住需求旺盛。

54㎡套二可改造套三，一般能租到2500元/月，年租金3万。

以此计算，年租金回报在3%左右。

反而过来，随着利率下跌，房价下跌，租房开始不如买房划算。

比如，100万的房子，年租金3万，一旦房贷利率降到3%以下，相信会有更多的人选择买房。

虽然市场底很难判断，但租金收益大于持有成本，底部将开始形成。

随着利率走低，部分房产租金开始大于持有成本。

另一个重要问题是，购买力。

想买和能否买得起，毕竟是两码事。

购买力，最重要的指标就是“房价收入比”。

根据财联社的最新调研，成都的房价收入比为11.71。

也就是说，大概12年的收入，可以买入一套房子，相比2019年14.22的房价收入比，有所下降。

事实上，在成都只要不太挑区域、配套，买房相对容易。

但问题在于，在资产下跌行情背景下，即便买得起，也可能不买。

未来不少偏远的房产，仍然面临下跌的风险。

在深测君看来，未来一定要紧盯“租金”，这即是现金流，也是对资产价值的直接反映。

大胆假设，明年利率降到1以内（四大行目前三年利率已是1开头），持有资产的优势开始显现，不少房产的价值将开始回归。

但切记，偏远老破小，是注定被淘汰的过剩产能，不要抱有任何希望。

「往期测评」

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