美联储降息，楼市可以抄底了么？

美联储宣布降息50个基点，利率来到4.75%-5.0%的区间。

还是很高啊，相比之下，现在国内的货币基金和银行存款收益只有1.5%。

不过已经有不少人问我，美联储降息，是不是意味着楼市到底，可以去抄了？

我说不是，还差得远呢。

目前这个阶段，美联储降息的影响还不明显，利差依然巨大。

除非它再一次降息到0，但那意味着美国进入金融危机阶段，世界就此开始比烂……

显然还没到那一步。

但网上似乎已经在开香槟了，美国药丸的声音此起彼伏。

从预期管理上讲，让大家关注美联储降息是对的。

这段时间网上的情绪实在太压抑了，基本看不到啥好消息，股市昨天又探了一下2700，楼市再怎么刺激也毫无起色，量价齐跌，什么金九银十都废了。

股市趋冷、国债趋热，代表资本市场对经济前景一致看衰。

即便央行亲自下场做空国债也没用。

实在是股市楼市和实体经济的风险都太高了，大家不敢投，只敢买国债。

因为相对于美联储的降息预期，国内降息的迫切性更强，毕竟有房地产带来的债务危机在那悬着，危如累卵。

有点丧气地讲，我们缺少信心，缺少希望，缺少增长，缺少软着陆所需要的内外部环境。

让大家关注美联储的动作，会让你觉得这段时期的股楼低迷，都是美元加息、美元潮汐收割的锅——总有坏人害朕亏钱。

现在它降息，又被解读成收割失败，美联储必须收刀自保。

1）再一次证明了我们的韧性；

2）我们可以缓口气，换手出招……

这种说法虽然暴露智商，但网上一片叫好，说明信心在一定程度上是有恢复的。

而且从货币流动性上讲，美联储降息，也的确会给低迷的市场带来边际改善。

主要是三个预期：

1）美国降息，资金从美国流出，流入中国，推动我们的资产价格上涨；

2）美元是世界货币，美元宽松，意味着各国获得美元更容易，国际贸易更活跃，利好出口；

3）美联储降息，我国在货币政策上获得宽松环境，将同步降息，利好楼市。

所以有很多人问我，现在能不去楼市抄底？

我的确说过美联储重新降息到很低的位置，是楼市底部信号

但它只是诸多条件中的一个哇：

还有另外的必要条件咋看不到捏？

比如居民收入增长的恢复，结构性调整（房产税、消费税）以及通胀螺代替目前的通缩……

昨天我们对房产税又有了新的讨论，认为它不太可能在人们普遍预期它有抑制房价的作用时推出，更可能会替换成房屋养老金or房屋维修基金，公共服务维护基金……

这样你交钱的目的是维护你自己的资产，有利于拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。

总之，现在谈楼市底部还为时过早，降息有个过程，现在利差依然巨大。

而且美元利率涨跌好几轮了，美元潮汐早就是阳谋：

但众人都喜欢听阴谋，更喜欢听阴谋被挫败的爽文故事。网上跳大神的就是利用了这种心理。

资本流动，是不讲什么收割失败，搬起石头砸自己脚之类的空话的，他们只看三个东西——收益率，安全，流动性。

金融战打的就是这个，要么比对手更讲信用更安全，更有流动性，要么就比对手有更高的增长效率。

以前我们说美元降息，国际资本会流入中国，前提是中国对美元有正利差：

比如从08年到2016年，我国的平均利率是4.5%，美国是0.25%，资本就会从美国借出美元，换成人民币，投到中国来套利。

而且那时候我国居民的负债空间尚未耗尽，基建投资如火如荼，楼市一飞冲天，消费升级，市场热点层出不穷……国际资本当然愿意来追逐高增长！

即便是2020到2021年，我国利率已经降到了3%，也依然维持了对美元的正利差。

那时疫情导致国际供应链紧缩，只有我国能大规模开工，美国还叠了一层无限QE的debuff，资本流入是应有之义。

但也是在这段时间，我们把最后一点债务扩张空间给榨干了，经营贷都被用来炒房，多少人就是在这时候上车的？

世殊时异，现在倒反天罡了，新兴国对发达国的利差变成了负的，意味着在资金在他们那的增长效率更高。

有些人习惯了关注美联储的动作，认为就是那几个头头脑脑在操纵利率涨跌——他们想收割，就加息；想抄底，就降息。

没这么简单。虽然利率在他们手上可以作为宏观调控的工具，但最主要的影响因素，永远是市场。

利率作为货币价格，市场对货币需求大，利率就涨，市场对货币需求小，利率就降。

现在我们是什么情况？是你拿到钱也无处可投，市场对货币的需求非常低，货币价格（利率）必然低。

也就是说，利率反馈的是资本的增长效率，2016年有些地方的房贷利率都涨到了6.8%，利率那么高，你为什么还愿意借钱买房？

因为你预期房价涨幅更大，还上贷款还有的赚。

现在广州首套房贷利率都降到了2.89%，你反而不愿意借钱了，原因是投资市场不能提供更高的增长，借了就亏。

资本都是逐利的，科学家有国籍，但金融家没有，讲感情更要讲实际，除非我们拉出新的增长极，给资本提供符合预期的回报，不然它为什么要来呢？

难道我们能提供更高的安全感和流动性？

流动性没啥好说。安全感这块，说到底，新兴国家的资本市场是后发市场，博弈不充分，在信用建设上，还有许多工作要做。

俄罗斯现在利率是19%，你为什么不借2.8%的 人民币去俄罗斯套利挣钱呢？

不就因为没安全感嘛。

信用建设不是一朝一夕，现在要做的是尽全力恢复增长，用高增长换取信心，吸引资本流入。

至于房价，我们不妨再用一次“摸石头”思维，看看美联储降息是如何影响日本房价的——日本在“失去的30年”里，经历过4次美元降息：

第一次是90年代初，当时日本房地产泡沫破裂，日本降息，美国也降，甚至降幅更大，

92-93年日美之间是没有利差的，但日本房价照样狂跌不止，而我们现在尚有很大利差。

第二次是2000年代，美国碰上互联网泡沫危机，有人说和现在的AI泡沫好有一比。

用倒车镜视角看，日本当时的房价到底了没？

没，还要再跌10年！

第三次是08年次贷危机，第四次是20年新冠。

这两轮降息周期里，日本都没能从老龄化和低欲望的泥沼里爬出。

现在算是日本泡沫破裂之后经历的第五次美元降息周期，楼市和通胀有明显回暖迹象，

但这是用前期的日元巨幅贬值换来的，

能不能走出低增长，还要再观察一阵。

从日本的例子看，美联储降息只是楼市恢复信心的利好之一，

重点还是本国内部的经济结构是否健康，居民收入增长能否大于利息支出，

否则仍会在通缩螺旋里打转，债务危机就停不下来。