北京
在当今的房地产市场中，购房者面临着诸多潜在的风险，当所购房产上存在抵押权或购房者在签订购房合同时已经明确知道房产上有抵押权的存在，那么在原抵押权人寻求执行该抵押权时，购房者能否提出执行异议呢？本文将结合具体案例进行解读，帮助大家更好地理解这一问题。
2014年11月29日，邓某、毛某与A公司签订《商品房买卖合同》，合同载明其购买的丰景华府商品房上的土地使用权、在建工程已设定抵押。2016年10月17日，A公司在一不良债权追偿及担保合同纠纷案中经民事调解书确认向B公司支付债务本金、利息及逾期罚息等，B公司就A公司丰景华府项目的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
经核实，B公司分两次于2013年6月28日及2014年12月3日取得了A公司丰景华府项目全部房屋的在建工程抵押权。邓某、毛某与A公司所有房屋上的抵押权于2013年6月28日设立。后因A公司未完全履行调解书中的义务，B公司申请强制执行，法院作出查封丰景华府项目下房产的通知书，邓某、毛某提出执行异议。
法院审理认为消费者的物权期待权在顺位上优先于抵押权，基于保障消费者生存利益的角度，当消费者与其他债权人发生利益冲突时，应当优先保护消费者，故判决停止执行。
秦嘉泽律师团队认为，由此案可见，即便买受人在购置商品房时已知晓房产设有抵押权，若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十九条所述条件，作为消费者购房人仍然有权向法院提出执行异议申请。
这一规定既是对居民居住权益的有效保障，也表明在开发商已经对商品房进行了预售的情况下，可以合理推定抵押权人同意房产的转让行为，且购房款项已依照法律规定用于提前清偿相应的债务。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
为确保您的权益得到充分保障，如您面临类似纠纷可以咨询专业律师，获得针对性的建议及帮助。
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