城市更新：对企业综合开发运营能力要求越来越高

城市更新为房地产存量时代提供了重要的发展空间。

2024年以来政策层面对城市更新的支持力度增强，金融支持的实质性落地助力项目推动。来自住房和城乡建设部的最新数据显示，当前全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。

与此同时，城市更新工作的组织机制和制度政策框架日益完善。住房和城乡建设部相关部门负责人介绍，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划。

这不仅是量的扩张，更通过一系列试点样板项目的成功实践，实现了质的突破。随着我国城市普遍步入存量发展时期，面对日益增多的城市更新项目，企业在融资渠道、拿地条件、建设规划、产品打造等方面仍面临诸多挑战。

城市更新工作正步入一个高质量发展的新阶段。

多路资金支持，推进城市更新行动。

去年末，PSL重启为城中村改造专项借款提供了主要的资金来源。今年以来，城中村改造专项借款陆续落地发放。截至目前，已有超过50个城市或省份、近2千亿元人民币的专项借款资金成功发放给城中村改造项目，资金覆盖面广，支持力度大。此外5月财政部、住房城乡建设部发文首批拟支持的15个城市，旨在通过百亿元级别的资金拨款，加快超大特大城市及长江经济带沿线重要城市的城市更新推进速度。

城市更新战略深化，配套政策同步升级。今年中央层面，针对城市更新领域主要涉及国土空间优化与风貌保护项目，进一步细化和出台了相关政策措施。

地方层面，今年以来湖北省17个下辖地区均由“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。武汉市住房和城市更新局、荆州市住房和城市更新局、黄石市住房和城市更新局也相继完成了更名。上海选取10个重点单元探索“三师”联创，通过系统思维探寻更新方案最优解。

可以看到各城市对于城市更新工作的高度重视，不断推动政策机制的完善与创新，探索高质量、可持续的城市更新模式。

国有企业深度参与城市更新。

广州去年确立了“做地”模式，其做地主体为政府认定的国有企业。今年以来多个做地项目积极推进，进展显著。《广州火车站片区做地方案》通过审议，成为广州首个通过做地方案的城市更新片区。预计广州做地项目数量将迎来显著增长，也有望激活长期停滞的旧改项目，加速城市更新的步伐。

上海方面，近年来地方国企也成为了城市更新项目主力军。今年地方国企不仅独立拿地，更常见的模式是大型央企与本地国企联合拿地，增强了资金实力与项目运作能力。

回顾上海城市更新风貌类土地市场动态，截至今年三季度土地出让数量与去年同期基本持平。结合去年同期的出让节奏进行展望，预计今年第四季度上海城更土地出让有望迎来一定的加速。

居住类仍为城市更新主要对象。至 2023 年12月，广东省“三旧”改造地块标图入库用地面积共计347平方公里，其中旧厂房占比约37%；旧城镇占比约16%；旧村庄占比约47%。以深圳为例，目前深圳各区也发布了29个城市更新单元计划，其中包含25个居住更新方向，占比约86%。

城更类住宅市场表现分化，地段、产品、推盘策略更能吸客。风貌住宅作为上海城市更新的特色。为了能够确保在改造过程中，也能保留与传承了地块原有风貌与历史肌理。其在土地出让时便设立了详尽规划限制。目前上海风貌住宅市场尚处于起步阶段，多于今年才开始入市，未来待入市体量不小。截至三季度已有多个项目开盘，其中仅弘安里首期房源为公开入市，其余项目均未公开公示。整体表现方面，平均去化率超五成。

其中个别项目如中海顺昌玖里、中海恒昌玖里实现“日光”；招商弘安里首次开盘去化也近74%。这些项目主要在以下几个方面有明显优势：

1、稀缺地段的吸引力：比如城投露香园，位于豫园黄金板块，客户对于市中心核心地段的独特情怀与高度认可，整体购买意愿强烈。

2、产品优化与限制突破：弘安里项目位于四川北路/四平路板块，整体客户能级和经济水平不及淮海路等上游板块。但项目通过巧妙的产品设计，成功克服了风貌产品楼栋间距过近和层高较低等普遍问题。项目拆解了石库门单元为南北通透的住宅，有效提升了居住舒适度。同时项目地下室通过双墙设计达到减振目的，保证其隔音效果。

3、提前蓄客与情感共鸣：中海顺昌玖里通过举办专题展览的方式，提前一年便开始蓄客工作。展览内容不仅梳理了地块的历史背景，更激发了客户对项目的情感共鸣与价值认同。展览期间吸引了超过6万人次的参观，为项目积累了大量潜在客户。此外中海还提前完成了风貌别墅实体样板间和展示区的开发，提供了更直观真实的看房体验。

安置路径多样化。今年上海、广州等超40城推进房票安置方式，进一步拓宽了拆迁安置渠道。上海瑞康里项目，在传统的货币安置与实物安置模式上又增加了原地回购以及回租方案，形成了四种多元化的安置手段。这也意味企业其更需适应日益复杂多变的居民需求，制定差异化的安置计划和回迁方案，保障居民的切身利益。

风貌保护分级化。国内多个省市如河南、无锡、上海、金华等针对非文物保护点和不可移动文物的历史建筑，制定了相应的保护政策与措施。值得注意的是，上海与金华两市基于建筑本体价值、建筑风貌特征、所在建筑群肌理特征等将历史建筑划分为三个等级。通过这样的分级制度，两市明确了不同保护级别应采取的差异化保护策略与手段。企业在参与保护更新时，需严格遵守相关政策，针对地块内多个保护级别的历史建筑，定制针对性的更新与保护策略。

业态运营多元化。2024年城市更新显著特征是多元业态深度融合与创新，涵盖文旅、影视、TOD等领域。今年以来，深圳市首个文旅业态城市更新项目——深圳小梅沙度假村、上海乍浦路影视基地、天津轨道交通集团首个城市更新+TOD项目上盖广场均陆续开放。它们通过跨产业融合，超越了传统物理空间的简单改造，转而聚焦于城市功能、文化内涵与经济价值的深度挖掘。可以发现传统的物理空间更新已难以满足市场需求，企业更需摒弃固有的思维模式不断创新，加强跨领域的合作。

中长期来看，新城城镇化仍是住房需求的有力支撑，我国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造，从这一角度来看，房地产仍有很大的潜力和发展空间。随着我国城市更新战略的深入实施，市民对于高品质生活的追求日益多元，驱动着城市更新模式的不断革新与业态融合的加速深化。