物业：行业竞争加剧，物企践行高质量发展

2024年三季度，资本市场强势反弹，物业股价创年内新高，平均市盈率升至14倍，9家上市物企市值突破100亿港元。值得留意的是，中交物业等多家物企被关联房企整合，表明物业仍是关键资产。

与此同时，受优质项目流失风险上升，重庆、武汉等多城物业费降价舆情不断发酵，新势力入局加剧竞争等影响，上市物企经营业绩不容乐观，企业深陷“增收不增利”困境，上半年净利润同比转跌三成，现金流同样承压下滑，压降应收账款任务依旧艰巨。

面对行业挑战，高质量发展已成企业破局的共识。

1、股价创年内新高，行业估值逐渐修复

重磅政策红利支持下，三季度末股价创年内新高。受5.17重磅利好政策影响，年中物业股出现阶段性反弹行情，上市物企平均股价一度升至4.90港元，较2023年末上涨19.2%。但政策效应的窗口期极短，5月下旬物业股便再度回调。

三季度末，在重磅政策红利支持下，物业股出现报复性上涨行情。截至9月30日，上市物企平均股价升至5.32港元，创年内新高，较2023年末上涨29.5%。其中，近六成上市物企股价上涨，经发物业、佳兆业美好、特发服务等5家上市物企股价更是翻倍上涨。

行业估值逐渐修复，9家上市物企市值突破100亿港元。而在股价快速上涨的作用下，上市物企平均市盈率由2023年末的11.2倍升至2024年三季度末的14.0倍，反映行业估值水平逐渐修复。市值突破100亿港元的上市物企也由2023年末的6家扩容至2024年三季度末的9家，新增绿城服务、特发服务和恒大物业3家，其中华润万象生活市值最高达798亿港元。

2、物企接连被关联房企整合，物业仍是关键资产

物企接连被关联房企整合。5月27日，华发物业服务官宣私有化退市，华发股份旗下子公司铧金投资计划将华发物业服务私有化，注销价为每股0.29港元，较此前5个交易日平均收盘价溢价约30.6%。6月23日，美的置业发布公告称将进行股权重组，将房地产开发业务从上市公司剥离，主营物管业务的美置服务将成为上市公司的主要资产。9月11日，中交地产发布公告称筹划收购中交物业100%股权，待交易完成后，中交物业将成为中交地产的全资子公司。

究其原因不乏以下三方面因素：其一，加快地产与物业整合，如华发股份将华发物业服务私有化，意在加强母子公司财务和业务的协同。其二，业务模式转型，如美的置业股权重组，意在支持上市公司向轻资产化方向转型。其三，置入优质资产，增厚上市公司业绩，如中交地产收购中交物业，有助于扭转上市公司持续亏损的局面。

而在集团层面，物业仍是关键资产。首先，物业管理行业属于长周期的服务行业，企业经营业绩、现金流相较稳定。其次，地产与物业需要深度协同，优质的物业服务乃是产品力的延伸，共同为业主营造卓越的居住体验。

1、业主满意度下降、行业负面舆情发酵，物业“换手率”上升

近年来，物业管理行业满意度整体呈下降趋势，一定程度上反映业主愈加重视物业服务品质。为了促进物企提升服务质量，部分业主可能采取拒交物业费的方式变相“维权”，或者寻求更换物业公司，致使物业“换手率”上升。

即便是上海康城这类由头部物企在管的项目，流失风险也在上升。8月26日，上海康城第五届业委会对外发布公告称，经小区业主投票表决，决定不再续聘在管物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。上海康城作为上海规模最大的住宅小区，这类大型社区在服务过程中面临着诸多问题，这些问题的解决涉及政府、社区、企业、居民等多方主体，协调难度大，解决起来非常困难。

但在发生问题后，业主潜意识认定物业为第一责任人，尤其是在行业负面舆情不断发酵的大环境下，物业责任更是被无限放大。受此影响，物企需要制定并落实详细的保盘策略，重点提防优质项目流失率上升。

2、多地物业费标准重新公示，引发降价舆情

重庆等多城相继公示物业服务收费标准，政府指导价连续多年保持不变。如重庆自2024年6月1日起正式施行新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》，前期物业服务收费最高1.9元/平方米·月，政府指导价连续8年未变。

重庆等市再公示物业费标准后，引发降价舆情。部分业主质疑小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与服务严重不符，要求物企对照政府规定的物业服务标准，公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换新的物业公司，以便降低物业费。

据公开资料显示，武汉约有20个住宅小区降低物业费。其中，多数降价小区通过业主与物业公司友好协商实现的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是通过更换物业公司，达成降低物业费这一目的。

3、新势力入局加剧竞争，京城佳业率先受益高校后勤变革

在“大开发”向“大运营”转变的时代背景下，城市投资企业和建筑施工企业作为一股新势力正在加速向后端布局。目前，这些企业在住宅、商业办公、产业园区和公共建筑等多个领域都面临着相似的挑战：新建房屋面积显著减少，增量市场空间受到压缩；商业办公项目开发受到更严格的监管；产业园区空置率持续上升；大型物业的需求降低；基础设施建设和交通设施建设趋于稳定，导致前端开发和建设业务规模缩减。面对这些挑战，企业正在积极寻求转型路径，加快向运营及服务领域的布局。

而在国资改革提质增效的大背景下，国资改革整合潮来袭，各领域更多后勤物业集团成为另一股新势力。过往国企改革主要聚焦在国资委下属的二级、三级单位之间的整合，随着国企改革的深化，事业单位下属二级、三级单位也逐渐成为国企整合的对象。

京城佳业受托管理13所高校，成为北京学校物业服务新势力。6月21日，京城佳业发布公告称，为落实北京市委市政府的工作部署，北京城建集团已新成立北京高校后勤服务有限公司，以接收14家目标高校后勤公司的各75%股权，并委托京城佳业管理。此番京城佳业受托管理14家高校物管公司，涉及13所高校，加上此前承接的北京大学医学部、北京服装学院、北京农学院等项目，京城佳业将为近20所高校提供物业服务，接近北京市高校总数的五分之一，京城佳业就此成为高校物业服务市场的有力竞争者。

机关事业单位下属资产成为整合对象，政企分离指导思想下整合可能性上升。基于政企分离原则，推进国有资产集中统一监管，此番将机关事业单位资产纳入调整范畴，不仅为京城佳业这类国资物企带来前所未有的发展机遇，也为其他城市国企改革打造了可借鉴的样板。

更多企业有望整合下属单位，力争成为最佳承接者，进一步加剧行业竞争。以学校为例，在高校数量较多的城市，整合后勤服务的需求日益凸显，这为国企改革提供了广阔舞台。除此之外，医院、公建等领域同样蕴藏着国企改革红利，各赛道二三级单位都在积极改革、整合资源、规范发展、争取上市，力争成为政策红利的最佳承接者，行业竞争或将进一步加剧。

4、增收不增利困境加剧，上市物企净利润下跌三成

营收增速进一步放缓至4.7%。2024年上半年，65家上市物企营业总收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较2023年下滑2.8个百分点。其中，碧桂园服务、万物云营收最具规模优势，分别达到210.5亿元和175.6亿元，也是仅有的营收突破百亿的两家上市物企。

净利润同比转跌三成。2024年上半年，65家上市物企净利润总额91.9亿元，同比下降29.9%，反映行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。其中，华润万象生活净利润19.2亿元，稳居首位，同比增长36.4%。

资产减值损失同比提升153.7%，个别企业大额计提仍是亏损的主因。2024年上半年，上市物企的平均资产减值损失达1.4亿元，相较于去年同期的0.5亿元，涨幅高达153.7%。其中，雅生活服务首次计提大规模的资产减值，金额达到28.8亿元，融创服务的资产减值计提也超过了10亿元，资产减值依旧是企业盈利下滑甚至亏损的主因。

5、现金流承压下滑，压降应收账款任务依然艰巨

现金及现金等价物同比下降6%，近6成企业下滑。2024年以来物企现金流压力持续存在，上半年65家上市物企现金及现金等价物均值为17.4亿元，同比下降6%，近6成企业现金及现金等价物出现下滑。

应收账款增速首次低于营收增速。2024年上半年，62家上市物企应收账款均值为17.8亿元，同比增长3.6%，增速较去年同期下降17.2个百分点，应收账款增速也是首次低于营收增速。总体而言，企业主动控制应收账款的举措已经初见成效，这对企业的现金流管理产生了积极影响。

部分物企应收账款回收压力仍然较大。例如，碧桂园服务的应收账款高达237.8亿元，其占营业收入的比例达113%。此外，包括德信服务、宋都服务、荣万家在内的11家物企，应收账款皆高于营业收入。尽管行业整体在改善，但部分物企仍面临较大的资金回收挑战。

1、聚焦核心区域及优质客户，提升项目密度

为应对利润下滑的挑战，物企拓展聚焦核心城市、核心区域，通过集约化管理降低成本。例如，保利物业在四大核心经济带的新拓展单年合同额占比达到77.0%，同比提升10.5个百分点。永升服务在2024年上半年退出了2个城市，并表示将继续有序地从非核心城市、位置偏远、质量较低的项目中撤出，集中资源在100个重点城市布局。世茂服务在高能级城市的管理面积提升6%，融创服务在核心城市的项目密度提升至每城市30个项目。

物企积极拓展优质客户。如万物云上半年专注于互联网、高端制造、金融、生物医药、跨国公司五大领域，新签合同的饱和收入多达36亿元，同比增长35.8%。中海物业在千万级以上客户的新增饱和收入为6.8亿元，实现翻倍增长。另外，融创服务与卓越商企服务的大客户收入分别实现了16%和54.7%的增长。值得一提的是，千万级以上客户已然成为保利物业和中海物业的主要收入来源，收入占比均在65%左右。

2、推动基层岗位革新，助力降本增效

基层岗位痛点聚集。基层岗位在物业管理行业中扮演着至关重要的角色，但也面临着一系列亟待解决的痛点。以保洁岗位为例，工作人员需要频繁在楼道、小区道路、窗户清洁等多个场景间切换，如此高频率的场景转换不仅降低了工作效率，还使得保洁人员的招聘成为一大难题。

在维修和客户服务岗位上，传统的单项目配置模式导致了工作内容的不连续性和不饱和状态，即工作量分布不均，有时过于繁忙，有时又显得较为清闲。此外，项目经理和管家的角色定位有时会出现重叠，造成不必要的重复工作，特别是在项目经理资源稀缺、招聘难度大的背景下，这一问题显得尤为突出。

近年来，物企积极探索增值业务，增值业务的推广任务往往被委派给管家。然而，管家的核心职责在于提供基础服务，而基础服务的满意度直接关系到增值业务推广的成功率。因此，如何有效推进增值业务，成为增值推广岗位革新的重点。

岗位革新正大力推进，专设岗位与岗位中心化是主要策略。受限于基层员工规模庞大且人工成本日益增长，物企积极探索和实践基层岗位的革新与优化。其中，保洁与增值推广倾向于新设岗位，项目经理、客服和工程岗位则向区域共享转变。

在保洁服务过程中，部分企业正积极尝试新路径，通过细分保洁任务，并创造性地招募社区内的闲置劳动力，尤其是拥有灵活时间的居民参与特定场景清洁（如专项窗户清洁），根据个人时间空档灵活排班。此举不仅缓解了人员短缺，还显著提高了清洁效率。

增值推广岗位的增设，旨在解决管家日常服务与增值业务推广之间的冲突，通过专业团队专攻增值业务，既保证了基础服务的质量，又促进了增值服务的有效推广。

至于项目经理、客服和工程岗位，鉴于其工作内容的非连续性，企业正逐步推动这些岗位向中台集中管理转型，即在区域层面统一配置，而非项目单独设立，实现人员跨项目共享，有效降低单个项目的人力成本。实践证明，客服与工程岗位的中心化调整已初见成效，平均每个项目能节约1-2个人工，有效提升了运营效率和成本效益。

3、优化关联交易、提升预收、大额股权交易等，促进现金流良性循环

为了促进现金流的良性循环，物企采取多重措施，主要涉及以下四方面内容：

其一，优化关联交易，加大回收力度。为了减轻应收账款对企业现金流的影响，万物云、碧桂园服务等企业主动采取措施减少关联交易。以万物云为例，关联交易收入占比从2021年的19.2%持续下降至2024年上半年的10.2%，净减少9个百分点。碧桂园服务专门成立了追讨欠款委员会，以期加快各项欠款的回收工作。

其二，提前预收物业费，尽早让现金回流。2024年上半年，近八成的上市物企合同负债有所增加，其中碧桂园服务的合同负债最高达73.6亿元，万科物业更是在1月份便预收超40亿元的物业费。

其三，大额出让子公司或投资公司股权，补充营运资金。如碧桂园服务提前变现万达商管股权，以31.42亿元的代价转让万达商管1.49%股权，相较于初始投资成本26.81亿元，投资收益4.61亿元。面对环卫业务应收账款增加、现金流压力增大等困局，世茂服务折价出售旗下的环卫子公司股权，以总价2.5亿元出售无锡市金沙田科技有限公司60%的股权。

其四，应收账款抵税，化解城服业务回款难题。如雅生活服务通过与业主方（郑庵镇人民政府等四个政府主体）、关联企业签订贷款协议的方式，将5175万元应收账款以贷款的形式出借给关联企业，关联企业再将这笔资金用于支付税款。虽然此类操作最终并未直接转化为现金回款，但对于企业而言，能够获得等值的抵押资产总比坏账计提更为有利，未尝不是一种创新的尝试。

4、构建地物协同长效机制，共创“好房子+好服务”生态闭环

审视传统地产开发到运营的流程，即从规划设计、营销策划、施工建设、承接查验、集中交付到日常运营，不难发现各阶段均存在多方面的问题。

如规划设计阶段：高周转策略下标准化生产导致产品同质化现象严重，调研样本少不能全面反映潜在买家的真实需求，设计决策依赖个人经验或偏好。

营销策划阶段：以快速卖房为导向，可能过度承诺宣传，导致后期交付无法兑现。

施工建设阶段：选材只注重外观而忽视实用性，存在偷工减料现象，不严格按图纸施工，隐蔽工程质量难以保证。

承接查验阶段：由于物企处于弱势地位，承接查验形式大于实质，对房企缺乏强制约束力。

集中交付阶段：可能出现房屋质量问题，引发业主维权。

日常运营阶段：欠缺物业到地产的反馈机制，导致相似问题未来在其他项目反复出现。

为了更好地化解上述难题，地产与物业须在战略层面达成共识，建立健全信息沟通渠道，明晰各自的角色与责任，制定并严格执行跨部门、跨阶段的协同工作流程，即从开发到运营深度协同，赋能地产与物业真正实现业务拉通，解决产品与服务脱节问题，共创“好房子+好服务”的生态闭环。

品牌物企积极构建地物协同机制。如保利地产与保利物业各区域公司联动召开地物联席会，通过前后深度拉通标准，严格落实品质设计、品质建造、品质交付、品质服务的全流程品质落位，着力打造好产品、好服务、好生活。又如华润置地与华润万象生活针对地产项目开发全周期推行“8步前介法”，包含“三审三检两会签”关键节点把控，物业公司站在使用者视角，针对后续易引起群诉的点及有管理风险的点提出专业性意见。

5、增加品质投入力度，提升对客服务体验

企业不断升级社区品质焕新，全面提升对客服务体验。数据显示，碧桂园服务在2024年上半年投入2.7亿元用于社区焕新，涉及1569个项目，显著高于去年同期的1.5亿元和497个项目。龙湖智创生活也在全国服务的近千个园区连续13年开展“善居计划”，累计投入数亿元。而在社区品质焕新升级后，不仅有效提升了社区的整体品质和服务水平，还全面提升了业主的居住体验。

6、加快数字化转型，对客服务线上闭环管理、对内智能调度

品牌物企加快推进数字化转型，积极利用大数据、5G、人工智能等前沿技术，实现科技赋能高质量服务、业务体系降本增效以及客户满意度提升，主要涉及以下两方面内容:

其一，对客服务线上闭环管理。首先，开发并推广企业微信、小程序，便于业主在线办理业务、报事报修、评价调研等，实现24小时平台客服上线功能，AI更能即时识别客户需求并督办解决，全面提升服务响应速度。

其次，利用在线交房系统，为业主提供提前通知准备材料、在线提交并审核材料、电子签名确认合同、费用在线支付等多项便捷服务，实现交房手续的电子化和自动化，以数字化、智能化服务为业主提供省时、高效、智能、完善的交付体验。

最后，完善智能收缴工具，业主可以在线查询物业费、停车费、水电费等账单明细以及历史缴费记录，提升账单信息的透明度。系统可以自动发送缴费提醒，培养业主按时缴费的习惯，进而提升收缴率，还能防止“跑冒滴漏”等违规行为。

其二，对内智能调度。典型如万物云全面推进科技战略，“飞鸽”智能工单系统已实现业务工单化和智能调度，全面提升服务效率及业主满意度。

截至2024年上半年，“飞鸽”任务平台已在39个蝶城内进行试点，累计完成工单214万个，智能调度派发成功率高达96%，极大程度上节约了现场调度所产生的管理成本。

总得来说，在当前市场下，物企还需践行高质量发展。

首先在业务提质层面，聚焦核心区域及优质客户，提升项目密度；积极推进基层岗位革新，助力企业降本增效；优化关联交易、提升物业费预收额、大额股权交易等，促进现金流良性循环。

其次在服务增效层面，构建地物协同长效机制，共创“好房子+好服务”的生态闭环；增加品质投入力度，全面提升对客服务体验；加快数字化转型，对客服务线上闭环管理、对内智能调度等，进一步提升服务响应速度及解决效率。