北京取消普宅标准，买房时机到了

北京取消普宅和非普宅标准，从此以后，天下皆普。

11月初至今，北京楼市稍有回落，新一轮刺激买房大招就来续命。

这不，11月18日晚，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消普通住房和非普通住房标准。

取消普通住房和非普通住房标准后增值税、契税如何规定？

1、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

新政前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。新政满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

3、对个人购买家庭唯一住房，面积为140平及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平以上的，减按1.5%的税率征收契税。

4、对个人购买家庭第二套住房，面积为140平及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平以上的，减按2%的税率征收契税。该政策自2024年12月1日起施行。

举例，契税政策调整后，面积在90-139平二套房，税率从3%降至1%。而这个面积段可以覆盖到北京大部分改善型需求，特别是买新房，现在基本上可以做到3-4房，有效满足改善型需求。

言公子认为，这真的是实打实的省钱。据了解，北京核心区域次新房价已局部回暖，取消非普宅线，会鼓励改善房业主更多换房。

税费政策的影响有什么？

对于新房来说，重要税费只有契税；对于二手房来说，除了契税，还有增值税和个税，后面两个税费才是二手房交易影响最大的税费。现在还有换房退还个税的优惠政策。

而取消非普宅，就是鼓励那些改善业主加快卖房，再次置换。只有市场流动，这些新的豪宅项目才有更快的去化。

为什么这样说？

首先，当前政策下，非普宅影响的主要是二手房的增值税了。那么，二手房成交比例如何？

言公子了解到，北京二手房成交超过140平约比例在8%。另外叠加部分价格较高的成交，大约15%左右二手房会有增值税。

第二，贷款额度方面，之前改善买房人如果要多贷款，就必须多交税，所以这是增值税附加影响最大的一点。

距离来说，2000万的200平大户型，虽首付比例政策要求上和普通住宅一样，但可能要缴纳差额5%以上的增值税，所以很多购房者就尽量少贷款，避税。

所以，新政策有利于改善购房，有利于大户型成交，有利于这部分加杠杆。

举个例子，新政前出售一套满二唯一的二手房，只要是140平以下的普宅，增值税为0。

但如果是140平以上非普宅，总价定1200万，房东购入价800万，仅差额增值税就高达20万以上。新政落地，直接影响这8%的二手房成交，平均单套减少的增值税有望超20万！

增值税影响主要在是否取消普宅和非普宅，取消普通非普通住宅认定，降低增值税率势必将进一步利好北京楼市，这些大户型改善房源的成交将明显活跃，也可以引领带动整体二手市场的活跃，以及二手房价格企稳。

第三：对整个市场有企稳作用。

北京普宅标准取消，可以省下大几十万元税款不是难事。这对大量的置换需求是很大利好，鼓励已有房居民改善住房。

从成交情况来看，进入11月，市场活跃度仍在延续，根据中指研究院数据显示，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅下降5.6%，较去年同期增长5.8%；

二手商品住宅成交10047套，虽较10月日均小幅下降0.4%，但较去年同期大幅增长40.1%。预计全月二手房住宅网签有望接近2万套！

10月北京二手房实时成交量约2.7万套，网签量1.7万套。根据前几天国家统计局发布的70城房价数据，北京二手房价已整体上涨1%。

从成交结构来看，中指研究院数据显示，新房方面，多年来140m²以上户型占新房成交规模的20%以上，2024年1-10月，140m²以上户型成交占比为23.7%，较2023年提升3.8个百分点；

二手房方面，140m²以上户型占比常年低于10%，2024年1-10月占比仅为8.6%。

此次新政12月1日落地，可能会导致部分成交延后到12月再网签过户纳税。

但我们可以预判，北京年底这波市场甚至到明年三月小阳春基本稳住了。

最后，言公子和大家共同探讨下。富人未来需要什么好房子？

当前新房市场成交主要以刚需项目为主，但言公子观察到，北京接下来四批次，五批次地块大都是改善项目，比如万泉寺地块，所以接下来必须要刺激富人买房。

有钱人买房，也要市场提供好产品对吧？政策同频的是，北京住建委17日发布了好房子的建设标准，北京规划条件，也逐步放松了。

比如，金茂东铁营地块璞逸丰宜，做了三个下沉庭院，北区和南区还分别设置了架空层，会所面积，预计超3000平米。不仅如此，从规划图看，璞逸丰宜南向阳台据说可以达到2.5米宽，不管有包进来的1.5米，还有1米宽的外展阳台，得房率会很高。

最近预申请的亦庄河西X24地块，也纳入好房子建设标准，鼓励建设不超过1000平架空层，架空层层高3.67米～4.9米。