继续火爆！珈誉府第二批共有产权房今起申购！只有5天时间！

以为没有那么快，谁知道“福有双至”，好事马上又来了。

12月30日消息，继第一批共有产权房入市大火之后，鸿荣源珈誉府乘胜追击，第二批共有产权房正式取证加推！

本次拿证的第二批共有产权房位于更靠近地铁口的珈誉府6区，共1030套，其中两房704套（含30套无障碍户型），三房326套，面积同第一批，也是67-89平米，单价略微增至23795元/平米，单套首付最低依然低至21万元，申购时间为：2025年1月1日—1月5日。上次没有抢到的小伙伴们，这次可以有第二次机会了！不过要注意了：本次申购时间比上次短！大家要火速准备材料！

申购条件和上次也是一样，再把申购表格附上，大家仔细对比看。简单说，还是申购条件很宽松：只要满足主申请人深户、深圳社保在缴、单身满30岁这三项条件即可（按照所在队列的不同要求不同）。也附上深圳四类公共住房的申购政策，供大家参考，尤其是配售型保障房，已经有广州版本的最新政策出台了（往下面看我还会做对比）。

01

共有产权房大火！珈誉府为何2天卖光1729套？

先回看珈誉府第一批共有产权房是如何击败市场共识、获得销售大火的！

12月27日，深圳历史上首个共有产权房鸿荣源·珈誉府5区，以23740元/㎡的配售均价推出1729套2-3房，首付最低21万起。申购首日，便录得接近万人挤爆售楼处，排队长达1公里。最终官方公告，共高达8069户家庭认购，7812户符合资格，认购比高达4.5：1，接近5户家庭抢购一套住房！更令市场震惊的是，只有短短2天时间，1700多套房全部售罄！第3081号选走最后一套，创下市场奇迹。鸿荣源也再次创下深圳2023-2024年度销售面积、套数双料冠军，累计卖掉6000套房子！深圳独一份。

发几张图，大家感受一下当时的抢房热潮。

（鸿荣源珈誉府5区热销现场）

我当时的判断再发一遍：“一定会遭抢，市场上先前所有关于共有产权房卖不掉的猜想都将会全错，排在后面队列的应该都没机会。”回头看楼盘的事前分析，我几乎是最早提出共有产权房将会热销的判断，事实也完全验证了我的看法。

珈誉府共有产权房的热销，我认为可以说明如下几点：

1）深圳的刚需购房力量依然十分强劲。尽管深圳的楼价过去几年来表现令人倍感压力，但是同样需要指出的是：在这座2000万人口的超大城市里，住房作为一项核心资产的稀缺性没有改变，刚需们拥有一套住房过上“美好生活”的渴望没有改变。当政府通过管制力量推出极度特殊价格的楼盘时，依然有大量的刚需为之抢着买单，只不过机会并非人人都能获得。

2）市场对共有产权房的认知存在偏差。对于这类政策住房，市场主流看法一直以来偏负面，原因一在于深圳推出晚，市场宣导少，市场对其不了解；二在于市民对这类住房产权定价机制和退出机制有误解。随着市场的快速理解消化，这些误解得到消除。这些，我分享在前两篇文章里《》、《》，大家可以再重温。

3）楼盘的权重最关键。注意！真正造就深圳共有产权房大火的关键因素，是楼盘和价格！并不是所有的共有产权房都会好卖！它和其它的政策类住房没有根本不同，核心要点还是在于：是不是“好楼盘”、有没有“好价格”？珈誉府之所以大火，关键原因在于它的地段够好！配套够硬！价格够好！品牌够强！

延续如上逻辑，我可以再次断言：珈誉府的这第二批共有产权房，将会延续同样的火热！

敲黑板划重点：本次珈誉府6区的共有产权住房将于2025年1月1日—1月5日接受申购，只有短短5天时间！上次没抢到的购房者，以及有资格还不知道信息的购房者，珍惜并抓住这次机会！

02

第二批共有产权房就在地铁口！

仔细来看珈誉府第二批共有产权房。

在“刚需三宝”的大配套方面，这次的6区与5区共享同样配套。在先前文章《》，我们已经讲的足够细。简单说，它是一个没有短板的“六边形战士”，拥有顶配的“刚需三宝”配套——11号线地铁口、深外宝安南校区（待建）学区、50万平米超大体量的湾区壹方购物中心，以及它还有“极度友好”的定价！相比于周边卖到5万/平米以上的商品房，珈誉府共有产权房的价格不是打5折，而是4折多！

放眼深圳，如果说谁是深圳性价比最高的保障盘，毫不夸张的说，珈誉府绝对可以排在“数一数二”之列。100万-200万总价的刚需盘，在这座城市，你应该找不到比它更“顶配”的。这个盘就是我一直在讲的“寻找前1%的盘”，无论是商品房还是保障房，它的综合性价比都是极其少有的。

这一批的共有产权房位于6区，在地理位置上更靠近上面说的“刚需三宝”。具体不重复了，6区距离11号线塘尾站地铁口更近，步行仅约2-3分钟，项目右侧一路之隔是50万平米的超大商业中心，左侧一路之隔是深圳外国语学校（集团）宝安学校南校区（待建），都非常便利。

在产品组合上，新的一批共有产权房共由3栋办公楼、3栋共有产权房组成。地图上能看到，办公楼在外侧共有产权房在内侧，一定程度上可以遮挡来自外界的噪音。

（珈誉府6区共有产权房位置示意图）

3栋共有产权其中1单元为47层超高层，2、3单元则为32层的高层，这是该区域很少的高层，这样显得密度没有那么高，居住的舒适感更好。同时，这样的产品组合还带来一个好处：共有产权房业主可以享受到“双园林景观”——写字楼部分本身有一个园林空间，而共有产权房内部规划有架空园林，这些业主都可以享受到。

（项目6区内部实景图）

本批共有产权房将推出1030套，两房704套（包含30套无障碍户型，实际供应不到700套），三房326套，总套数比5区要少约700套。同时，由于旁边中粮悦章的共有产权房也已经售罄。全市场只有这1000来套房子供应，因此，更加的“僧多粥少”，这可能意味着购房者本次面临的竞争会比上次更加的激烈，尤其是再考虑到这次留给大家申购的时间又短了很多。

（项目6区楼栋分布图）

户型也与首批共有产权房相同，约67-89平米的2-3房。放几张户型图，大家对照看下，没有放全，最好是到现场去实地考察，现场感受。

约67㎡的2房2厅1卫户型，按均价计算总价大约159万，首付平均大约24万。

约68㎡2房2厅1卫端头户，明卧明厅。

约87平米3房2厅1卫，三个卧室带飘窗。按均价计算大约总价206万元多点，首付31万元。

这一批的共有产权房将在2026年9月底交付，全屋带装修交楼，基本可实现拎包入住。

（项目6区入户大堂图）

03

今日起接受申购！

最后来计算价格。

和之前一样，大概来以商贷首套3.15%来算，如果按首付22万算，贷款大约121万，30年月供大约是5200块。组合使用到公积金（2.85%）差不多能全覆盖，则月供变为大约5000块。这个对于刚需家庭，是非常友好的。

前面说了，这个200万左右的价格，2.3万左右/平米的单价，在这类政策住房出现之前，如果你要买得去到哪里？东莞黄江，同样是东莞R1地铁线地铁口，2017-2019年，那里的二手盘都卖到2.5万/平米以上。我那时候想给亲戚买一套，看了2年都下不去手。现在在深圳，花2.3万/平米左右的价格，买到地铁口+名校学区+超大MALL，即便是房价调整也是完全不能想象的事，只有特殊的保障房推出来它才能变成现实。

这也是我之前写文章说，每一代人，有不同的代价，也有不同的际遇。对于在深圳以及其它超大城市的年轻人、穷人而言，这个时代，政府给你提供了可以反向薅羊毛的机会。这个机会是过去20年大部分需要在商品房市场拼搏的人所不曾有过的，要抓住它，而不是继续让它溜走。

有的人会继续谈到，买了这样的房子未来怎么退出、涨不涨价的问题，这些之前都回答过了，不再重复。单说一点，你不买房子，租房子也要花钱，并且永远只能是消费，买房子也可能会不赚钱，但提供了一种可能性。具体买还是租，只有一个算账：哪个划算选哪个。以我看来，2万多/平米的单价交换一家人未来更好的生活，这笔账怎么算我都算得过。

敲黑板划重点：本次珈誉府6区的共有产权住房将于2025年1月1日—1月5日接受申购，即是今天起接受申购，只有短短5天时间！上次没抢到的购房者，以及有资格还不知道信息的购房者，现在、立刻、马上，珍惜并抓住这次机会！

04

共有产权房VS配售保障房！

我在之前的文章里详细讲了共有产权房的优势：1）要理解政府产权的“虚拟性”，它实质上放弃了所有权的“四大权能”；2）“封闭流转”不是“禁止流转”，没有禁止你卖掉，并且关键是价格可以由你和买家商定，就还是自由定价（这是最重要的）；3）后期成本更少，和人才房、安居房相比，锁定期更短，且不需要补差价。

重点强调！这里我们补充谈一个非常重要的问题，小伙伴们都知道，未来深圳也将推售新型“配售型保障房”，许多购房者也都在关注。深圳在2024年初也开工建设了10几个项目。尤其是，市场高度预期配售型保障房会定出更低的价格，因此市场主流认为，配售型保障房更值得等待。

然而，以我判断，答案极可能是否定的。目前深圳细则未定，但是广州细则已于2024年11月28日出台，建议大家找来细细看，我们只讲其中最重要的部分。

配售型保障房价格会否更划算暂时不得而知，和共有产权房相比，相同处都是“封闭流转”——共有产权房锁定期5年、5年后可申请政府回购也可“适格转让”（买家要求同样符合条件），广州配售型保障房锁定期3年、3年后可申请政府回购也可“适格转让”。

但是，广州配售型保障房文件里最重要的条款在退出机制设定，这与共有产权房完全不同！

广州配售型保障房的退出机制包含两种：1）政府回购，回购价是按原购房价格每年扣减1%计算（即是残值模式），装修费用不计（深圳现有共有产权房政府回购是按3年期定存利率给予补偿）；2）适格转让，持有满3年可在配售型保障性住房流转平台上挂牌出售，要求接盘者必须满足同样条件，但是“出售价格不得高于原购房价格”（注意，这是我之前分析共有产权房最重要的一个条款，深圳共有产权房也要求适格转让，但价格是买卖双方自由“协商定价”，政府不干预，这完全不是一回事）。

（《广州市配售型保障房管理办法》）

两相比较，共有产权房最起码你退出，不会亏钱，再不济它也相当于是一个银行理财产品（还不讲你的家庭享受了那么些年），而广州配售房是残值模式，你卖回给政府你亏钱。你想卖给别人，如果是共有产权房，因为是协商定价，所以市场好了你是“能涨价卖的”，但是广州配售房，市场即便是好了你也只能原价卖。那谁干？等于是说，就是不让你卖，一直住着了。

我预料深圳的配售保障房规则，应该和广州版本不会有根本差异，因为这是“14号文”的要求，彻底堵死保障房的流动性将会是这类住房的核心特征。所以，整体比较下来，我认为，共有产权房在政府回购、未来的流动性方面显然对买家“友好”得多得多。这些，小伙伴们也可以自行认真比较，得出结论。

总结来看，我再次重申之前的看法：现在在这座城市，依然有大量的人根本不知道共有产权房为何物，如果你有亲朋好友有这样的资格，现在就应该告诉他，让他认真而充分的考虑琢磨珈誉府这样的不可多得的机会。

再次强调：本次珈誉府6区的共有产权住房将于2025年1月1日—1月5日接受申购，即是今天起接受申购，只有短短5天时间！上次没抢到的购房者，以及有资格还不知道信息的购房者，现在、立刻、马上，珍惜并抓住这次机会！

如果有需要的童鞋，可扫码下方微信号，申请加入“《朱罗纪》共有产权房交流群”，加入请备注清楚：共有产权房入群，要求必须要同步关注微信公众号！

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