保利，要搞事了！

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前几天，保利发布“估值提升”计划，摆明要搞事了：

▲是啊，作为宇宙第一房企，保利每股净资产达16.51元/股，但股价现在还是8.7元/股，每股净资产是股价的2倍左右，难怪保利会说：

股价完全没有体现出公司的价值。

为此，保利发起“估值提升”行动方案：

聚焦房产主业+降低成本+加强资本运作+扩宽融资渠道+择时回购股份+加大分红。

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坦白说，对于这个估值提升计划，我感觉成效并不大——尽管这几天，保利股价的确涨了大约4%。

例如行动计划里的一招：降低成本+加强资本运作+扩宽融资渠道。

我们都知道， 保利的成本和融资优势本来就很恐怖：

保利的融资成本，经常是市面上其他地产公司的融资成本的1/3，早在2021年，就要求融资利息低于同期lpr50个百分点；

相对于其他竞争对手，保利还有5%~15%的长期低成本优势，主要在于低价拿地、集中低价采购材料、营销及管理费用摊薄等。

由此，保利本来就拥有相对同行一骑绝尘的成本优势和融资利率，如今还要加强资本运作、扩宽融资渠道，可以说，这只能算锦上添花，不能说是什么大利好。

再比如，保利宣称要聚焦房产主业。

其实这句话，主要是提升投资者、土地政府端和购房者对地产行业和保利公司的信心。

例如土地端的政府领导，得知保利聚焦地产，品牌大、实力强，拿地、勾地兴许有优惠呢。而购房者，也会觉得保利做地产是专一、专业的，有这层品牌印象在，房产项目选购会更顺畅。

然而我们要明白的是，现在是地产弱市，提升信心不能只是“聚焦房产主业”，最重要的还是要做好产品。

▲一个典型的对比案例，向来产品口碑不错的bj房企，股价走势相比保利强太多——尽管近几年来，bj也出现了一些楼盘的纠纷和维权，产品口碑也有所下滑，但整体而言，现在是产品主义时代，股价走势是“得产品者得天下”。

而保利的产品呢？以北京保利为例，几乎陷入了多盘维权的困局。

例如东坝保利天汇，有购房者发现，地块上方是飞机航线，一天起飞三四十架飞机，为此，保利天汇掀起了一场“退房风波”。

再比如，保利和锦诚园，有业主投诉称， 开发商虚假宣传，小区园林、地下车库严重减配、地漏偏心断层、每扇玻璃多处划痕，且下沉庭院未按照实物沙盘施工。

整体而言，保利在产品品质梯度上，属于中间层级，提升空间较大。

这就意味着，保利的产品还是着眼于普通购房者，主要面向追求性价比的楼市刚需，因此保利的股价能否腾飞，关键点在于其产品能否被更多购房者认可。

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保利在估值提升计划里，股票回购+分红，其实也挺有意思。

为什么？因为最近几年，保利多次都将股票回购写进公司战略里，而且保利也确实花了不少钱去回购股票。

例如2023年年底，保利发布公告称，拟斥资10亿-20亿元用于回购公司股票，回购价格上限为15.19元/股，较当天收盘价高出近六成。

然而效果呢？23年年底发布回购公告后，保利股价虽有短暂上行动作，但四个月后，股价继续下行甚至创了新低，最低达7.33元每股。

事实上，今年这一次，是保利发展在最近五年来的第三次“护盘”。上上次是2021年8月，彼时刘平刚上任不久，为了展现新官第一把火，刘平宣布保利通过回购股票及高管增持等方式托底股价。

▲刘平出生于1968年12月，经济学专业出身，高级审计师，1989年参加工作，曾在广东省审计厅直属分局任科长。1998年，而立之年的他加入了成立6年的广州保利地产。

坦白说，刘平之所以将股票增持作为公司战略重心，除了展现央企龙头的带头示范作用外，也有保卫自身财富和公司地位的必要。

要知道，刘平的“第一桶金”，就来自保利股票的原始股。2002年7月，成立十周年的广州保利地产启动股份制改革，在发起人中，李彬海掏了177万，持有118万股。宋广菊掏了129万，持有86万股，时任副总兼董秘的刘平则掏了84万元，持有56万股，占0.29%。当时的原始股每股折合1.5元。

2006年7月，保利地产终于在上交所上市，及至下一年股价曾迫近百元高位，这些发起人的个人财富也急剧膨胀。彼时35岁的刘平，账面财富已逼近5600万元。

此后，刘平一路增持，当前已累计持有超770万股。在当前保利发展的所有高管中，刘平持有的股票，比其余高管的持股总和还多，显示其财富水平与保利已进行深度绑定。

综上，当前保利再度增持股票+分红，无论是展现公司的龙头气象，还是实现股东财富的增值，短期内或许可以暂时增加市场信心、提升一点股价，但长期来看，坚持产品主义、稳定经营口碑，这才是估值提升计划里最应该做的。