北京
很多人说，房地产小阳春来了，成交活跃，价格回升。
要不是天天关注着，我差点都信了。
打眼一看，房地产开发和销售数据几乎都是负的。
2025年1- 2 月，新建商品房销售面积 10746 万平方米，同比下降 5.1% ，降幅比上年全年收窄 7.8 个百分点。
全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点。
有一个数据是正的，库存。
2 月末，商品房待售面积 79891 万平方米，同比增长 5.1% 。其中，住宅待售面积增长 6.6% 。
贷款同比下降86%，这才是釜底抽薪。
网上有个问题，说如何看待“2025年1-2月，中国居民累计新增贷款547亿元，同比下降86%”？
房子是一种典型的杠杆资产。按照20%首付比例，80%贷款，杠杆率1:4。房价的上涨，从需求端，主要取决于贷款规模。再细分看，取决于居民的加杠杆能力和加杠杆意愿。
说人话，就是手里有没有钱，预期未来会不会有钱。
杠杆产品是个双刃剑。
一方面让你立刻享有了当前本不能享有的东西，但是也要同时承担高额的时间成本和价格波动风险。
举个例子，100万的房子，贷款80%，30年期，总计利息高达50万元。相当于实际购房成本150万。如果将来房价不涨，实际亏损50万元。
同时，由于存在4倍杠杆，只要房价下跌20%，首付就跌没了，相当于炒期货爆仓了。这个时候，再加上利息，房子就是负资产，成为“毒资产”。
目前，二手房价跌幅已经达到20%的水平，好在之前限购政策提升了首付比例，才不至于出现大面积爆仓。越跌，爆仓概率越高，危险的时刻其实还没到。
目前看，居民部门杠杆已处于经消化不良的状态了，居民杠杆率连续三个季度下降。
持续用力推动房地产市场止跌回稳
今年的政府工作报告关于与房地产行业着重提了2点：
1.持续用力推动房地产市场止跌回稳。包括调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，收购存量商品房，保交房等。
2.好房子首次写入报告。最近也关注了北京的几个第四代住宅，确实好。大面宽，3米层高，高得房率等。
为什么要强调好房子？我们来推演一下这里面的逻辑。
有好房子就有“坏房子”，我们可否理解为。好房子是新房，坏房子是二手房，说好房子好，意味着坏房子不好。只有对比，才会刺激好房子销售，刺激新房的销售，这样才有卖地收入。
至于二手房的死活，不好意思，让一让。
最近问几个身边的年轻人，房价便宜了这么多，为啥还不买房？
他们说：为什么要买房？我租房挺好的，
为了结婚么？抱歉，我对结婚不感兴趣，
为了孩子上学么？对不起，不是很想要小孩，
为了有个家？租个房子也是家。
额.....
说到底，前人挖了个坑，想让后人接盘，自己套现离场，结果，年轻人根本不往坑里跳。
回到市场，今年春天，成交确实很活跃。
可是为什么存量越卖越高？为什么不挂最低价就卖不出去？个中缘由，只有经历过才有体会。
所以，要想找人接盘，请抓住这次机会。
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