深圳弄巧成拙，“宝藏地块”还要“宝藏条件”

这周极重要的一件事是，万众瞩目的深圳宝中南街坊地王“中止出让”。

4月28日，深圳公共资源交易中心发布公告称，原拟定于4月30日出让的宝中南街坊A002-0060宗地，中止出让程序。

虽然官方讳莫如深，但是从媒体公开调查看，原因很清楚：无人应价，是以流拍。

往前想一想，去年底一直到1-3月份，是全国一线城市屡屡爆出地王的时间段。深圳这块宝地，也被市场寄予厚望，希望借着这块地，好好的再为好不容易回暖的市场再加一把火。有不少观点乐观评价，这块地有希望超过去年底后海的地王——总价185.12亿。而且，3月4日，该地块还举行了推介会，当时吸引了华润、中海、深铁、鸿荣源、星河、华发、中国能建等等全国知名开发商的参与。

但最终以流拍收场，不得不说，这个结果令市场沮丧。本来渴望的再加一把火没有了，反而是兜头泼来一盆冷水。有粉丝私下跟我抱怨，觉得这再次反映了深圳的城市竞争力下降了。可谓是弄巧成拙，事与愿违。

我自己也判错了，或者说，我本身预期已经向下贴近保守了，但结果比我的预期还要糟糕。在土地公告公示时我撰写的这篇文章里《》，我当时指出了两点：1）这块地非住宅配比太高，住宅占比低（不足50%），地价不会超过后海地王，乐观在140亿左右；2）这块地最苛刻、最令人费解之处在于，要求再做一个“文旅商业地标”，不仅是重商业资产摆明着难赚钱，关键是与周边的“欢乐港湾-壹方城-万豪酒店”形成了重复建设，似乎毫无必要。

从结果来看，我认为，最重要的原因：大概率正是后者关于商业规模的配比（要求整体转让的商业和酒店占比高达51%）以及文旅商业地标建设的要求，最终导致了开发商的集体不参与。在这样的市场行情下，沉淀资金过多，风险过大。而从上海、杭州、南京的土地拍卖来反向对比，也可以左证这一点。其它城市出让的土地，都几乎是清一色的“核心地段+低密度+纯住宅”地块。这一点，和深圳非常的不一样。

次要的因素也有，比如土地总价高，对开发商的实力要求很强；以及，4月以来，中美关税战快速升级，为市场走向陡然增加了不确定性，已经显著影响了房地产成交情绪，开发商在此时此刻先选择持币观望，也在情理之中。

但这些，在我看来，是次要因素，主要因素当是地块本身的条件设计。注意，也并不是深圳的城市竞争力下降，这个看法过度悲观了。只需要你稍微仔细做点功课，把地块和上海、杭州做下条件对比，就会认同我，深圳的土地出让条件太苛刻了，甚至是有些长官意志。拿这块地又重新设计“文旅地标商业”，妥妥的反映出了这一点。宝安区政府的规划，给人感觉是存在执念，到今日也没有向外界解释清楚，为何非要在欢乐港湾一路之隔的地方，再做一个重复建设的东西？这样规划和要求的科学论证何在？看不出来。

顺着这条线索，我认为深圳有必要对后续的住宅用地出让条件设计，考虑进行一些优化。实际上，我看到最新的一些地块，似乎在出现了一些新的变化。

首要的一点是，要把今后“宝藏地块”的商业比重大幅度的降下来，最好是纯粹的住宅用地。这个问题已经谈了多年了，深圳的商办、商务公寓太多了，根本卖不掉，买家都被坑进去了，开发商弄一堆商办、商务，拿在手里都不知道怎么处理，也完全不会再蠢到去拿这样的地块。故此，完全没有理由再去增加这个，而应该大比例的降下去，就是纯居土地出让。官员们以往喜欢这样设计，因为有商业、办公，可以引进高大上的总部企业，可以持续带来税收，对外好说政绩，不似住宅一锤子买卖。但时移世易，今非昔比了，现在市场需要的是：“好地块、好房子”，如果有这样的地块，市场真的有需求。前面已经强调过多次，我们要客观承认，限购10多年来，全国一线城市盖出来的很多楼盘都很一般，在牛市中没人关注产品，但在熊市中顿显性价比不高。我后台有些粉丝想换房（比如有钱人家给小孩换婚房），拿2000万还是找不到自己的“心头好”，并不像大家想象那样豪宅遍地。即便是深圳湾沿线，你去扒扒捡捡，真正可以称之为豪宅的，不过一掌之数，大部分都是快销品。有时候，我们同行开玩笑评比深圳最豪华的“住宅”，大家的一致结论是：深圳湾一号。但是，它的用地是商办，这其实令人哭笑不得。

配备了大量的商办，首先影响的是住宅的宜居性，再次影响的是开发商的投资收益。你又不是搞TOD，弄那么多商业干什么。这是首先应该降下来的，宝藏地块配极少的商业就够了。非宝藏地块无所谓，政府也不会傻到配大比例的商业。

其次的一点是，要把住宅的容积率降下来。市场多次批评过，深圳住宅的容积率太高、太高了。过往几年，政府正常出让的净地，容积率上限搞到6.0。如果是旧改，开发商给了很高的土地贡献率，住宅的容积率经常都到10.0以上去了——1平米的土地建10平米的房子。上面说的，为什么深圳要给住宅配那么多的商办比重，一个重要原因也在于：地块增加了商办，规划部门就可以以“混合开发”的正当理由，把地块的容积率大幅提上去。在牛市中，开发商也喜欢这样，多搞点公寓、写字楼，把容积率弄上去。但在熊市中，大家都傻了，根本没人要你这样的产品。容积率搞得太高，弄得城市随处一个楼盘都是超高层，跑到关外都能一堆超高层。放眼全球，除了香港这样极其罕有的城市，绝大部分国际化城市，超高层都是非常少量的存在——就像最初的商务公寓定位是国际服务式酒店公寓一样极其的少量。深圳的超高层太多了，官员们从来没有认真问一问：市场到底有多少人喜欢住50层、74层的楼盘呢？知不知道一个50层的楼盘，家长们每天早晨送孩子上学排队等电梯要等多久？和京沪杭比较，可以很明显的看出，他们在最近卖的宝藏地块，容积率普遍都很低，杭州新出地王，容积率全部都在3.0以下，3.0，在15年前，这都是高密度住宅了，现在在深圳，3.0已经没有了。

只要容积率下来，地块的商办比重自然就下来；反过来一样，只要地块的商办比重下来，容积率自然也能调下来。给到市场可以造好房子的好地块，不愁没有开发商出高价，因为深圳有强劲的终端换房需求。

深圳的一些官员，依然还是停留在老思维里，认为我是深圳，我的土地是最宝贵、最稀缺的，无论我怎么规划都能卖到我想要的价钱。逻辑不对，事实也不对。深圳对总部基地的规划我早年就批评过，搞太多了，总部企业都不够了《》。各个区疯了一样搞总部基地竞赛，全部上商办，好好的地段全给搞成了鬼城，到现在又不得不调整。超总、后海、宝中、北站，尤其是前海，这些“宝藏区域”当初哪一个不都是规划的大量的商办用地，希望吸引到全国乃至全球500强。前海最为可笑，当初经过“严密科学”的全球规划招标，豪言不批一块住宅地，全部做成世界最高端的总部基地，搞得前海的开发商光卖这个稀缺性就足以天价。结果现在，天天忙着调规，把商办改成住宅。这么搞来搞去，大家发现，原来规划也不是那么严肃，想调其实都是可以调的。

好消息的一点是，我注意到，深圳最新的一些调规举动，反映出规划部门在展开优化。

昨天深超总开启了第二次调规，将深湾玖序附近的一块商服用地，也调成了住宅（R2）。这块地占地11835平米，预计增加住宅建面约52074平米。注意，这块地的容积率只有4.4，比深湾玖序的6.0低了27%。更是比去年底后海地王的8.0容积率，低上了接近一半！并且，没有商业。后海地王为什么可以做到8.0容积率？就是因为上面说的，配备了超过30%的商业比重。

其它的地块也是一样，深圳4月中下旬通过调规释放出13宗、29万平米住宅地块，容积率普遍的降了下来！普遍在3.0-4.0，低的一块地在龙华上塘，只有2.5。

这才是正确的做法，好生活需要好房子，好房子需要好地块。地块设计的好，不愁卖不出去。

南街坊这块地，也可以全面取消掉所谓的“商办”比重，以及取消掉对“文旅商业地标”的定位，就是作为一块无敌海景的中央居住区，容积率降到比超总还低，一定是大把开发商抢着要。

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