“深圳房地产最大戏”配售保障房终于来了！长文解读影响

　　3月6日我在《》一文中谈到了一些看法——当时我判断政策会在6月前发出征求意见稿，今年将是保障房“大乱斗元年”，提醒童鞋们关注这份政策。

　　今日，深圳的配售保障房政策终于来了，深圳住建局发出了《深圳市保障性住房规划和建设管理办法》、《深圳市配售型保障性住房管理办法》两份文件面向社会征求意见稿。

　　这等于是正式完成了深圳保障房政策与国家政策的衔接，并且会对深圳接下来的保障房建设分配，以及商品房市场走向产生持续影响。

　　我们来仔细分析。

　　第一份，《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。

　　这相当于保障房的总纲文件，以前也有过，但是因为国家政策的变化，深圳保障房制度设计全部改变，所以要重新梳理。

　　文件其实很简单，重要部分就三点。

　　第一点：未来深圳的保障房体系是“三类住房”——公租房（公共租赁住房），保障住房困难的深户居民；保租房（保障性租赁住房），保障新市民、新青年、各类人才；配售房（配售型保障性住房），保障住房困难的工薪群体，也是三类住房里唯一的可售类住房。

　　注意，公租房、保租房深圳都有，配售房替代的则是之前市场上的可售型安居房（安居型商品房）、可售型人才房以及共有产权房。即是说，以后，深圳的可售类保障房只有一个名字：配售房，其它的全都要停建（在售的安居、人才、共有产权房卖完，就不再新建了）。

　　明白了吧。

　　第二点：三类住房土地来源各有不同。其中，公租房、配售房原则上都要求“独立占地”，保租房则继续沿袭旧有政策，与商品房用地捆绑混建。

　　这一点非常重要，对于担心保障房过多砸盘的小伙伴注意，这是“利好”。因为之前的安居、人才、共有产权房很多都是与商品房混建，成本由开发商承担，供地多、建设速度快，所以2022年之后深圳上市量超级大。但是如今配售房要求“独立占地”，则将会严重制约政府供地的动力、能力以及速度，进而减缓对商品房市场的预期冲击。换句话说，像过去3年那样的可售型保障房洪峰供应任你挑选的景象，不会再有了。还在纠结着买不买人才、安居的童鞋，以后的担心是根本抢不到。

　　第三点：户型70平米以下。文件里说，“保障性住房建设项目的户型设计应当坚持集约、实用原则，坚持以保基本为主，以小户型为主……”。据我了解，这个户型标准基本是在70平米以下，1房、2房，户型设计整体上要比之前的三类可售保障房小。

　　来到重点，第二份文件，《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》。

　　具体内容我挑重点先讲解一下，中间穿插我的看法：

　　1）现房配售。“配售型保障性住房实行现房配售”。这是非常不同的一点，现房配售意味着什么？意味着未来配售房的供应速度会比较慢。和其它三类可售保障房相比，意味着2022-2024年可售保障房洪峰供应不会出现，这对商品房市场是好事，但对保障房群体，要抢。

　　2）定价原则。文中说按照“覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定”。据我了解，是按照现状周边同类商品房价的4-5折定价。这个表述需要花心思理解，因为和人才、安居、共有相比，不直观。客观说略微高出了之前市场的预期——按照那个定价原则，市场先前理解配售房是类同“微利房”，所以定价会偏低、很低，可能在市场价的2-3折。这样对比，4-5折的确是“高了”。但有一点，是按照“现状周边同类商品房价格的4-5折”，注意，这个和安居、人才房定价机制不同——后者是按照土地出让时周边同类商品房价格的5折、6折定价的。考虑到现行商品房价格大跌，所以，这个价格还是蛮有吸引力。

　　3）申请条件。记住这个大公式：深户+5年社保（人才引进放宽到3年）+3年未分割住房记录+未享受过住房补贴+单身年满35岁+有可能按队列放宽。这里对比其它三类可售保障房，住房分割记录条件变宽了，之前一直要求是过去5年未有住房分割记录，现在减少为了3年，是个好消息。其它条件都基本一样，注意那个按队列放宽，意思是在未来的单个项目中，主管部门有权、有可能设计不同的队列，放宽标准，比如共同申请人可以不是深户、单身年龄可以放宽到30岁等等，这些在其它三类可售保障房的实践中，都已经司空见惯了。

　　4）两年有效期。会有一个资格库（但不是轮候库，不涉及到选房顺序），资格申请2年有效，逾期踢出群腾位子给别人，可以再申请。这个是新加入的条件，很重要。这个原因是，在之前安居房轮候库的实践中，有大量、大量的人群入库但一直不买房。我了解的信息，3年不点击“认购”按钮的童鞋这个比例非常高，高到吓人的6成！你进了库又不选房，等于尸位素餐，但受制于先前政策的漏洞，主管部门没有权力把他们踢出去。在这里汲取了这个教训，做了2年的限制。所以，童鞋们注意了，尽量不要浪费公共资源。

　　5）选房程序。这个没啥说的，大家知道是“摇号”就好。政府发布配售通告——你提交资格申请（进入资格库，不是选房顺序）——确定适格名单——设置选房队列——摇号——签合同、给钱。

　　6）封闭流转。这是大家最关心的，我花点笔墨讲。首先是“封闭管理”：配售房未来房本上载明：配售型保障房。附记记载“根据配售型保障性住房相关规定实施封闭管理，不得上市交易”。这意味着，配售房终生不得转为红本商品房，这一点和共有产权房一样，但和安居、人才可补差价转红本不一样。其次是“防火墙流转”，封闭和流转其实是两个概念，配售房可以流转（重要的话说三遍，这一点市场依然存在重大误解）。“自签订配售型保障性住房买卖合同之日起满三年后，可以向主管部门申请在信息平台进行封闭流转，市主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为”。就是说，主管部门会建一个专门的交易平台负责配售房交易，你签合同满3年就可以挂到平台上去卖——这一点要比共有产权房优，后者要求是满5年。

　　下面重点来了，主管部门有权推出“限价转让”政策，这个表述和共有产权房不太一致，共有产权房的表述也有主管部门有权限价转让，但是还有一句：买卖双方“协商定价”，就是价格机制是“自由定价”。怎么理解这个不同，我认为可以这样说：配售房流转政策，没有禁止“买卖双方协商定价”。

　　这是最重要的一点，我在共有产权房政策解读里说过了这一点，再多余解释一下：关键之关键在于价格机制，封闭只是一个形式。小产权房也是封闭市场，新加坡组屋也是封闭市场，但是价格该涨的时候照样涨、该跌的时候也照样跌，由这个“防火墙市场”决定。只要不禁止你按自由定价卖房子，那么未来配售房的价格走势，只取决于一点：未来配售房市场的供求关系。如果它价格便宜，需求者众，那么价格照样可以涨。只是说，你别想涨太狠，因为住建局拥有那个限价权（这一点也无所谓，商品房疯狂的时候人家照样也限价）。

　　从这一点看，深圳的配售房政策要比广州友！好！太！多！了！广州的要求是：你的购房成本价就是你未来的转让最高价，未来你要卖楼，只能低不能高，就是妥妥的贬值模式。

　　所以，弄懂这个价格逻辑，很重要。

　　7）回购。这也是市场关注度极高的一点，这里面，我认为各地政策（不惟深圳）都玩了“花活”。如果你挂盘1年没卖掉，你申请政府回购，在政府同意回购的条件下，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数1%×建筑物已使用年限），1年折旧1%，时间从签合同之日起算，未满一年算0。

　　简单说就是，满3年卖自动9.7折，卖10年卖自动9折，就是残值模式，跟广州一样。这个怎么理解呢？我告诉你们：政府明摆着不想让你们卖回去。降价卖回去，谁干？所以，这个条款等于0。写不写都意义不大，因为回购要钱，主管部门能动用的年度回购预算能有多少？撑死不过10套吧，你们哗哗哗卖回去100套，那就排队去吧，买房子你轮候5年轮到你，卖房子你也轮候个5年轮到你，黄花菜都凉了。所以，这一条可以略过，没意义，买来就不要卖回给政府。

　　继续延伸说这一点，这给买配售房的童鞋提个醒儿：未来一定一定要注意自身的家庭财务安全，不要让家庭陷入要卖房筹资的境地。因为无论上面两种哪一种方式，都不一定很好卖（商品房都不一定好卖），何况配售房还不允许再抵押融资。所以，当你陷入家庭财务危机，靠房子筹资会非常被动。切记这一点。

　　8）未排除出借互换。童鞋们，和之前的三类可售保障房对比一下，这一点可以说是配售房的巨！大！优！势！文件里明确：不准“对外出租、出售配售型保障性住房”（第二十七条）。但是，没有像其它三类可售保障房说的：不准出借、互换，就是没有禁止这一点，你未来老人来了，房子不够住，你到外面租房子，把房子“借”给老人住，也OK。这是一个灵活性，当然你说我能不能暗箱出租？嘿嘿，你小子等着吧。

　　9）第一个项目在罗湖。我上次文章里说了，深圳大约有1.3万套配售房、不到20个项目，今年能够拿出来卖的是罗湖的悦峰尊府，现在还没定价。大家可以查一查，你们觉得最好是定多少钱，在留言区扣出来，说不定就按你们说的定了。

　　10）没有收入划线。这一点我要特地挑出来说一下，按照14号文的精神，是有这样的引导的，是以先前市场估计，配售房和之前的可售型保障房最大的不同点之一，就在于：很可能收入划线重出江湖。但是，这次看深圳的政策，依然是没有收入划线，这样做的好处在于，可以让这类住房覆盖到更多人群。值得强调一下。

　　以上是对配售房的文本解读，简单的对比，大家可以看这张图表，对照一下，有不足的地方，也请指出来。

　　最后我们来谈一下，配售房和其它三类可售保障房的优劣点，以及配售房对时下已经处在深度调整中的深圳房地产市场会产生怎样的持续影响？

　　前文说过，深圳今年将进入可售保障房“大乱斗元年”，四类保障房全部都在江湖上聚齐。据我了解，现在深圳安居房还有2万多套库存、人才房还有1万多套库存，除了共有产权房卖光了，整体上并不怎么好卖。尤其是人才房的四房单位，还有1000多套。

　　这四类住房比较，我维持之前的整体看法：共有产权房最优，配售房和安居、人才房比较，应该说各有千秋。

　　和人才房、安居房相比，配售房未来不需要补差价，这是它的一个价格竞争优势。但是，配售房的一个很大的问题是，可选性弱。受制于上面说的因素——单独占地、现房发售、总量少，它未来不会像安居、人才房那样的“洪峰供应”，很可能是一年1个、2-3个那样子，不会太多。

　　所以，我觉得对于一些急迫度高的童鞋，最好要考虑一个问题：深圳的保障房建设在我看来，洪峰已过。基于政府的财力支撑、土地支撑以及房地产市场的复苏需要，保障房建设势必要下来，这一点我在之前的文章里表达过了。大家看下面的历年建设趋势，就看懂了，建设量在快速下降。

　　是以，急迫度高的保障房童鞋，最好趁现在人才、安居房还都遍地可选的条件下，买下它。再往后等，不确定性高。

　　对于房地产市场的影响，看到这个政策和配售房的建设力度，我认为，配售房反而构成了适度利好，而不是利空，至少利空程度不像市场先前预期的那样大，小多了。

　　如我先前所言，“配售房对商品房市场的影响取决于其规模及节奏”。现在看来，配售房的规模是不到20个项目，没有人才、安居房任何一个类型多。关键在于，配售房要求独立占地不混建、现房发售，以及基本都是国央企建设社会资本参与度低，等等。所以，它的推售规模将受制于土地来源、资金投入、建设周期以及盈亏平衡计算，最终不会很猛。

　　随着人才房、安居房的消化，市场上的可售保障房库存会慢慢的减少。这一点，对于深圳房地产市场的远期预期冲击，会形成一个缓冲垫。从最近的消息看，政府对人才房、安居房的价格管制在放松，它们也可以降价销售了，这会有利于4万多套库存的快速去化。

　　只是说，在短期内，至少是今年，也许还会到明年，这三类可售保障房会全部出现在市场上。这个短期的冲击，还会存在，度过去就好了。

　　征求意见稿，大家有意见，多去提提。欢迎多多留言，踊跃表达你的独特见解。