上海5月9盘日光，收金超200亿！深圳粤海神盘或将接棒？

一线城市的稀缺豪宅新盘，正在强势反攻。

刚刚过去的5月，上海开出了9个日光豪宅，5月27日更是上演“魔幻一幕”，一天就有3个新盘日光。

图表源自：网易房产

淘哥研究上海日光新盘，发现具有几个共性：

1、地段核心。全部都位于徐汇、黄浦、陆家嘴等含金量很高的中心区域，9个日光盘中，6个新盘备案均价都在10万+/平，最高达到16.8万/平。

2、供应稀缺。2024 年上海土地出让面积同比下降约 57.5%，其中核心区地块更是稀少，高端豪宅“卖一套少一套”。

3、品质出色。“好房子”标准落地后，上海新一代豪宅的品质和户型遥遥领先，产品号召力很强，精准命中新一代豪宅买家需求。

上海楼市作为目前全国楼市的风向标和领头羊，给深圳买房带来什么启示？淘哥认为，可以用一个公式总结：深圳买对房子=买强势核心区+买稀缺+买品质标杆。

01.

南山粤海街道

全国最强中心

遵循买房公式，第一个问题：深圳最强区域是哪里？

过去40多年，随着深圳一路向西，南山已经成为深圳毋庸置疑的城市之巅，看两个硬核数据。

1、2024年，南山以9500亿的GDP总量断层领先深圳，是第二名福田的约1.6倍。

当福田、龙岗、宝安还在激烈争夺第二名的归属之时，南山已经以“傲视群雄”的姿态成为难以超越的深圳第一强区。

2、深圳最新房价地图，南山挂牌均价9.2万/平，比第二名福田高出1.7万/平，依然是断层领先。

年度GDP和房价断层领先的南山已经强的离谱，更离谱的是，南山近一半GDP竟然都由一个街道贡献——2024年，粤海街道GDP高达4500亿。

粤海街道到底是什么样的存在，为何这么牛？粤海街道是南山十大街道之一，位于南山中部，面积仅约14.23平方公里，还不足南山的8%。

这里是南山科技园所在地，聚集了最先进的产业集群：电子信息技术与通信产业、数字产业、生物医药与健康产业等，催生了腾讯、华为、大疆、阿里巴巴、百度、迈瑞医疗等上百家熠熠生辉的龙头企业，被誉为“中国硅谷”。

毫不夸张地说，走在粤海街道，随便一抬头，可能就会看到一家上市公司的总部。

顶级产业之外，粤海街道还汇聚了顶级城市配套，国际奢侈品牌扎堆入驻的万象城，华南区首店集聚的万象天地，举办过众多巨星演唱会、知名演出的深圳湾体育中心、保利歌剧院，展示深圳国际形象与窗口的深圳湾人才公园……

随着经济、城市实力的跃升，粤海街道孕育了名震全国的豪宅区（后海-深圳湾）， 涌现了深圳湾 1 号、悦府、润玺等顶级豪宅，房价天花板高达30万+， 缔造了无数楼市神话。

很多2010年之前在这里买房的人，财富普遍翻了6-10倍，实现了人生阶层的超级跃升。

左图：2007年后海房价，红框为滨海之窗二手评估价（1-2万/平）；右上图：深圳湾龙头盘最新挂牌价31万+/平；右下图：滨海之窗二手挂牌价14万/平

这样一个粤海街道，堪称中国的奇迹、世界的焦点。

图源翰熙典居笔记

其实，粤海街道不仅是深圳最牛街道，还是全国最强中心。

《2024活力街道500强暨中部100强、西部100强榜单》显示，粤海街道位于榜首，是全国经济、创新、消费活力最强的街道。

然而，这还不是粤海街道的全部实力，作为南山双核之一深湾CBD的核心引擎，粤海街道还拥有非常广阔的成长空间。

根据南山2035年国土空间规划，深湾CBD是南山双核之一，将科技园、后海、深圳湾三大总部基地连成一片，打通南山最顶级的生态、市政、文娱资源，是全国最有可能成为媲美曼哈顿、东京湾的国际一流海湾CBD。

目前，深湾CBD正在开启新一轮蝶变，3月和5月，“非洲手机之王”深圳传音和无人机龙头企业大疆先后在深圳湾拿地，要打造全球总部；被誉为“新十大文化设施之一”的深圳湾文化广场即将开馆试运营；全新地标综合体翰熙典居面世……

深圳湾文化广场效果图

深湾CBD价值深度兑现之下，作为核心引擎的粤海街道，价值预期自然也会再上新台阶。

此外，随着经济高速增长时代落幕、深圳城市化进程从爆发式向平稳式过渡，作为全国最强中心的粤海街道，大概率将成为深圳的终极价值高地，后来者很难再超越，是深圳买房确定性、安全性最强的区域。

02.

粤海街道时隔10年终于上新

双地铁TOD地标综合体

回到深圳买房公式的第二个关键因素：稀缺。

其实稀缺和核心地段往往是一体两面，比如刚刚提及的翰熙典居，就是粤海街道10年才等到的一个全新地标综合体，上一个还要追溯到2014年入市的华润城。

虽然一线城市核心地段普遍存在供应稀缺的现象，但像粤海街道这样“10年等一回”，算是极致稀缺的存在了。

除了区域供应赋予的第一重稀缺，翰熙典居的地段还赋予了项目第二重稀缺。

翰熙典居位于粤海街道中心、深圳大学和腾讯滨海大厦旁，这个位置，首先是深圳经济命脉滨海大道和南北科创主轴南海大道交汇的地理十字轴心；其次是南山科技园高新企业密度最高的科创之心；再次是后海、深超总、前海、留仙洞总部基地交汇的总部之心。

位置示意图

地理核心+科创之心+总部之心，三心汇聚、深湾CBD极核之处的翰熙典居，是真正众星捧月的存在，深圳最优质、最高端的配套几乎全部触手可及。

翰熙典居总建面超50万平，涵盖住宅、酒店、商业、办公等多重业态，与地铁9号线、15号线（在建）交汇的深大南站无缝接驳，是城市核心少见的TOD综合体大盘。

项目自带约5.7万平未来潮流街区和1所幼儿园，周边汇聚南二外学府一小、南二外学府中学、深圳南山中加学校等优质学府，海岸城、万象城、万象天地等众多网红商圈，保利剧院、深圳湾体育中心、深圳湾文化广场（在建）等9大文体地标，以及深圳大学杜鹃山、文山湖、深圳人才公园、15公里深圳湾滨海长廊等优越生态资源。

住在这里，享受的是效率与繁华兼得的国际生活。

位置及配套示意图

更别致的是，翰熙典居还拥有深厚的文化底蕴。

不仅由拥有数百年历史的桂庙新村旧改而来，本身就是深圳文脉的延续，还规划了一座天桥直达“中国十大最美校园”深圳大学。（注：该天桥为方便深大师生进出而设置，后期具体人员进出管理以深圳大学有关规定为准）

如果说，深湾CBD的优质城市配套是由区域的所有豪宅共享，那这种文化基因，则是独属于翰熙典居的印记。

淘哥认为，区域供应稀缺+地段稀缺的双重稀缺加持，以及独特文化印记的赋能，会给翰熙典居带来两大优势。

1、更好的流通性。

拥有稀缺竞争力的翰熙典居就像限量版奢侈品，可与之匹配的竞品少之又少，相对于同质化严重的普通豪宅，翰熙典居未来的流通性会更好。

2、更高的价值穿透力。

记住：稀缺拥有最强硬的价值穿透力，稀缺程度越高，价值穿透力就越高。

稀缺度按照层级划分，就像一个金字塔，处在顶端的稀缺豪宅，已经超越了周期影响，不管是牛市、熊市，都能实现价值最大化。

03.

大师高定品质

新规后产品

深圳2025必买豪宅

最后看深圳买房公式的第三个关键因素：品质标杆。

作为深圳核心地段的新一代TOD综合体大盘，翰熙典居从外至内都散发着新标杆气质。

实拍图

翰熙典居三个地块采用围合式布局，这种设计手法可以尽可能增加中心园林的面积，达到保证每栋建筑都能拥有良好的通风采光和景观视野，还能最大程度隔绝外界噪音，营造私密、安静的居住感受。

从设计视角转向视觉呈现，翰熙典居住宅塔楼采用幕墙集成系统，用公建化系统门窗和金属幕墙构建出简洁干练、历久弥新的建筑立面，一眼望过去，就是地标豪宅的风范。

效果图

园林设计也彰显了项目地标豪宅的地位。

不仅打造五重立体景观，并在空中花园打造300多平的无边际泳池、衔接星级酒店配套，营造出酒店式高端人居享受。

更惊艳的是，还沿白石路和项目规划路，打造了口袋樱花公园和景观樱花大道，待春天到来，樱花盛开如粉色海洋，想必翰熙典居将会成为深圳热门打卡地，并成为社交平台的热门词条——。

效果图

一体化设计交付的公区，更是呈现了一个新标杆豪宅的范本。

翰熙典居的电梯轿厢、电梯厅、地下车库、地下车库大堂、首层入户大堂、架空大堂等公区，装修设计全部由全球知名设计机构CCD操刀，就算是有“审美洁癖”，也能被其充满艺术气息的美感折服。

已经实景呈现的电梯厅，地面和墙面全部采用大板通铺的岩板，大气高级。

住宅首层入户大堂，地面采用欧洲灰石材、左侧墙面为深色木饰面、右侧为莱姆石石材，往电梯厅内侧的墙面精选佛罗伦萨灰石材，每一个切面，都是一张高级海报、尽显高雅格调。

实拍图

聚焦于室内空间，新规设计的翰熙典居，相较于上一代地标豪宅，实现了更加舒适开阔的人居享受。

项目首推主力户型建面约105-140平，淘哥实地参观了样板间，设计确实可圈可点。

105A1户型，双龙抱珠、3房2卫、入户带玄关，阳台开间高达6.5米、面积超10平，客餐厅面积约23平，主卧套房有约16平，空间利用的恰到好处，三代同堂也能保持相对独立的生活空间，住着很舒服。

120B户型，同样尺度开阔、舒适宜居，有两个很大的亮点，一是书房拥有270度无敌景观视野。

二是主卧高达30多平，设有起居室、主卫、衣帽间、独立观景阳台，注意这个衣帽间和景观阳台，进深1.6米、开间超4米，可以根据人生阶段性需求，改成办公区、儿童房、电竞房等，非常灵活，是一个生命周期很长的多变户型。

建面约140平户型，一个南北通透、三面采光、私享独门独户前厅，拥有约32平大横厅、近40平大主卧、270度宽幕飘窗次卧的奢享户型，终极改善首选。

出色户型设计带来的舒适空间享受之外，翰熙典居还匹配了高奢交付标准。

主客卧系统门窗采用双银LOW-E中空夹胶、三层钢化超白玻璃（深灰色），隔音降噪、节能环保、透光率高。

高端定制装甲入户门一派豪气，定制玄关柜收纳功能强大、经久耐用，自然肌理木饰面 +岩板打造的电视背景墙和 多层实木地板铺陈的客厅及卧室，尽显温润。

实拍图

厨电、五金卫浴也都是只有一线豪宅才会选用的国际品牌。

实拍图

以上提及的高品质用材只是翰熙典居众多奢装的一部分，如果亲临现场，更能真切感受到项目的地标豪宅气质。

毕竟翰熙典居集占据全国最强中心粤海街道极核、双地铁上盖TOD大盘、10年一遇、极度稀缺、新规高定品质于一身，这种完美符合深圳新时代买房原则的豪宅，会给你带来超乎想象的回报。

目前，翰熙典居已经开放展示中心和创意样板间，很快就会入市，淘哥强烈建议有购买改善豪宅计划的粉丝朋友，一定要保持高度关注。