从担保狂魔到以物抵债：“河北王”荣盛发展8.1亿资产大甩卖

6月12日，荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”）发布公告，披露了关于子公司债务加入并以物抵债的公告。

根据公告，荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）全资下属子公司廊坊写意园林绿化工程有限公司（以下简称“写意园林”）在廊坊银行股份有限公司和平路支行（以下简称“廊坊银行”）尚有借款未偿还。

公告进一步披露，南京宁渌建设有限公司（以下简称“南京宁渌”）、河北中凯建设工程有限公司（以下简称“河北中凯”）、众和建筑工程有限公司（简称“众和建筑”）、北京超安园林景观工程有限公司（以下简称“超安园林”），与荣盛发展及子公司有长期的业务合作，均为公司的重要供应商。

2021年，因经营所需，同时为增强与供应商之间合作的稳定性，进而增强地产开发项目工程实施的稳定性，保障项目的顺利施工及按期交付，南京宁渌、河北中凯分别向金融机构申请融资，由荣盛发展及下属子公司提供担保。

目前，因荣盛发展部分子公司与南京宁渌、河北中凯、众和建筑、超安园林尚有未结债务，同时四家公司在金融机构债务未结清。

荣盛发展在公告中提到，应金融机构要求，且为化解南京宁渌、河北中凯、众和建筑及超安园林与部分子公司之间的未结债务，并进一步化解公司的债务风险，加快促进公司良好发展，根据公司经营发展需要，拟由公司的子公司涞水荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称“涞水伟业”）、唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称“唐山荣盛”）、邢台荣盛旅游发展有限公司（以下简称“邢台旅游”），与廊坊银行股份有限公司及三个支行（统称为“廊坊银行”）及相关主体签署《以物抵债协议》，约定以公司下属子公司名下资产（以下简称“抵债资产1”、“抵债资产2”、“抵债资产3”、“抵债资产4”）的价值或剩余价值为限债务加入至南京宁渌、河北中凯、众和建筑、超安园林及写意园林在廊坊银行的债务，并将抵债资产1、抵债资产2、抵债资产3和抵债资产4过户至廊坊银行以冲减南京宁渌、河北中凯、众和建筑、超安园林及写意园林在廊坊银行对应借款合同项下对廊坊银行负有的部分债务。

同时，与南京宁渌、河北中凯、众和建筑及超安园林有未结债务关系的分子公司与南京宁渌、河北中凯、众和建筑及超安园林签署相关法律文本，等额调减未结债务金额，即通过先债务加入、后过户方式完成以物抵债交易。其中，抵债资产1抵债金额4.22亿元，抵债资产2抵债金额7804.64万元，抵债资产3抵债金额1.04亿元，抵债资产4抵债金额2.06亿元。

荣盛发展方面表示，本次以物抵债事宜有利于公司债务的化解，促进公司经营与发展，交易总额约为8.10亿元，交易不涉及人员安置、土地租赁、债务重组等情况。本次交易完成后不会产生关联交易，不涉及与关联人产生同业竞争。本次交易不涉及上市公司股权转让或高层人事变动计划等其他安排。

地产金融视界注意到，这并不是荣盛发展首次以物抵债。5月19日公告显示，荣盛发展以及子公司通过先债务加入、后过户方式的方式，以两处资产抵偿了约15.2亿元债务。

对于以资产抵债，易居房地产研究院副院长严跃进分析，主动抵债可掌控处置节奏、快速剥离低效资产，尤其在楼市低迷期，酒店物业等重资产流动性较差。他进一步提出，此举还能够避免折价抛售，若公开拍卖可能大幅折价，而抵债可按账面原值或评估值作价，有助于优化报表结构，降低资产负债率。

值得一提的是，上述计划抵债的资产均已抵押，需先行解除抵押才能完成过户，否则会触发债务恢复条款。

截至本公告披露日，荣盛发展实际担保总额约为429.65亿元，占公司最近一期经审计净资产的289.23%。其中公司及其控股下属公司对合并报表外单位提供的实际担保余额76.15亿元，占公司最近一期经审计净资产的51.26%，公司逾期担保金额为66.46亿元。

业绩上，荣盛发展2024年实现营业收入约380.09亿元，同比下降35.53%；归属于上市公司股东的净亏损约84.44亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常损益的净亏损约80.50亿元，经营活动产生的现金流量净额-16.96亿元。

值得注意的是，债务逾期问题似乎成为荣盛发展最大风险点之一。截至2024年12月31日，荣盛发展已逾期未偿还的借款总额为79.66亿元，已逾期未偿还的短期借款总额为1805万元。

此外，截至2024年年末，荣盛发展的总资产缩水21.42%至1617.62亿元；期末，荣盛发展合并范围内负债合计约1444.36亿元，长期借款约73.93亿元，一年内到期的非流动负债约272.37亿元，资产负债率高达89.29%。

最新数据显示，荣盛发展2025年第一季度的营业收入约69.86亿元，同比下降37.14%；归属于上市公司股东的净亏损约8.95亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损约9.17亿元，经营活动产生的现金流量净额约-4.80亿元。