立刻马上全面解除所有楼市限制政策，都阻挡不了下跌了，为何还在拖？

今天看到新闻，广州“全面取消限购、限售、限价并降低贷款首付比例和利率”。

不禁感叹，媒体经常尽是瞎胡扯。

这些都是老调重谈，广州早就取消了这些政策。2023年就取消了限价，2024年5月、9月先后取消了限售、限购。北上广深四大城市，广州是第一个全面退出房地产执行10余年之久的“五限令”干预政策的城市。首付和利率，也更不由这个发出这份政策的商务部门来定。

这时候发这样的舆论，唯一的用处就是：更加大范围的广而告之，告诉大家广州完全没有任何规管政策了，欢迎大家前往广州消费。因为，的确还是有很多人不清楚广州目前的房地产政策。只能从这个角度讲了，但是从专业性讲，没有任何新东西，太扯了。

对于北上深的童鞋，广州的这番舆论，再一次刺激到了人们的神经：为什么我们不取消？

这个问题我撰文谈过好几次了，我的结论非常简单：1）早就应该全面解除所有房地产行政管制，这是“应然”的层面。2）即便是解除所有的房地产行政管制，房价也会继续跌，这是“实然”的层面。

我在去年2月28日香港一次性解除所有房地产管制时，谈过了《》。我当时判断，不用急着去香港抄底，香港房价还是会继续跌。根据中原地产大湾区指数，在2024年2月，香港房价指数是97.13点，到2025年5月为90.6点，又跌了7.2%，而且马上又要跌破去年9月的低点（89.47点）了。

事实在不断验证我当初的判断，包括深圳、广州，都是一样。

这张图显示的中原地产大湾区指数，样本既有新房也有二手，我来解释广州、深圳。

2024年5月，也就是广州宣布解除限售的时刻。当时广州房价指数是100.95点，到2025年5月，变为90.29点，1年时间跌了11%。并且，完全跌破了去年9月的低点（95.16点）——实际上广州在去年12月就跌破了，它的反弹只维持了短短两个月。

再往前回溯，广州房价历史高点出现在2022年6月，134.68点，至今，累计最大下跌33%。

说明了什么？

说明了，广州虽然在2024年解除了所有的房地产干预政策，但是，毛用都没起到。当然，你可以说，起到了作用，不然跌得更狠。事实也是如此，广州之前1个年份（2023.5-2024.5），房价指数的跌幅是22.5%，所以，对比下来，2024.5-2025.5的房价跌幅，减弱了。但是，总之，这个房价的跌势还是没有止住，上面要求的“止跌回稳”，也还是没有实现。我想，这可能是广州再次发出这样的政策号召动员大家去买房子的原因之一吧。

看上述广州、香港的案例，你们说吧：深圳应不应该一刀切、无差别、全面、彻底地解除房地产干预政策？

来看深圳的房价走势，同样是上述指数。深圳在2024年5月放宽了限购政策，当时房价指数是99.34点，到今年5月是96.02点，1年时间跌了3.3%，也正式跌破了去年9月的低点（96.19点）。深圳自去年9月以来的市场反弹维持了7个月，比广州强，但整体还是一个下跌市，依然也不能说“止跌回稳”了。

从广深5月的楼价跌幅来看，一个简单的结论浮出来了：去年9月史诗级的扶持股市楼市的刺激政策，效力结束了，已是强弩之末。和当时的香港“撤辣”之后的走势，一模一样。阶段性反弹之后，是继续下跌的中继。

从目前的政策思路看，我先前在视频号里讲到的，5月拐头只是开始，6月会加速下跌。因为，当前唯一能够阻止楼市继续下跌的力量，只有政策，但是没有政策。

对深圳来说，答案不需要再废话了：应该立即、马上、一刀切、无差别、全面、彻底地解除所有的房地产干预政策，而且，即便是解除了，房价还是稳不住，但是会平滑很多，老百姓的财富不会蒸发得那么快了。

有的人会把这个理解为“救楼市”，我再强调一遍：我反对这样的表述，撤除所有房地产的政策干预，不是“救楼市”，而是回顾市场化，把房地产它本身的市场定价权还给他。执行了10多年的限购、限价，本质上是政府对微观经济的不当干预，注意是微观经济，就是当地政府的这只大手普遍的都越权了。连宏观微观都分不清的人，只会渴望看到什么样政策对我有利我就支持什么，而根本不具备任何逻辑思维。从2010年限购推出，关于它违X的讨论就没有停止过，并不是今天在说。

解除这些依然不够，还需要利率的大幅下调，并不是首付，房地产首付再降低，已经毫无意义，因为人们主要是不想背债。但是降低利率是有很大作用的，并且是正确的。

原因是，我们的利率太高了，无论怎么比较，它都太高了。我上次讲了欧元区的案例，欧元区5月通胀率在1.9%，降息25个点子，这是欧元区自2024年6月以来第八次下调利率，累计下调了210个点子。我们5月CPI在-0.1%，LPR自去年6月以来降了3次，累计降了45个点子。

更多的利率比较（尤其是和我们1998年那一波大调整比较），我之前在这篇文章《》已经阐述了。结论就是：利率降得太少了，完全不足以刺激到老百姓把钱拿出去买房子。你想让大家把钱花到房子里去，就必须要认真的考虑一个问题：这个资金成本能不能够被租金收益率覆盖掉。否则，无论那个买家是穷是富，他都不想让自己被别人嘲笑是“傻”。

这样不调整，只有一个机构受益：金融机构，金融机构可以延缓受到房地产B盘的冲击，但是为之承担代价的，是全体房奴。

我只能说深圳应该立即全面解除房地产不当规管，但是它到底解除不解除、以何种形式解除、何时解除，这些我不知道。它取决于主管部门对市场形势、对政策时机的判断，当然，也取决于另外一个方向的力量。

这个力量就是老百姓的声音，你们要把自己的声音通过正常合法的途径发出来，让政策层更多更频繁的听到，而不是一直坐在那里等待，或者是刷微信抱怨。要知道，政府部门的确有许多高人在，但是说到底，政府部门也是由人组成的，有人就有盲区，就有利益，就有顾虑，他们有许多政策可以做的好，但也肯定有许多政策是坏政策。简言之，他们也需要得到民间的声音。我参与过很多很多次政府部门的讨论会，我深刻体会到这一点，民间的反馈他们非常的重视。但据我观察，大部分粉丝似乎已经习惯于“等靠要”，下意识认为他们应该出政策、不出政策就是渎职等等，而没有意识到自己可以有一分力量帮助促成改变这一点。

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