5月，70城房价又往下溜了一大截！中产返贫警报拉响

国家统计局刚出炉的5月房价数据，跟扔了个深水炸弹似的：

全国70个大中城市，新房价格环比下跌的占了53个！二手房更惨，67个都在跌，创了年内新低！

十一郎有个卖房的粉丝告诉我，“买家一开口就砍掉40万，说‘现在行情就这样，您考虑考虑’……” 他一边划拉着手机里的房价图，一边心里那个堵啊。

这位大哥告诉我，他在2021年高位接盘的婚房，账面上亏掉的首付，都快够再买个小厕所了。他眼神迷离地不知道该割肉抛售还是咬牙坚持，他无奈地看着窗外，以前人挤人的售楼处广告牌，在5月的天儿里，显得格外冷清。

这位粉丝的闹心事儿，真不是个例。

那些曾经风光、觉得有房就稳了的“中产有房族”，特别是2020-2021年市场最热时、咬着牙加杠杆上车的“勇士”们，正集体感受资产缩水的“透心凉”。“中产返贫”这词儿，配上卖房人的焦虑，空气里都是不安的味道。

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DICHAN SHIYIYAN

市场凉凉？

普跌是主调，但细看也有“温差”

这份新鲜的数据报告，“跌”是主旋律，但“分化”才是门道。

先看新房市场。

全国来看，全国的新房市场中出现一个现象：杭沪“冒火星”，京广深“打寒颤”。

杭州意外涨了0.8%（环比），成了全国“最靓的仔”。可别高兴太早，这更像是限价放松后，那些动辄大几百万、上千万的豪宅盘集中开盘，硬生生把均价“拽”上去的，普通盘该凉还是凉。

上海成了一线里唯一的“火苗”，新房环比微涨0.7%，同比（跟去年5月比）更是猛涨5.9%。为啥？看看徐汇滨江那些单价10万+的豪宅，比如绿城潮鸣东方，动不动就“日光”，土豪们的游戏，把整体均价顶起来了。

但北京、广州、深圳就扛不住了，集体掉头向下：北京降了0.4%，广州最惨，跌了0.8%，在一线里垫底。一线城市自己内部，也是冰火两重天。

二手房：想成交？降价是王道！

再来看二手房市场。先上数据。

67城二手房价都在跌！这意味着绝大多数城市的房东，都在眼睁睁看着自家房子“掉秤”。就无锡、洛阳等仨瓜俩枣城市微涨0.1%-0.2%，这点涨幅，塞牙缝都不够。

一线城市二手也顶不住，跌幅扩大到0.7%左右：北京、上海、广州都跌超0.7%，深圳“温柔”点，也跌了0.5%。连过去最抗跌的核心区，也感受到压力了。

不过，房价虽然惨，成交量倒没彻底“躺平”。比如上海，5月二手房还成交了1.92万套，比去年5月还多了12%！这说明了啥？想卖出去，就得舍得降价！买家都在等“骨折价”，卖家呢？不割点肉，买家连看都不看。

关键信号在这儿：虽然同比降幅（比如一线新房同比降1.7%，比上个月收窄了0.4%）看着像是政策托底有点效果了，但环比的普遍下跌压力一点没减。市场想真正稳住，路还长着呢，反复折腾免不了。

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DICHAN SHIYIYAN

杠杆买房人的“三重暴击”

2020-2021年那会儿，多少人脑子一热，加足杠杆冲进楼市？现在回头看，真是“拍断大腿”。他们正被资产缩水、杠杆大山和市场分化这三座大山压得喘不过气。

第一座大山是资产缩水，购房人眼睁睁看着拼命赚的钱“蒸发”掉。

北京通州，一位2021年高位买了婚房的哥们，看着同小区现在的挂牌价，比他买时低了快18%，一脸无奈：“想卖掉换到市区好点的地方？自己房子卖不上价，看中的房子还是贵得离谱，卡这儿动不了了！”

广州更惨烈！二手房价格同比（跟去年5月比）暴跌12.4%！像增城、南沙这些郊区，房价直接跌回2017-2018年的水平了，成了这波调整的“重灾区”。就连中心区老黄埔，价格也回到了2018、2019年那会儿。

第二座大山是还贷压力山大。房子买了，月供一分不少，房子却“不值钱”了。

拿北京回龙观来说，2021年那会儿单价6.2万/㎡抢着买，现在成交价也就5.5万/㎡左右晃悠。一套100平的房子，账面上就没了70万+！这可是普通家庭多少年省吃俭用攒下的血汗钱？更扎心的是，房贷月供雷打不动，房子的“身价”却缩水一大截，这财务压力，想想都头皮发麻。

第三座大山，市场玩“分裂”：一边是火，一边是冰。

北京市场简直是“冰火两重天”：西城、海淀那些带顶级学位的“老破小”，挂出来快则3天就成交，价格还稳得很。可远郊的通州、房山呢？房子挂出来一大堆，降价10%甚至更多，看房的人都没几个！

这现实太残酷了：同一个城市，有人靠着学区房在逆市里成功套现或换房；也有人被死死套在远郊的“钢筋水泥”里，看着房价一天天掉，急得团团转却毫无办法。

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DICHAN SHIYIYYAN

卖房的愁死，没房的琢磨“抄底”

现在，房价跌跌不休已成了共识，而市场两头的朋友都愁：有房的愁卖，没房的愁买。

很多卖房子的人在发愁：到底是割肉离场？还是咬牙硬扛？

焦虑的源头很清晰：北京二手房挂牌量从春节前的14.6万套，一路涨到现在的15.3万套左右，还在增加！房子越来越多，买家就那么些，除了降价，还有啥招能吸引人来看？看着邻居挂的价一个比一个低，这心里能不慌吗？

如何破局？

需要能够保持清醒，还得保持果断。

如果是核心区的好房子，那咱别贱卖！比如，德胜片区的老中介都懂，地段好、房子本身不差、价格挂得实在的，最快一周就能出手。这种房子扛跌，长远看值钱。

如果是边边角角的房子，该割肉时就割肉！远郊区、没地铁没配套的“老破小”或者“远大新”，现在买家砍价都是8%-10%起。再犹豫，可能跌得更狠！痛快点降价卖掉，把钱拿回来，优化下手里资产，可能更明智。拿着这种房子，机会成本（比如错过其他投资）和继续跌的风险，可比现在“割肉”疼多了。

那房价下跌对于没房一族来说，是不是机会来了？能抄底了吗？

十一郎认为，目前的信号挺复杂，短期别太冲动。

从宏观上看，政策“托底”的信号是有了：6月国常会都说了要“更大力度推动房地产止跌回稳”，后面降首付、降房贷利率、甚至政府收一些卖不掉的房子（收储）这些政策，很可能接着出。风是在往暖和了吹。

但市场底儿在哪儿？还得再看看！中原地产的张大伟就提醒了，“如果6-8月这传统淡季没更猛的新政策出来，房价可能跌得更快。”市场信心想彻底回来，没那么快。

实在点，看准了再动。

建议有购房刚需的朋友们，盯紧了“金九银十”！传统旺季加上可能出的新政策（比如再降息、减税啥的），市场可能会热闹点。特别是像北京海淀、西城这种有顶级学校的地方，价格相对稳，刚需可以重点看看。

有想投资的朋友，请远离“三无片区”（无地铁、无产业、没人气）！抄底不是捡破烂。钱要砸就砸在核心城市的好地段，或者有明确规划、有牛逼产业撑腰的好板块，比如上海前滩、杭州未来科技城、北京亦庄核心区。这些地方，跌的时候相对扛揍，涨的时候也往往是带头大哥。

楼市“分化”这出戏，算是彻底演开了。上海豪宅抢破头和广州郊区跌跌不休同时上演，明明白白告诉你：，房子“闭眼买都赚”的时代，结束了！以后值钱的，还得是地段好、房子本身棒、有稀缺资源（好学校、好风景、好圈层）的“真家伙”。

对愁卖房的朋友们一点忠告，市场不相信眼泪。冷静看看自己房子到底值多少，该处理掉“拖后腿”的就果断处理，回笼资金；真正核心区的好房子，拿住了别慌。这是熬过冬天、等春天来的实在办法。

对想买房的朋友，十一郎想说，底儿从来不是一个点，而是一个区间。现在政策在慢慢松绑，眼睛擦亮点，就盯着那些“好房子”——品质过硬、地段优越、资源稀缺的。千万别玩高杠杆那一套，稳稳当当，才能在波动里抓住真机会。

实在拿不准的朋友，可以来咨询十一郎新做的楼盘新号：房小姐

有诚意的可加微信咨询，注明需求和预算。

有个老江湖说过大实话：“熊市里慌不择路地卖房，往往是在最差的时候认赔出局；牛市里不管不顾地追涨，那是在透支未来的空间。”眼瞅着70城房价这波下跌潮水汹涌，咱普通人，唯有保持清醒、理性判断、踏实行动，才能在这场财富的“洗牌”中稳住阵脚，甚至，说不定还能找到点儿新机会。

冬天是冷，但做好准备的人，总能先闻到春天的味儿。

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