厦门一园区合同到期未履约继续招标，断水电赶商户，同类公司首例

“厦门国有资产管理公司为数众多，但类似厦门某软件园区（下称“软件园区”），在合同约定‘合同到期继续招投标来确定租赁方是否退出’的条款没有履行，擅自违约不算，还采取断水、断电，安装强光爆闪、高音滋扰摄像头等方式，来赶走租户，它们是第一例”，连女士说。

关于连女士与厦门某软件园区的房屋租赁合同纠纷一案，于2025年5月28日在厦门市思明区人民法院开庭，案件争议的焦点，即写进合同约定的到期条款是否具有法律效力，能否得到一审法院的支持，成为各界关注的焦点。

合同约定退出条款软件园区未履行

连女士名下企业厦门市渔夫人餐饮有限公司（下称“渔夫人”），租赁软件园区的物业始于2007年，迄今已18年历史，累计向软件园区缴纳租金、管理费等费用约1400万元。

2021年开始，软件园区调整租赁周期，由之前的五年一招租，改为一年或两年的租期，并通过招标方式签约。

园区的短租可以最大化保证租金受波动影响，而餐饮企业时常更新设备、装修店面也需要重资产投入。

为此，为保障双方权利和义务的对等，在2023年招标时，双方签订的《房屋租赁合同》中，就专门写入了租赁期限条款的约定：“合同租期届满后（2023年3月1日至2025年2月28日合同期满），甲方（软件园区）将采用网上公开竞价方式确定承租方，如乙方有续租意向，请自行关注鹭创汇网站上相关公告。若乙方未参与竞标或未中标的，乙方同意按照本合同第九条约定归还租赁物。”这充分表明，双方约定了退出条件，若渔夫人未参与竞标或未中标的，就同意按照合同约定到期归还租赁物。

但是，租约到期后，软件园区未依照合同约定对涉案物业进行招标，却以断水电、监控滋扰等方式驱离渔夫人离场。

事实上，在合同到期之前，渔夫人于2025年1月9日，收到软件园区不再续签的《通知书》。

渔夫人则于同年的1月15日，向软件园区回函表达续租意向，要求园区按照合同约定进行招标。并提出：“因贵司政策要求，通过招投标改为两年一签，对贵司保持信赖一直合作至今。并从2007年至今不间断对租赁物的装修进行投入，重资产投资需要较长租期消化，如果要停租会存在装修损失及50多名员工的安置损失。请求贵司继续按照过往招标投标的方式继续招标，并允许我司参与投标”。

此后，软件园区又于2025年2月发出《租赁合同到期终止及腾空的通知函》和《提示函》，3月份发送《腾空场地及停水停电通知函》和《移交房屋及停水停电通知书》等多份函件，以实现解除与渔夫人租赁合同之目的。

针对软件园区上述函件，连女士也每函必回，据理力争，多次表达续租意愿，并要求软件园区履行合同约定条款，保障其优先承租权。

其中，在2025年2月渔夫人针对软件园区的《提示函》，于2月28日回复《针对提示函的回复》中，要求软件园区就涉案物业收回场地的理由给出明确答复，提出“请求贵司保障我司的法定优先承租权，贵司现今迟迟不公布招投标公告，执意要求我司搬离的做法已经损害我司的合法权利。请贵司给我司明确答复，如收回场地系自用，烦请贵司出具相关自用的规划文件等……”.

对此询问，软件园区未作任何解释说明。但在此后街道组织的协调会议上，软件园区的负责人陈某某才声称，“没有自用，收回也不知道干什么，就是不想租给你（渔夫人）”。

针对2025年3月10日，软件园区发送的《腾空场地及停水停电通知函》，渔夫人回函称：“我司对建筑物有优先承租权……贵司至今未发布招标公告，也没有提供收回自用的相关文件。以断水断电方式迫害逼走我司，实非国有企业应有之举”。

软件园赶走商户断水电、装监控滋扰手段用尽

“我们的餐厅是中高档的装修，大众的消费，为的是给消费者提供一个性价比高的消费场所，所以在装修、及设备更新上要投入较多资金，这也是我们在合同中约定退出条款的原因，否则，短短一年两年的租期，我们不会以年租金、管理费近100万元的费用租赁物业”，连女士说。

没想到的是，软件园区不仅没有继续依照合同约定履约，反而于2025年4月1日起，开始对涉案餐厅进行断水、断电，导致双方矛盾激化。

无奈之下，连女士只能通过高价租发电机、运水、购买矿泉水煮饭，来保障餐厅的正常运营。

见连女士没有妥协，软件园区又通过投诉相关部门，通过市场监督局、公路局、应急办等部门轮番到店检查，结果餐厅属合法经营。

甚至，软件园区为了让涉案餐厅无法营业，曾以园区名义发函给煤气供应商，让其不要给连女士的餐厅供应煤气。

“上述种种伎俩无果后，软件园区又在进店消费的客人身上做文章，为此他们在我们餐厅四周安装多达6个高清摄像头，其中一个是带有强光爆闪和高音喇叭的摄像头，该摄像头仅在园区下班之后，我餐厅傍晚营业时间，才设置成对准进入餐厅客人面部进行强光闪照和高音提示“你已经进入监控区域”的滋扰行为”，连女士说，“我们以侵犯隐私权向公安机关报案，向12345投诉，但园区以为安全为由予以搪塞”。

不仅如此，软件园区还派人24小时在餐厅门口蹲守，拍照，滋扰客户和员工。

连女士说，“如果是为了园区安全，园区几十家企业，为什么唯独对我们餐厅四周安装6个摄像头，为什么还派人蹲守店门口？这不是为了什么安全，而是带有e势力特征的软b力行为”。

通过查阅公开的裁判文书可以发现，在整个厦门，管理国有资产的公司与租赁方发生合同纠纷的不少，比如“陈XX与厦门X交公司房屋租赁合同纠纷”、“厦门X轻物业公司与厦门市多X酒店公司房屋租赁合同纠纷”、“厦门市X销公司与陈XX等房屋租赁合同纠纷”等众多案例中，这些国企与租赁方发生纠纷都是通过司法诉讼解决争端。

连女士表示，“公开判例中的国企与租赁方合同发生纠纷时，从未出现类似软件园区负责人陈XX这种以权代法，在合同产生争议期间，滥用职权断水断电的从来没有见过，他的这种做法，是对我公司进行极限的霸凌和胁迫，这种事情，要是民企对国企，早就被以e势力给打击了，但是，就因为该园区是国企，他们就可以不顾法纪为所欲为”。

软件园区停水停电违法，违反民法典禁止性规定，属于违法在先

租赁纠纷发生后，软件园区于2025年4月8日，将连女士经营涉案餐厅的公司“渔夫人”起诉至思明区法院。

2025年5月28日，该案一审开庭进行了审理。

软件园区请求法院判决渔夫人腾退案涉场地，并主张渔夫人在继续使用租赁物业期间，按两倍租金标准支付占有使用费。

对此，渔夫人答辩称：公司在2025年3月、4月，都按期缴纳了3至4月份的租金；根据合同2.3条的约定，合同第九条的逾期占有两倍的租金条款的执行，是在渔夫人未参与投标或未中标的情形下才进行执行的；而本案中，软件园区存在未按照约定在合同期满后发布招标公告的违约在先，同时未保障法定的优先承租权、以及擅自采用断水断电等违反禁止性规定，存在违法在先；故，在软件园区以违法违约行为试图驱赶的情况下，其要求我方两倍的租赁物租金缺失合同依据、法律依据。

渔夫人当庭表示，双方诉讼争议期间，将继续按照原合同约定的租金标准支付没有异议，且也实际进行履行，故软件园区的诉求不应当支持。

连女士认为，软件园区未按照约定发布招标公告损害渔夫人公司的合同信赖利益及优先承租权，在未保障优先承租权之前，渔夫人公司有权合法占有使用租赁场地。

合同约定内容显示，涉案房屋租赁合同中虽然约定2025年2月28日合同到期，但是同时也约定，在合同租赁期限届满后软件园区将采用网上公开竞价方式确定承租方。而且在历史的承租过程中，软件园区亦是租赁期限届满前后便会发布招标公告。

换言之，虽然合同约定了到期日，但是渔夫人基于合同约定、历史交易惯例，有理由相信其在到期后可以通过再次投标的方式获取续租。故，合同约定及历史交易惯例对渔夫人公司据此产生可持续经营期待的信赖利益。

为此，渔夫人公司在2007年至今保持两三年就更新装修设备以满足高档餐厅的环境需求，特别在2023年再次中标后再对餐厅进行重资产投资升级改造。然而软件园区在本次到期后，未按照合同约定及历史交易惯例进行招标，对渔夫人公司再三表达的续租意向不闻不问，而是径直对渔夫人公司采取断水断电的方式进行驱离。这显然损害了渔夫人公司前述基于合同约定及历史交易惯例所产生的信赖利益。

同时，根据民法典第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。在合同到期前渔夫人公司已经再三表明续租意向，软件园区依约应当发布招标公告，在同等条件下渔夫人有优先承租的权利。

综上，在法定优先承租权以及根据合同约定及历史惯例所产生的信赖利益，渔夫人有权在未保障法定优先承租权暂时合法持有租赁物。因为租赁物本身还有基于信赖利益上投资的装修资产。在未保障优先承租权的情况下如果移交租赁物会导致装修资产产生灭失的法律风险。

此外，针对园区向法院诉求将渔夫人公司的注册地址迁出涉案租赁物的主张，渔夫人也提出答辩意见认为，租赁物尚未符合移交条件，故对于立即迁出注册地址的诉求，法院也不应当予以支持。

“本案系园区违约、违法在先所引起的，其律师费应当由原告自行承担”，连女士表示，“不仅如此，我们也在准备就园区系列违法、违约行为引起的损失，另行起诉，相信法院会作出公正的判决”。

2025年6月16日，连女士将软件园区擅自断水断电的违法行为，反映至于厦门市信访局。当天，信访局组织了软件园区与连女士进行协调会谈。

软件园区坚持认为，合同到期已经走法律程序，故可以停水停电。

连女士则表示，尽管合同到期，但因为软件园区未能履行合同约定条款，期满继续通过招标方式确定渔夫人是否续租，且渔夫人有意愿续租还在继续缴纳租金等费用，表明合同仍在存续期内，未依法解除或终止，依照民法典相关规定，房东无权擅自断供水电，软件园区应当在诉讼期间，依法恢复水电供应。