重庆
重庆九龙坡楼市居然出现了惊天大逆转！
万万没想到，号称重庆楼市最卷的九龙坡核心区，楼市居然出现了惊天大逆转。
以前九龙坡核心区之所以这么卷，有几点原因：
1、九龙坡区是重庆的典型工业大区、也是工业强区，政府财政充足，有大量资金可以用于旧改拆迁，所以九龙坡核心区能供应出来的土地是最多的，相比于江北核心、渝中核心、沙区核心，九龙坡核心区开发出来的项目实在是太多了。
2、九龙坡核心区是典型的重庆老区，地段好，配套成熟，地价普遍较贵，开发商的开发压力相对较大。
3、在以前土地规划条件趋同时，各楼盘的土地面积、限高、容积率，基本上都差不多，所以就把开发商的产品定位几乎就给限制死了，开发商最终开发出的产品高度雷同。同样的地段、同样的产品，开发商最后就只能卷价格。
4、九龙坡毕竟是老区，城市面貌相对比较老旧，同样的产品，比如99㎡，北区卖到200万，九龙坡核心区才150万左右，但即便是这样，还是拦不住大量的九龙坡高净值客户跑到北区去买房置业。
当然，城市面貌新，产品更抗打，是北区置业火爆的原因之一，更大的原因在于北区的工作机会更多，所以中产群体会大量往北区跑。
开发项目又多，地价又贵，产品又高度雷同，中高端客户群体数量减少，这样的市场不卷死才怪呢。
所以前几年的九龙坡核心区市场，可真谓是开发商的绞肉机。
但现在，市场已经完全逆转了。
因为，有了第四代住宅。
今年1-5月份，九龙坡核心区总共卖了708套住宅，其中卖的最好的总价段是200-250万的改善产品，卖了227套，占比高达32%，这是九龙坡楼市最接近改善市场的一刻。
卖的最好的项目是春风与你、招商1872和新希望D10天际。
春风与你和招商1872都有第四代住宅产品，当然春风与你要更加纯粹些，130㎡的四代宅、143㎡的跃层，有着明显的改善属性。
招商1872虽然也有四代宅，但是面积在95㎡，完全是只有四代宅的噱头，没有任何的居住舒适度可言，华而不实，而且招商1872项目常年以小面积产品跑量。
新希望D10天际是我觉得嘉陵江以南最好的产品，不管是园林、示范区还是产品都非常能打，等以后铁马厂有了更新一步进展时，D10天际的魅力还会更上一层楼。
春风与你项目在销售面积、销售套数、成交总价上都获得了第一，建面均价16171元/㎡。这就跟过往的九龙坡楼市完全不一样，以前九龙坡楼市都是谁面积小、总价低，卖的房子就最多，最后的片区销冠也基本就是这个楼盘了。
◉ 杨一制图
九龙坡市场变了，不再是刚需产品占主导了，不再是以价换量了，新房越来越偏向改善化。
当然，这可能会对刚需客户们有一定影响，但刚需客户还可以选择片区里的二手房啊，二手房数量多，价格又巴适，可选择面太广了。
一个市场的房地产要想长期稳健发展，一定不能是刚需型的以价换量市场，当市场里所有人都在打价格战，所有的开发商都赚不到钱，那最后就没有开发商愿意来这个市场里玩了。
所以你看国际顶尖城市，看国内一线城市和强二线城市，新房市场基本都是改善型市场，而且土地规划条件还相当宽松，这样才能给开发商创新的空间啊，开发商才有利润空间啊。
房地产市场，之所以是一个市场，它也是遵循商品经济的基本原理的，也就是，要给参与者利润空间，不然谁还愿意继续玩啊，开发商又不是慈善家。
九龙坡核心区已经做出了改变，我相信，未来重庆会有越来越多的片区，终将走出价格战的阴霾，真正以产品打动市场、打动客户，这才是一个健康的、良性的房地产市场。
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