车位纷争，住建部的物管条例第37条、第54条不应再语焉不详了

　　引言：

　　本号，前几日，受部分民间修法倡议者们所托，发出倡议修订国务院物业管理条例一文后，反映热烈，收到不少建议信，拟陆续发布。

　　倡议书：

　　若相关职能机关的同志有幸看到，一些有机会参与物业行业法规修订的专家、学者有幸看到，这些优秀民间建议，能被看到、甚至被听取并采纳，肯定善莫大焉，于国于民都大有裨益。

　　张先生、梁先生、刘先生的联合建议

　　关于修正《物业管理条例》第三十七条、第五十四条的建议

　　中华人民共和国住房和城乡建设部：

　　由贵部起草、国务院公布的《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　但上述条款未对物业管理区域内按照规划建造的计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的车库、车位，及未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位的权属未进行约定。对物业服务人收取的建筑区划内业主专有、专用的产权车位和产权车库的汽车停放费收益处分权未有约定。

　　一、目前关于建筑区划内共有部分汽车停车位租金和停放费归属分配的法律规定汇总

　　1、《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　2、《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　3、《民法典》第二百七十五条第二款规定：占用共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

　　4、《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　5、《民法典》第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　二、目前关于建筑区划内产权车位、车库的汽车停放费收益分配的法律规定汇总

　　物业服务人收取物业管理区域内各种公共车位、产权车位、车库的汽车停放费管理费、车辆停放租金，目前无任何明确的法律依据。

　　物业收取全部车位租金或参与租金收益分配，目前也无任何明确的法律依据。

　　唯一可查的是一个司法解释，最高人民法院2024年11月发布的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（三）》中明确指出："业主对专有车位享有所有权，但仍应当按照合同约定或者业主大会决定交纳车位专项维护管理费用。物业服务企业不得以业主拒绝交纳车位专项维护管理费用为由，拒绝提供基本物业服务。"

　　然而我国的前期物业制度，导致前期物业合同的起草与签订，完全由开发商决定，合同的另一方当事人（业主和业主大会）根本未参与，故成了强加给另一方的单方合同。故这些是否合理和必要，是需要法律作出明确规定的。

　　车位管理费听起来指对业主为车位区域的卫生、照明、秩序维护付费；但往往地库水电支出被物业算进了公摊，车辆失窃划伤物业往往说其无车辆保护责任，存在重复收费嫌疑。

　　各地出台的前期物业指导价，基本上都只给出物业服务费收费标准，并不给出车位管理费指导价，或许也侧面说明物业对车位收费并无法律依据。

　　三、修订建议的依据阐述

　　目前相关法律未对建筑区划内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的及未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位的权属未进行约定:对物业服务人收取的建筑区划内的产权车位、车库的汽车停放费收益分配未进行约定。存在较大争议有二：

　　一是小区地块使用权，当初由开发建设单位出资购买，按照“地随房走、房随地走”的原则，随着业主购房后其使用权也随之转移到全体业主名下。《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”；《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”；《中华人民共和国民法典》第三百五十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。业主的共有部位车位和业主产权车位（车库）土地性质的权属其实是一样的，无非分为大业主和小业主之分。《新疆物业管理条例》第十五条规定，物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。下列车库、车位属于业主共有:(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;(二)未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位；(三)占用小区道路、共用场地划定的车位。2023年9月印发的《长春市居民小区车位和车库租赁管理办法》第七条规定，居民小区内建筑面积已计算在商品房公摊面积之内的车位以及占用业主共有道路、其他地面场地施划的车位，属于居民小区内全体业主共有。该条款明确了产权车位只要公摊面积分摊到业主头上就算业主所有，收益分配权归业主。

　　二是如属于建筑区划内业主专用部位的产权车位、车库的汽车停放费收益全部归物业服务人有失公平，从而让物业服务人每年白白获得不菲的巨大收益（有些单体规模大的物业管理区域物业服务人每年收取的产权车位、车库汽车停放费用能收上百万元以上）。此外，因为物业服务人对小区共有部分、地下人防工程和产权车位、车库汽车停放管理一样等级服务，没有额外投入。

　　四、修订建议条款如下：

　　一是下一次修订《物业管理条例》时，在第三十七条增加一个专门条款如下：

　　物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。下列车库、车位属于业主共有:

　　(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;

　　(二)未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位；

　　(三)占用小区道路、共用场地划定的车位。

　　二是在《物业管理条例》第五十四条增加一个专门条款为：

　　物业服务企业收的车位管理开支应测算在物业费用中，不得单独收取；物业服务企业收取业主专有、专用的产权车位、车库的汽车停放费，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　如贵部认为以上建议正确，恳请吸收到下一次对《物业管理条例》的修订条款当中去。

　　事关全国持有不动产产权证业主的自身切身利益，事关能否从源头阻止物业服务人非法获取巨大的不当经济利益，能否从源头减少车位权属纠纷、促进基层和谐。故，恳望贵部作为重大民生问题慎重考虑。特此建议。

　　 此致

　　敬礼！

　　 建议人：（名单附前）

　　 2025年7月 日

　　草根谈：

　　车位权属、车位售卖、相关收费之争，由来已久，定争止纷别犹豫！打马虎眼，语焉不详，不好使了！