揭秘！重庆现在到底哪些人还在买房？

01

现在重庆到底还有没有人买房？

这是一个很玄学的问题。

因为不同的人对这个问题的认知，可以说是天差地别。

上周我发了一篇文章，预测重庆楼市在下跌了四年之后，很快就将迎来一波报复性上涨。（见文章：《蛰伏四年，重庆楼市正在酝酿一轮报复性上涨！》）

不出意外，评论区里骂声一片。

有说重庆人口年年下降的，有说重庆二手房挂牌量惊人的，有说经济环境不支撑的，有说自己的房子打骨折都没人要的……

但最核心的论点只有一个，那就是：

重庆现在已经没人买房了。

在上一篇文章中我已经分析得很清楚，重庆楼市不管是从成交量来看还是从供应量来看，不管是从土地市场来看还是从库存量来看，都有非常大的概率会迎来一轮爆发。

但我也承认，理论的推演和大部分人的体感温度是不一致的。

那问题出在哪里？

重庆当前到底有没有人买房？

今天我就花几分钟的时间把这件事情给大家讲清楚。

这可能是全网第一篇分析这个问题的文章，所以请大家一定要认真看，最好可以点赞收藏起来，过段时间看看我的分析对不对。

02

关于重庆有没有人买房，又或是还有多少人在买房这个问题，成交量是一个最直观的指标。

在上一篇文章中我已经分析得非常清楚。

根据重庆锐理机构公布的统计数据，今年上半年重庆中心城区住宅新房成交了245万方，2.15万套，跟去年上半年相比基本持平。

图源重庆锐理数据

而新房预售存量的去化周期已经大幅缩短至了7个月，在全国15个重点城市中排名倒数，远远低于北上广深等一线城市，也低于成都、西安、武汉、南京、苏州等热点的二线城市。

图源重庆锐理数据

更能反映市场真实情况的则是二手房成交。

上半年重庆中心城区二手住宅成交了6.2万套，同比大增了15%。

图源克而瑞

根据往年经验估算，今年全年二手房成交量有可能达到15万套，回升至2021年的水平。

所以仅仅是从成交量这个单一指标来看，光今年上半年就有大约8.4万人在重庆买房。这个数量并不算少。

有人会说，上半年的成交量都是用疯狂降价换来的，不打骨折根本没人会买。

更有人说，如果不是刚需，根本就不会有人买房。

所以要想成交量增加，还要继续加大打折力度，打到广大的刚需客户满意才行。

但事实果真如此吗？

我们可以看看上半年重庆销量前10的楼盘名单。在这个名单中，你会惊异地发现一个事实，那就是：

几乎没有刚需楼盘！

图源重庆锐理数据

怎么会这样？

不是说好的非刚需不买房吗？怎么卖得最好的楼盘里竟然没有刚需楼盘？

更重要的是，在这10个楼盘中，四代宅楼盘竟然占了6个！

虽然四代宅有高端的也有不那么高端的，但可以肯定的是，没有一个四代宅楼盘是便宜的。

这说明重庆楼市当前最大的需求，其实是改善换房需求；

而最核心的购房群体，其实是有一定经济实力的中产和有钱人。

在榜单中排在第二的龙湖御湖境这个楼盘就非常说明问题。

图源网络

开盘仅两个月，销量就冲上了10个亿，比很多楼盘一两年的销售金额还要多。而构成这10个多亿的主力产品，全都是总价300-500万级别的四代宅。

看明白了吗？

重庆并不缺购房者，也不缺有钱人，更不缺想买房的有钱人。

缺的，反而是好房子。

只要你修出来的东西能够让这些人看上眼，他们是非常乐意乖乖掏钱的。

03

现在问题来了，既然你说当前重庆有这么多购房需求，那为什么跟我们大多数人的体感温度不一样？

这个问题我也思考了很久，直到上周我去西部科学城一个楼盘踩盘，开发商朋友的一席话才让我恍然大悟。

这个楼盘算是整个西部科学城产品力最能打的楼盘了，也是整个片区比较稀缺的四代宅项目。

无论是地段价值、外立面颜值、园林景观还是户型设计，都无可挑剔。

事实上，这个楼盘也算得上是整个西部科学城卖得最好的楼盘。

但开发商的朋友却告诉我，最近他们的销售压力还是非常大。

我问她，是因为看房的客户少了吗？

她说不是，客户到访量还是跟以前差不多，但客户的决策周期拉长了，几乎是以前的两倍三倍甚至五倍。

客户对他们的产品也是爱不释手，但就是迟迟不下叉。

我问她是什么原因。

她说原因只有一个，那就是：怕买贵了！

更搞笑的是，有一个客户已经到他们售房部去了8趟都没下叉，去的主要目的就是砍价。200多万的房子，直接照着150万砍。

很显然，这样的价格开发商是无论如何也卖不出来的。

你说他不诚心吧，人家不会连着去了8趟；你说他诚心买吧，这把砍价的大刀关公来了怕都拿不动。

人家客户也有自己的说法：

你看现在抖音上头条上全都是“80万买原价650万的合院别墅”、“200万买大剧院门口的别墅”、“90万买观音桥商圈精装四代宅”……

既然90万都能买观音桥的精装四代宅了，科学城的清水四代宅我还个150万不过分吧？

图源网络

听到这里，我终于明白了。

当前重庆楼市并不是没有买房需求，而是购房者的认知已经被网上铺天盖地的虚假信息带偏了。

当预期与现实产生了偏差，就会导致决策周期被无限拉长。

万一开发商还留了点子没放出来怎么办？

万一今天刚买明天就降价了怎么办？

毕竟花几百万买房我能接受，但被人当成大冤种是万万不能接受的。钱不钱的无所谓，主要是面子上过不去。

被带偏的不光有购房者，也有二手房业主。

当你天天刷到这样的“捡漏价”，业主们那本就所剩无几的信心更是加速崩盘，于是纷纷调低挂牌价。终有一天，抖音上的价格会真的出现在绿中介的APP上。

这就是一个恶性循环。

这样的偏差就是市场真相与我们的直观感受不一致的根本原因。

04

好消息是，购房需求虽然被迟滞，却并未消失。

重庆根本不是没人买房。他们只是在等待，在观望。

还记得电影《让子弹飞》里面给老百姓发枪的场景吗？

图源网络

一开始没人出来捡枪。不是他们不想要，而是不敢要。但只要一个人出来捡了，就会有第二个、第三个、第四个……很快就汇成一股势不可挡的洪流。

这个时候你想拦都拦不住。

重庆楼市当前也面临着相似的情形。当市场的供求关系慢慢反转到达一个临界点，那些隐藏的、犹豫的、观望的需求全都会集中爆发出来，形成新一轮的上涨行情。

而这一天，不会等太久。