老房子的机会来了？

前文回顾：（文末有捡漏群）

在过去的12个小时里，不少人都在传这个新闻：

有人说，这不正是利好北京嘛？北京的老房子最多了。

从直观反应来讲，这好像是很符合逻辑，但任何事情，就怕“认真”二字，不要空对空的讲大道理，咱们接接地气，落下来，实实在在聊聊。

有过北京市老房子的朋友们，你们回忆一下，你过去或现在的小区有没有改造过？

大部分人是有过的，特别是很多70年代前后的老房子，更新改造都不止一次，对吧？
我见过有些老房子，前些年，ZF为了让大家住的更宽敞，甚至故意帮大家把阳台往前延长了一段距离，并且又实实在在地加固了。

这些更新和改造，真真切切地改善了大家的居住环境，从“房子是用来住的”角度讲，那真是挺有用了。

那我问你，这些更新和改造，对你的房价有作用吗？

耽误它下跌了吗？耽误它和同板块的商品房，价格的差距了吗？

一点不回避地，咱好好说话：

完全没有任何帮助吧。

如果你感受还不够强烈，就去看看今天刚改造完的小区，去小区门口中介店问问成交价。

为什么会这样？

明明住起来更舒服甚至更宽敞了！

很多人可能不太了解北京楼市的问题所在。

来，大家看这样一张图片：

（注意看“商品房超过5万套”那种深颜色的分布位置，都是在哪些地方）

再来看这样一个比例：

我想，有点悟性的人，已经有答案了：

北京房产存在的问题，是结构性问题。

发展过早、保障房过多、设计不合理，这三座大山，哪一座是可以通过更新和改造能彻底解决的？

一个都不可能！

这里面最为突出的，就是“保障房”过多。

我用“保障房”描述，可能不太准确，比较准确地说：

“白给的房子”过多。

就是不用花钱买，就拥有房屋产权的房子。

换句话说，房子的问题，是问题，但人的问题，才是根本问题。

你们如果没有住过老房子，你是不可能有亲身体会的，上下水不顺、房子漏水、隔音不好、窗户不严，这些问题，大部分都可以通过花点钱来解决，ZF不花钱，自己也花不了多少钱，实在解决不那么完美，其实也能克服。

这种不花钱来的老房子，最大的问题——是一条臭鱼，腥了一锅汤。

不否认，多数人的素质是好的，但某些不良行为，在这样的人文环境下，一定会效仿：

你遛狗不栓绳，那我也不栓绳，你不捡狗屎，我也不捡；你不交物业费，我也不交物业费。

一条臭鱼，迅速蔓延成多条臭鱼。

这种情况怎么解决？

只有两种办法，要么他把房子卖了、要么就得等......

等他过世......

公德心这件事，从人的原始属性看，是反人性的。

不是人创造环境，是环境本身在约束人。

你在一个一尘不染的大街上，和在一个有些垃圾的石板路上，吐一口痰的心理负担根本不是一个量级。

北京这些年的迅速现代化，其实掩盖了主城区的一些问题，有少量人的思想状态，其实还停留在上个世纪，墙可以刷新、路可以重修、管道可以重换，但人是不会轻易变的。

千金买邻，在北京的部分区域不成立。

原因在于，你现在买的房子是花1000万，但当年人家是没花钱的。

综上所述：

1.北京老房改造，早已有之，且部分老房翻新不止一次，过去的经历，已经无数次证明，对房价没啥大用。

（昨天的新闻，或许对某些四五线城市有用吧，毕竟那些地方确实很多老房子压根没修过）

2.北京房产的根源在“结构性”问题上，这也是买房者吐糟，在北京买房，幸福感很低的原因，通过统计和了解老房分布，你会发现，这是无解的。

3.北京老房子的问题，看似“在房”，实则“在人”，房可以翻新，人很难改变。

OK，为了不引起你的误解，如果你没有看过我的直播，或者你是一名新读者，我想解释一下：

北先生应该是全网唯一一个不排斥大家买老房子的博主了，原因很简单，对于那些预算有限，工作时间固定且上班较早的人，难道你让ta去买完全不保值的六环外新房？

那有点太坏了吧！

所以，我给一点专业外的实用建议，其实本质上，也是在算账，如果你想买老破小：

1.放平心态，接受损失

老房一定会跑输大盘，这已被历史无数次证明，但并不影响你买它，因为总价足够低的情况下，其实就算跑输，“钱的绝对值”并不多。

换句话说，就算我知道我买的老房子跑输50万，但我买它就算过渡，我住上8年，每年也才6万多。

相比于每天来回通勤，多花的两个小时，无论这俩小时用来工作、提高自己、谈恋爱还是放松运动，价值可能不止这点钱。

2.老房排序是有讲究的

根据此类通勤人群工作性质，体制内一般上班早、工作时间很固定，人群属性非常集中，这些人肯定也不喜欢老房子，但是因为各种要求，就会“不得不”买。

那很显然，北面＞东面＞南面，西面因有较强学区属性，已经不是单纯讨论老房子的范畴。

这个排序，我直播时无数次讲过，这里就不赘述了。

3.尽量不碰“白送”

如果不得不买老房子，最好买“老商品房”。

房改是从90年代末期开始的，那时候的房子，也都快30年房龄了。

但是这一批商品房，是第一批商品房，虽然设计上比不了今天，但质量可是相当够用的。

它没有更早期老房子的“白送”问题，当初大家可是花真金白金买的，不要小瞧那个年代的几千块，换算成今天，可不比几万块少啊，第一批业主的整体素质是在线的！

同时，它也在“老房范畴”（只是可能会相对后期），而且据我了解，这类房子更新改造过的真不多，且整体分布占比并不高。

一旦获得更新改造的机会，这种房情况就完全不一样了。

或许有人会觉得，ZF只会解决保障房老旧问题，商品房能吗？

不花钱的都能管，花钱的还不管了？

退一步讲，这里就不得不提我们的制度优越性了，在我们这里，虽然没有永久产权，但正是因为这样，“有事他们真管啊！”。

这逻辑很好理解，既然你是永久产权，产权完全属于你，土地都是你自己的，我想管都没资格，那自然的，你的房子下面的公共管道喷粪，你就自己修呗。

这种事情，你得问问那些真正拥有过某些国家永久产权的大house业主，是不是这样......

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