泰康领投，多家险资160亿并购荟聚，商业地产成险资新宠

近日，一场涉及160亿元的商业地产并购交易引发市场关注。以泰康人寿为首的多家保险公司共同出资，准备接盘无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心。

这支Pre-REITs并购基金由泰康人寿领投30亿元，中银三星、中宏保险、友邦保险、大都会人寿等多家险企共同出资30亿元，荟聚股东英格卡集团认购20亿元劣后级份额，剩余80亿元资金缺口将通过银行并购贷款解决。

#01

险资组团收购荟聚，未来回报可期

这场大规模收购行动采取了创新的Pre-REITs基金模式。基金总规模80亿元，由泰康人寿认购30亿元，其他多家险资共计认购30亿元，英格卡集团则认购20亿元的劣后级份额。交易总价达160亿元，除基金出资外，剩余的80亿元将通过银行融资方式获取。这种设计既分散了风险，又扩大了资金杠杆。收购完成后，单体项目运营团队不会改变，英格卡将继续保留项目运营权。这种安排保证了商业综合体的专业运营不受资本变动影响。

英格卡集团作为世界500强企业，大名鼎鼎的宜家就是其旗下公司。目前，英格卡集团在中国内地运营的10座荟聚购物中心，总建筑面积超266万平米，商业可租赁面积达96.7万平米，总投资额达到302亿元人民币。此次交易的三座荟聚购物中心是无锡、北京和武汉，均是英格卡在中国内地较早开业的项目，运营时间均已超过10年，形成了稳定现金流与成熟运营体系。这些项目被称为保险资金青睐的“现金流奶牛”。在低利率环境下，稳定的现金流成为险资抵御利差损的重要工具。

三座荟聚商场的建筑面积超过115万平方米，以160亿元的估值简单测算，每平方米的估值约为1.39万元。对比已上市的商业REITs，这一估值显得合理。英格卡承诺投资期间保险机构的回报率将接近7%，远高于一线城市零售物业5.5%至6%的资本化率。

中国金融智库特邀研究员余丰慧指出，“泰康人寿等险资接盘荟聚、万达这类商业地产的原因，主要是出于资产配置的考虑”。在“资产荒”背景下，优质的不动产项目配置价值越来越明显。2025年明显感觉有更多险资在找不动产项目的投资机会。

#02

加速布局商业地产，风险与挑战并存

近年来，保险资金正在密集进入商业地产项目。新华保险通过多次股权变更完成14座万达广场收购；大家保险收购上海鸿寿坊项目和多座万达广场；中邮保险投资上海博华广场。

统计显示，2022年至2024年三年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位14。

据中国保险行业协会披露，截至2025年7月22日，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等头部险企今年已公布13笔大额不动产投资，涉及6个项目，合计新增投资47.5亿元。

以泰康人寿为例，其在商业地产领域的布局已形成规模。自2017年以来，泰康人寿的投资性房地产金额就一直在增长，2020年至2024年，分别为226.82亿元、278.53亿元、313.6亿元、363.7亿元、410.77亿元。

扩大到泰康保险集团来看，涉及的房地产资产及业务更多，如商业不动产、养老地产等。2023年11月，泰康保险集团旗下基金就从亚洲物流地产商ESR手中拿下6处物流园，总代价合计超过20亿元。泰康人寿在2024年也接盘了不少商业地产项目，像徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞的六项资产，总建筑面积约34.96万平方米，交易总代价超20亿元。

商业地产的风险也不容小视。一方面供应过剩压力未减，另一方面，电商对购物中心的威胁会有增无减。国家金融监督管理总局于2024年12月发布《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》，规范险资不动产投资风控，要求构建覆盖项目筛选、尽调、决策到投后管理的全流程风控。

业内专家提醒，险企应同时注意风险、关注资产结构调整。其中包括资产在市场压力下折价出售的风险、不动产底层运营方的信用与经营风险、资负错配或追求短期收益放大“利差损”风险等。

#03

资金运用规模持续增长，保险投资高歌猛进

自去年二季度突破30万亿元大关后，保险公司资金运用规模继续高歌猛进。金融监管总局公布的2025年二季度保险业资金运用数据显示，截至今年二季度末，保险公司资金运用余额突破36万亿元，同比增长17.4%。其中财产险公司资金运用余额2.35万亿元，人身险公司资金运用余额32.6万亿元。

权益投资占比持续提升是近两年保险投资的典型趋势。截至二季度末，人身险公司和财产险公司投资于股票和证券投资基金的余额为4.73万亿元，较2024年同期增长25%。其中，人身险公司投资于股票和证券投资基金的余额为4.35万亿元，较上年同期增长25.7%，在人身险公司资金运用余额中占比13.34%，达到2023年以来高点；财产险公司投资于股票和证券投资基金的余额为3792亿元，在财产险公司资金运用余额中占比16.16%，环比明显增长。

债券一直是保险公司投资布局中的定海神针。2014年至2021年，随着险资投资渠道放开，其投资于债券的余额占比持续位于40%以下。但2022年以来，保险公司债券投资再度迅速升温。截至2025年二季度末，人身险公司和财产险公司投资于债券的资金运用余额17.87万亿元，较2024年末大增1.9万亿元，位居各投资品种之首。其中，财产险公司投资于债券的资金运用余额为9455亿元，占比为40.29%，人身险公司投资于债券的资金运用余额为 16.92万亿元，占比达到51.90%。保险公司投资于债券的资金运用余额和占比均为十年来新高。

从今年以来保险公司的投资情况来看，无论是资金运用规模的持续增长，还是权益投资占比的提升、债券投资热度的回升以及不动产投资的亮点频现，都反映出保险行业在复杂多变的经济环境下，积极调整投资策略，寻求多元化、稳健的投资路径。随着金融市场的不断发展和完善，保险资金作为长期资金的重要力量，将在资产配置领域发挥更加重要的作用。