重庆四代宅盛行，为什么大部分开发商却在做毛坯房？

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要问重庆楼市当下最火的产品是什么？

答案毫无疑问是第四代住宅。

各种新闻媒体上铺天盖地的都是四代宅的宣传，购房者不管在哪个区域看房总能瞧见几个四代宅项目，主城在售四代宅整体呈「核心聚焦、近郊集中、远郊点状」分布。

前几年还是稀缺品的四代宅，这两年突然之间就呈星火燎原之势，重庆目前已建成和在建的第四代住宅项目超过20个，预计未来两年将突破80个项目。

◉ 图源铭腾

第四代住宅的市场表现也相当争气，价格方面比普通住宅溢价更高，销量表现也要明显优于普通住宅，市占率也在逐步提升中。随着四代宅日益增多，重庆楼市未来将有望形成一波量价齐升的市场窗口期。

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其实，重庆第四代住宅的爆火是多方共同促成的，是官方、开发商和购房者的共识。

重庆是全国首个系统性推动第四代住宅发展的城市，自2023年以来不断调整政策边界，为房企创新带来了更大发挥空间，从2023年的政策试水、2024年的深入探索、到2025年5月政策的全面放开，再到7月份《好房子技术导则》的出台，标志着重庆住房产品供给正式迈向以居住品质为核心的高质量发展阶段。

◉ 重庆第四代住宅相关政策文件

官方如此迅速地强推第四代住宅，本质上还是市场的变化太快了。

截止到2025年7月，重庆二手房销量占比达到了惊人的78%，居历史最高，也就是说，重庆每卖出去100套房子，其中就有78套二手房，新房的市场空间被极大地压制住了。

官方鼓励第四代住宅，允许开发商把新房做成更有性价比的第四代住宅，去跟二手房竞争，本质上也是在鼓励市场分流，以免造成市场价格的挤压。

◉ 杨一制图，数据源于铭腾

开发商对于四代宅的响应也非常积极，从最开始的从普通住宅里拿出一两栋楼来做四代宅，试试水，到拿出一整个组团来做四代宅，试水范围扩大，现在是整个项目全做四代宅，可以看出开发商对四代宅的信心在增强、热情明显增加。

这两年中央一直在提「好房子」，今年两会上更是首次将「好房子」写入政府工作报告，各省各城都积极推出相关政策，而且「好房子」标准之一由之前的「低碳」变成了「舒适」，可以看出连顶层设计都在关注购房者的居住舒适度，而人们对美好生活是有着永恒的追求的，改善人群追求住进更舒适的、颜值更高的、生活场景更丰富的房子，这无可厚非。

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第四代住宅的最大特点就是立体绿化、大露台等开放式空间，丰富了生活场景、提升了居住体验，但重庆四代宅也存在一些遗憾。

第四代住宅最大的隐患就是采光和私密性，这也是最为人所诟病的，但现在随着政策的深入、技术的总结，进深约70厘米的短格栅在隐私保护、景观效果和成本控制上实现了最佳平衡，市场上大多数四代宅也都采用了短格栅来保护隐私。

重庆现在已建成和在建的四代宅超20个，但其中大多数项目仍以清水交付为主，将“创新”停留在建筑外壳，而忽略了居住内核的呈现，那为什么开发商不做精装四代宅呢？

最大的原因就是叠加成本过高，四代宅本身因立体绿化、空中庭院等设计，建造成本已比普通住宅高650–1000元/㎡（绿化覆土、排水系统、结构加固等），如果再叠加精装修，将进一步推高总成本，比周边竞品溢价过高，可能会严重影响销量去化。

而且总成本推高后，改善住宅尤其是豪宅，极其依附开发商的品牌光环，但现在重庆开发商里有强大品牌号召力的房企并不多，掰着手指头一只手都能数出来。

再就是精装房+四代宅的双重技术门槛相当高，重庆大多数开发商对于改善住宅和豪宅的精装修经验相对较少，四代宅的特殊防水、排水系统（如覆土厚度、灌溉管线等），若精装施工与庭院工程协同不足，易导致渗漏隐患，且植物根系生长可能破坏地暖管道，新风系统需应对花粉过敏问题，双重技术门槛就劝退了大多数开发商。

最后是精装四代宅的客户群体普遍为高端改善群体，这些人看过、买过的好房子已经很多了，对房子相当挑剔，推崇个性化装修，比如装修风格怎么选、天空院子怎么设计等，精装模板难以满足个性化需求。开发商如果不是对客户特别了解，知道客户的审美和调性，最好是不要强行做精装修，否则会适得其反。

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重庆四代宅精装房的集大成者还得看长嘉汇，这是香港置地与招商蛇口联合开发的，如今已经成了引领重庆楼市产品趋势的风向标。

真正的豪宅，不仅是建筑形态的领先，更是从交付开始就承载完整生活的能力，是一整套生活方式的集结和汇总。第四代住宅的“空中庭院、垂直森林”是豪宅的「形」，而长嘉汇的“全维度高品质精装交付”才是豪宅的「核」。

长嘉汇（香港置地与招商蛇口联合开发）在重庆已经吃了15年火锅，始终坚持中高端市场战略，精准地钻研在中高端赛道里，对重庆高净值家庭的消费变革有着深刻洞察，太懂重庆人民的需求了，多次做出了让客户满意甚至惊艳的作品，所著作品出一个火一个，在重庆中高端客群里有了一大批坚挺的拥趸。

历经15年精深耕耘的长嘉汇已经成了城市极核中心，现在的长嘉汇不仅仅只是居住场所，更是一个构建起了CBD、滨江、商业、交通、文旅、公园、教育、高品质住宅等一整套系统，可以满足各类家庭的全生命周期需求。

长嘉汇（香港置地与招商蛇口联合开发）几乎成了重庆楼市里的常青树，几乎每年业绩都名列前茅，今年1-7月份长嘉汇稳居重庆高层住宅榜TOP1，去年底两江岭组团开盘时也是当月即售罄。

长嘉汇·两江岭（香港置地与招商蛇口联合开发）是重庆首个可以看江的精装四代宅，可以看重庆两江交汇。如果把整个两江四岸比作一个剧场，住进两江岭，就好比是抢占了VIP内场。

◉长嘉汇·两江岭意境图

两江岭的精装材质和审美，较其前期产品和市场其他产品层次感更加丰富，玄关处简一高定大理石瓷砖、厨房岛台的高级定制岩板、巴西奢石——南极白的电视背景墙，配置日本松下中央空调、德国菲斯曼地暖锅炉等，住进其中就仿佛走进了一幅传世名画，而你正是这栋Club私邸里的绝对主角。

◉长嘉汇·两江岭样板间实景图

还有许多人性化的设计，比如吊柜式玻璃门，既保证了空间的通透性，又避免了传统门槛带来的安全隐患；厨房电器升级为升降烟机，灰色烤漆板柜门增加了拉槽，这些细节都增加了平时使用的舒适性和幸福感。

可以说，两江岭是用沉淀了多年的经验，运用到了每一处细节提升，这是生活经验的结晶，是真正高品质住区才会有的生活体验。

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对于重庆豪宅生态而言，两江岭无疑是担起了为第四代住宅精装房制定规则的角色。

对「好房子」标准起着引领作用，让市场看到了一个具备自我造血能力、有生机活力、可持续发展、可以“愉悦”的住到老的房子。

选择长嘉汇（香港置地与招商蛇口联合开发）的背后，更像是犒赏自己的人生答案，这一段两江交汇处的城市风光，城市客厅前举起的酒杯碰在一起，那是理想交融的声音。

客厅外的来福士广场和大剧院，仿若一把把乐器，正为理想伴奏。

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